2013年中盤點——品牌房地產企業銷售業績

2013年，房地產市場延續了去年下半年以來的回暖態勢，品牌房地產企業順勢在一季度加大推盤力度，率先搶占市場先機，并憑借廣泛的市場布局、豐富的產品結構與強大的品牌優勢實現了銷售業績的高速增長，較早奠定了全年的業績基礎。中國指數研究院監測數據顯示，銷售業績行業領先的52家品牌房企中已有26家在上半年銷售額突破百億，其中萬科、綠地、保利、中海四家企業的銷售額更是突破了600億的銷售大關，而融創、碧桂園、華潤等企業銷售額則實現了50%以上的同比增長，發展勢頭良好。

2013年上半年品牌房地產企業銷售狀況

企業銷售數據主要依據以下數據來源進行統計，具體以企業公告為準：

1.CREIS中指數據在各地的銷售監測數據；

    2.企業已經發布的業績公告；

3.參考上年同期業績和本年度總體經營情況進行的數據統計；

4.企業銷售額以商品房為統計口徑。

品牌房企搶占市場先機，銷售業績高速增長

[業績：品牌房企業績爭先，十大品牌房企上半年銷售業績達歷史最高水平]

2013年上半年，品牌房地產企業依托廣泛的市場布局、豐富的產品結構與強大的品牌效應，實現了良好的銷售業績，為年度銷售業績的穩步提升奠定了良好基礎。萬科憑借其在全國范圍內的廣泛布局，及其長期所堅持的剛需產品定位持續獲得市場關注，累計實現銷售金額843億元，銷售面積726萬平方米，行業領導地位持續穩固；綠地集團以653億元緊隨其后，銷售表現十分搶眼；保利地產通過均衡布局全國各大區域，重點深耕核心城市，并憑借其完善的產品線和靈活的銷售策略在2013年上半年共實現銷售金額648億元，銷售面積581萬平方米，位列第三；重點布局區域核心城市的中海地產，受益于一、二線城市房地產市場上半年的放量成交，銷售業績穩步增長，以643億元的銷售業績緊隨其后，恒大則以470億元的銷售額居于第五位。

[競爭格局：標桿企業市場地位更加鞏固，企業競爭日趨激烈]

在房地產調控持續深入的背景下，行業龍頭企業的市場份額進一步提升，且房地產企業之間的競爭亦日趨激烈。2013年1-5月份，萬科、保利、中海三家房地產企業的市場份額分別為2.71%、1.98%，2.00%，較2012年末分別提升了0.52、0.41、0.61個百分點，龍頭企業規模優勢進一步凸顯。在萬科、保利、中海、綠地四家企業上演第一梯隊之間激烈角逐的同時，銷售額在300億以上的企業之間的競爭也日益強化。2013年上半年，銷售額在300億以上的企業由去年同期的6家擴大至現在的9家，華潤、碧桂園、世茂三家房地產企業以50%左右的增長速度順利躋身前十，且銷售金額差距甚小。調控以來，華潤置地加快布局全國，調整產品結構，加大中小戶型剛需產品推盤力度，持續實現銷售業績的高速增長，2013年上半年，企業共實現銷售金額348億元，較去年同期增長49.36%；碧桂園啟動的“全民營銷”策略有效促進了銷售業績的快速增長，2013年上半年企業銷售額同比增長速度高達97.81%。此外，佳兆業與融創等企業銷售額同比增長50%以上，下半年的銷售表現亦值得期待。

[企業亮點：融創、碧桂園業績翻倍，華潤、世茂增速領先]

以萬科、保利、中海、恒大等十大品牌房企為代表，進一步分析房地產企業2013年上半年的銷售變化態勢：1月份，房地產市場延續了2012年以來的暖冬態勢，十大品牌房企在傳統銷售淡季迎來了“開門紅”，銷售額均值高達82.52億元，為同期歷史最高水平，較上年增長了214.47%，萬科銷售金額為190.7億元，融創、保利兩家企業則實現了同比920.34%與580.34%的大幅增長，2月份的銷售業績雖然環比有所回落，但銷售金額均值仍同比大幅增長43.84%。3月份，在各地“國五條”細則落實預期和推盤量加大、季節性回升等多重因素的帶動下購房需求持續釋放，十大品牌房企加大了推盤力度，銷售業績亦實現了同比大幅增長，銷售額增長速度繼續保持在40%以上；4月份以來，隨著調控細則的進一步落實，房地產市場進入常態發展，業績增長速度進一步回落，2季度十大品牌房企銷售金額的同比增長速度基本保持在20%以下。

從十大品牌房企產品結構和銷售均價來看：隨著房地產市場的持續回暖、企業去庫存壓力的不斷減小，品牌房企在主攻剛需市場的同時，開始加推高端項目，中高端項目的熱銷有效促進了其在上半年的銷售表現。此外，品牌房企還在上半年采取了“提價策略”，與上年同期的“以價換量”形成鮮明對比；1-5月份，十大代表企業中僅保利、中海兩家企業的銷售均價出現結構型下調，其余8家企業的均價漲幅均在5%以上，其中萬科、龍湖、世茂三家房地產企業的銷售均價亦較上年同期增長了10%以上。

