業績顯示，綠城管理2024年度實現新拓代建面積3649萬方，同比增長3.4%，合約總建筑面積1.256億方，同比增長5.0%,訂單底倉充實。營業收入34.41億元，較去年同期增長4.2%；歸母凈利潤8.01億元。值得一提的是，公司大力推進組織變革、全面降本增效，管理費用與銷售費用（簡稱"兩費"）較去年同期下降7.6%；2024年，人均代建費產值逐年持續提升至84萬元/人。

新拓結構方面，私營企業活躍度明顯提升，開工意愿有所增強，委托占比穩步提升，項目質量更優；新拓項目的單價水平從半年度到全年穩步提升。

城市布局加速向高能級城市傾斜，在手訂單一二線城市建筑面積占比提升至44%，新拓項目個數一二線占比達58%，同比上升6個百分點。主要經濟區域（含環渤海及京津冀城市群、長三角、珠三角、成渝城市群）合約可售貨值達7201億元，占比77.3%，區域深耕優勢凸顯。

2024年，受房地產市場調整沖擊影響，代建行業新簽規模首次下降，規模增長放緩。與此同時，百強房企、產業鏈企業紛紛入局代建，競爭趨于白熱化，行業門檻和集中度進一步提升。面對行業、市場深度調整，綠城管理于2024年中迅速啟動強力改革舉措，2024年度實現了管理費用同比下降6.5%、兩費支出較去年同期下降7.6%、人均產值五年復合增長12.74%的硬核突破。

過去一年，綠城管理重點推進四大組織變革。優化組織架構，推動資源互通，精耕屬地，區域深耕效能持續釋放；推行區域包干經營，激發區域公司自主經營意識，強化風險與責任共擔；實施薪酬激勵變革，強化業績與收入掛鉤，核心經營指標季度即時獎罰；全面完善風控體系，升級數字化系統，持續減事提效，激發發展動能。

全年來看，綠城管理2024年新簽市占率增至22.1%，連續九年市場份額超20%，穩居代建行業市占率第一。新拓、交付、 銷售等各項核心經營指標全面保持領先，公司攬獲30多項行業TOP1的榮譽和獎項，并連續9年蟬聯代建運營引領企業TOP1。

值得一提的是，公司去年合約總建面突破1.256億平方米，新拓建筑面積逆勢增長至3649萬方，為行業第二名的2.3倍，彰顯龍頭本色。

近年來，當房地產行業步入"保交付、穩民生、促轉型"的新發展階段，綠城管理承擔起"解題者"的新使命，通過紓困攻堅、品質兌現、生態共建三大維度的突破，將企業發展深度融入國家"房地產發展新模式"戰略框架。

2024年，綠城管理積極響應國家保交樓號召，聯手長城、東方、信達等知名AMC及中國人壽、中航信托、光大信托等金融機構，以專業能力為紓困對象"注入生機"，實現項目的盤活和交付。

例如，綠城管理與東方資產合作了綠城?昆明云筑臻邸項目，與長城資產合作盤活綠城?武漢桂湖雲翠項目，與中國人壽在珠海合作了港珠澳未來城項目，與余姚市國資委旗下投資公司合作余姚云湖尚府項目。其中武漢桂湖雲翠項目兩度開盤均創造熱銷盛況，開盤當月累計熱銷約6億元，并獲評"億翰智庫2024年全國十大優秀代建項目"，"中房協認證三星級高品質住宅標識項目"等榮譽。

目前，綠城管理已在廣州、杭州、重慶、武漢、南京、無錫、昆明、石家莊等地簽約并推進數十個項目的紓困工作，落地紓困保交樓業務總建筑面積超過1000萬平方米。

同年，綠城管理"首批紓困項目"迎來盛大交付，包括江陰澄江明月、廣州陽光半島、廣州江府海棠等在內的重點項目，均保時、保量、保質交房，贏得業主青睞，實現委托方、業主、政府、社會多方共贏。

一直以來，綠城管理將綠城"好房子"標準貫穿產品全周期，升級全維實景示范區2.0，并融入確幸工坊2.0體系全面展示。以客戶需求為導向，持續精進產品力，打造真正意義上的"好房子"。