從十大品牌房企2013年上半年的銷售額增長速度來看，融創增速最快，達124.40%，成長能力領跑規模以上企業，而碧桂園2013年上半年的銷售額也較上年同期增長了一倍左右；此外，華潤與世茂上半年的銷售金額則較上年增長了50%左右；而萬科、保利、綠城、龍湖等企業的銷售業績均保持在30%以上；僅一直保持穩健發展策略的中海地產銷售額增長速度在20%左右。相對2012年的全年銷售業績來看，除恒大目前的銷售金額不足上年的40%以外，其余九家品牌房企的銷售金額均已達到去年年度銷售業績的50%左右。按照目前銷售態勢來看，十大品牌房企要實現全年銷售業績的穩定增長壓力不大。

品牌房企秉持“量入為出”拿地策略，投資節奏穩中有進

2013年上半年，房地產企業資金狀況有所緩解，1-5月份，房地產開發企業到位資金45115億元，同比增長32.0%。其中，國內貸款8051億元，增長27.9%；利用外資、自籌資金分別同比增長18.2%和14.3%；定金及預收款則同比增長57.9%。可見，隨著銷售回款與國內貸款的相對充裕，房地產企業資金狀況較為理想，從而引發了全國房地產市場的投資熱情，2013年1-5月份全國房地產開發投資26798億元，同比增長20.6%。品牌房企在調控依舊未見明顯放松的背景下，依舊延續了“量入為出”、“穩中有進”的拿地策略：

[投資：拿地熱情迅速回升，“量入為出”、穩中有進]

從十大品牌代表企業的新增土地規劃建筑面積總量來看，品牌企業在土地市場延續2012年下半年的積極態度，拿地面積和拿地金額均大幅增長。2013年1-6月份，共新增土地儲備4012萬平方米，同比增長29.7%；逐月來看，由于2012年1月僅恒大一家企業拿下15宗地塊，共計840萬平方米（其中保定溫泉旅游一宗地面積就超過340萬平方米），因而較高的基數導致2013年1月份十家企業同比下降30.0%。盡管自2012年底銷售情況明顯好轉，但受季節性因素及“國五條”調控政策對預期的影響，品牌房企一季度的總體拿地規模呈現緩速回升，同比增加7.1%；但四月份起逐步進入小高峰，二季度拿地規劃面積總量則同比增長58.1%，拿地規摸顯著增加。

新增土地以一二線城市為主，聯合拿地增強資金實力

 [企業投資亮點：一二線優質地塊成爭奪焦點，聯合拿地實現雙贏]

隨著一二線城市的率先回暖并表現出更為旺盛的投資需求，一線城市和熱點二線城市成為房地產企業爭奪的焦點。從十大品牌企業新增土地的城市布局來看，2012年下半年以來，十大品牌企業在一二線城市的拿地規摸占比穩步提升，2013年一季度達到69.4%，二季度則進一步增加至78.7%。其中，重點城市中心區的優質地塊備受房地產企業青睞，由于競爭激烈，土地價格不斷被抬高。一些中小房企為了從地方性企業變身為全國性企業，更是不惜成本進駐或者深耕一線城市。除了豐富的銷售回款補充現金流之外，品牌企業一方面憑借一季度相對寬松的融資環境獲得充裕的現金，另一方面則力爭尋找合作伙伴聯合購地，保障增加優質項目的同時減少拿地成本、保存資金實力，使其在拿地方面更具競爭優勢，也于2013年上半年在多個城市頻現新的總價地王。

2013年上半年品牌房企聯合拿地案例

在2013年5月份以來，一方面受美國計劃退出QE3影響，導致境外融資成本和難度增加，而另一方國內受央行開始整頓影子銀行的緊縮環境影響，房地產企業融資的難度都將加大，房地產企業將不得不面臨資金鏈的可持續周轉問題。聯合拿地從早先“抱團減壓”逐步演變為目前的“強強聯合”，既是調控之下抱團取暖分解風險，也是品牌房企之間的優勢互補，更是為了靈活應對市場變化、達到資源優化整合的雙贏選擇。2013年3月29日，保利地產、安徽新華投資集團聯合拿下高新區KMB-1地塊，單價220萬/畝，總價16066.6萬元，樓面地價1099元/平米，為保利首次攜手本土房企聯合拿地從而獲取土地成本優勢、快速實現本土化的舉措；6月27日，萬科、保利兩家房企在重慶合作競得商業地塊的方式則是兩家品牌企業分享資源、聯手進軍重慶商業地產的舉措。

品牌房企在調控下以其精準的市場把控能力適時調整銷售和投資策略，業績表現突出。但隨著各地房價上漲壓力的持續加大和土地投資熱情的相對高漲，品牌房企仍需警惕2013年下半年調控政策變化的可能，采取審慎、穩健的經營策略，并保持安全的現金狀況以應對市場的變化。