同時優化供應鏈實現降本增效，強化精益管理落實全周期提速，2024年產品能力全面升級，上海江南春邑、科大訊飛產業辦公項目、揚州柳岸曉風、余姚曉月沁園等標桿涌現。2024年，綠城管理攬獲中國代建企業產品力TOP1，國際級產品獎項23個，合計154項產品類榮譽。

面對人民群眾從"安居"到"優居"的需求躍遷，綠城管理秉承著"為更多人造更多好房子"的初心，率先踐行住建部"好房子"標準，持續積累自身優勢，堅持利他精神，強化能力建設，持續創新迭代產品系。

2024年，綠城管理交付規模穩增，全年完成118個項目交付，為8萬余戶業主營造確幸生活，交付規模增至1656萬平方米大幅領先行業，在中指院行業Top10代建交付總量中占據半壁江山；有效助力委托方兌現經營目標，實現多方共贏，榮獲"客戶體驗行業領先獎"，以高達95%的B端交付滿意率領跑行業；C端交付滿意度89%，滿足業主對優質住房的新期待。

在房地產行業深度調整、代建行業出現低價無序競爭苗頭的歷史關口，綠城管理以行業龍頭的使命自覺，突破企業競爭的傳統邊界，通過知識開源、標準共建、資源共享等生態化實踐，推動代建行業從零和博弈走向共生共榮。這種超越商業利益的格局升維，重新定義了代建企業的價值坐標。

自身發展層面，綠城管理持續探索能力進階，先后推出"代建4.0"代建方法論，將自身發展經驗總結為"M登山模型"B端服務體系，并面向全網開源，推動代建行業的知識平權和技術普惠；還發布《綠城管理集采發展白皮書》《綠城管理公建能力白皮書》等"百科全書"，引領行業共同發展。

在綠城管理的牽頭推動下，代建行業協會成立，并致力于推動內部自律，促進行業健康發展；嫁接更多資源，促進行業創新發展；引領發展新模式，承擔更多社會使命。代建行業協會成立以來，綠城管理牽頭出臺了行業公約和合同示范文本，作為主編單位參與編制的代建企業綜合能力評價標準，也已正式立項并在推進中。

2024年，綠城管理承辦"高品質住房建設與創新運維服務現場經驗交流會（安吉站）"，聚集全國十余省市保障房管理部門、行業協會和企業近300名代表參會，共同推動行業保障房建設的健康發展。

當前，中國住宅代建6.28%的滲透率與歐美成熟市場20%至30%仍有較大差距，中長期來看，行業增長空間廣闊。綠城管理相信，隨著止跌回穩政策持續發力、市場結構性回暖，增量開發、存量盤活等機會顯現，代建需求有望持續釋放。

展望未來，2025年公司將堅守利他初心，夯實能力根基，持續鞏固行業絕對領先地位，以新質生產力賦能發展，推動代建行業跨越發展瓶頸，邁向高質量發展的新階段。

保交樓取得階段性成效，離不開紓困機制的不斷完善與發展。與此同時，AMC、地方城投、代建企業等多類型主體入場，對出險房企、爛尾項目等各類紓困對象"注入生機"，最終實現對項目的盤活和交付。

圍繞紓困的保交樓工程仍將是未來階段房地產的一項重點。越來越多企業將進入紓困領域，從金融、建設、運營、銷售、服務等多領域助力保交樓工程，以尋求其中廣闊的市場潛力。例如代建領域，圍繞保交樓項目、保障房項目的需求在近年呈現爆發性增長。

一方面，積極助力"保交樓"，是當下房地產企業踐行社會使命的應盡之力；另一方面，"保交樓"帶來的增量市場空間，能充分推動資方代建業務的發展。代建企業大力入局不良紓困，綠城管理紓困"超千萬"引領模式創新當前，越來越多主流代建企業響應"保交樓需求"，大力入局不良紓困項目，成為"解決社會問題的人"。

綠城管理早在2022年初便提出將"資方代建"作為"3+3"業務模式的重要組成部分，并持續在"保交樓"中積極作為，致力讓各方參與者實現共贏。目前，綠城管理已在廣州、杭州、重慶、武漢、南京、無錫等地簽約并推進數十個項目的紓困工作，落地紓困保交樓業務總建筑面積超過1000萬平方米。

2024年，綠城管理"首批紓困項目"迎來盛大交付，包括江陰澄江明月、廣州陽光半島、廣州江府海棠等在內的重點項目均保時、保量、保質交房，贏得業主青睞。而截至2024年，綠城管理的政府代建業務累計交付量已達到約6390萬平方米，為近42.8萬戶原住民改善了居住生活環境。

與知名AMC（資產管理公司）和地方國資合作，是目前綠城管理入局紓困項目的主要方式。

例如綠城管理與東方資產合作了昆明云筑臻邸項目，與長城資產合作盤活武漢桂湖雲翠項目，與中國人壽在珠海合作了港珠澳未來城項目，與余姚市國資委旗下投資公司合作紓困云湖尚府項目，都成為項目紓困的典型案例。

伴隨以綠城管理為代表的頭部代建企業深度入局，"代建+"已成為當前項目紓困的主流模式。

在其中，AMC和城投等資方負責不良資產處置與重組，代建企業則介入前中后端，擔當輔助調解、研判支撐、規劃調改、開發建設、產品打造、價值變現、運營銷售等更為多維度的角色。

也正是因為角色更為豐富，同時紓困項目涉及地方政府、金融機構、開發商、供應商、購房業主"五方主體"的利益再平衡，情況處理更為復雜，因而紓困業務對于代建企業的綜合能力要求更高、更全。

"圍繞紓困業務綜合能力的提升，綠城管理也一直在思考‘代建+'模式的創新可能，探索基于紓困各環節的優化和增效，帶動整體能力上的提升。如果代建端的這套創新持續演進，或將是中國房地產紓困新模式的重要一極。"綠城管理相關負責人表示。

綠城管理探索紓困新路徑

房地產紓困雖然潛力巨大，但卻是一塊難啃的"硬骨頭"。

從現狀來看，各方對資產遴選、盤活策略、風險控制等關鍵方面都要求嚴苛，并且在紓困初期來自土地、規劃、資金、供方矛盾、工程質量、債務糾紛、銷售客訴等諸多方面的問題，復雜且困難。

例如武漢的知名項目——當代集團出險后留下的天譽項目（現名"綠城?桂湖雲翠"），原開發商出險流動性危機，背后財務狀況復雜，與原供應商之間的欠款多、與小業主的矛盾深，項目也陷入銷售困境，難以繼續運營。

而當前像這樣的項目并不少，困境地產項目就像"亂麻"，難題環環相扣，需要找到癥結并逐一解開。

"54321"，基于市場深刻洞察和豐富實操經驗，綠城管理曾以5個數字，總結項目紓困的主要五個著力點：圍繞"五方主體"的利益再平衡，關注風險隔離、資金保障、政策支持、總包配合"四大要素"，促成地方政府、金融機構、代建公司"三個推手"齊心協力，以主要的"兩種模式"（針對品牌煥新銷售型物業的全過程開發委托管理模式、無上述要求物業的工程代建管理模式），達成最重要的那"一個目標"——保障產品和服務品質滿足政府批復文件要求，交付到業主。

其中，"產品、品質"四字不僅是紓困的核心目標，也是紓困工作中實實在在的難點和重點。

例如上述武漢的困境項目，其原規劃為一個高端商品樓盤，房屋設計面積大、裝修貴、總價高。在樓市下行階段，項目的銷售遲緩，建設也陷入停滯。

2022年，長城資產全面接管項目公司，并攜手綠城管理開展項目紓困。團隊基于對市場的深度調研、對項目的充分評估，認為盤活項目的一大前提是"調規"。

但改動或引發已購房老業主的反對，能否通過地方政府規劃部門的審批也是關鍵。因而找準結癥、對癥下藥，紓困團隊全力開展與地方的溝通，積極與業主合理談判。

在此過程中，綠城管理由于常年穩居代建行業規模和市占率第一位，并且在紓困方面有諸多成功案例和豐富經驗，"龍頭"的品牌背書，疊加專業的開發管理團隊、強大的供應鏈資源等優勢，使得多方對綠城管理給出了高信任度，大幅推動了紓困服務的開展。

最終，溝通談判成效顯著，在多方達成共識的基礎上，武漢項目正式更名為"綠城?武漢桂湖雲翠"，開展了多次調規和爆破作業，以滿足地質和規劃方面的嚴格要求，并符合當下市場要求，順利推進項目重啟。

為了滿足消費者需求、提升產品競爭力，項目還進行了多輪的產品迭代升級，優化各個細節。

例如，針對桂湖雲翠項目"武漢主城區最后一塊二環向南一線臨湖臨湖低密純住宅用地"的稀缺資源，綠城管理深挖優勢，規劃形成了"兩園兩軸三芯七境十景"的景觀格局，實現約40%景觀綠化率，2.53低容積率，75%戶型皆可瞰湖。

甚至桂湖雲翠還大膽向"準四代建筑"的標準打造，在戶型空間設計方面，采用超高空間的設計理念；巧妙消除建筑結構中的轉角廊柱，實現了270°的開闊觀景視野；在立面采用大量"曲線元素"，形成云朵般流暢柔和的線條，使建筑形態如流水般圓潤柔和，打開生活無限的風景。

此外值得一提的是，在總占地約12.7萬平方米的項目范圍內，桂湖雲翠規劃了"超2萬方全維實景示范區"，創造了武漢幾乎獨有的超13萬方內外雙園風景園林；配合"大師級雙下沉庭院"，入眼便是月華寶院、名貴原石、赤松點綴其間，充分演繹了武漢高山流水在地文化；"4000方海派會所"不僅引入武漢住宅園區首個壁球館，與行政酒廊、瑜伽室、健身房、私宴廳等空間，融合社群生活運營，革新高定生活體驗。在此基礎上設計的"酒店式歸家禮制"則從一園門庭開啟，歸家入口與地下星幕光廳，為璀璨歸家生活拉開序幕。

以湖為畔、引水入園，超2萬方園林景觀、4000方海派會所、四代建筑……這些承載了綠城產品力進階水平的設計，幾乎很難讓人想象到這原本是一個紓困項目。

憑借建筑空間、室外環境、建造品質、優良性能、韌性建設、住區管理六大維度的匠心澆筑，武漢綠城桂湖雲翠獲評中國房地產協會的三星級"高品質住宅標識項目"。實際也證明，能讓客戶一見傾心的產品，一定能得到市場的正向反饋。

武漢綠城桂湖雲翠項目兩度開盤均創造了熱銷盛況，開盤當月累計熱銷約6億。尤其12月初的二次開盤，首開即罄，銷售額突破3.4億，再創新高。桂湖雲翠的熱銷和產品力，也奠定其在武漢高端住宅市場的領先地位。

可以看到，一個"紓困盤"變身"熱銷盤"的背后，紓困各方并沒有一味要錢、要權，而是真正希望把產品做好，打造能為社會各界創造價值的項目。

這種意義更廣闊的"重獲新生"的紓困思路，也是綠城管理在代建紓困道路上，積極探索的新路徑、新方向。

綠城管理相關負責人表示，希望將武漢項目樹立為"全國標桿"，展示代建企業如何通過產品力、品牌力、管理力、服務力，推動紓困項目重獲市場認可，為"保交樓"工程交上更讓大家滿意的答卷。也期待代建行業承擔更大社會責任和時代使命，用發展新模式為房地產行業書寫新篇章。

"M登山模型"是代建行業首個B端全流程服務指南，也讓綠城管理成為業內首家將自身十余年發展經驗向行業公開的企業，展現出公司作為代建龍頭，致力于帶領全行業共同實現高質量發展的堅定決心與強大實力。

過去一年，內卷是代建行業的關鍵詞。據不完全統計，截至2022年末，涉足代建業務的品牌房企已經超過60家，入局者眾、賽道擁擠、競爭加劇。

在此背景下，綠城管理早已意識到，內卷、封閉無法帶來行業進步，開放才是人類文明進步的重要動力。作為行業先行者、引領者，綠城管理有能力、也有底氣推動行業制定統一的標準和方法論，助推行業發展共榮。

正如安卓的開源，組成了龐大的移動生態系統，推動了整個移動時代的進程；特斯拉的開源，讓電動車底層技術知識平權，使汽車行業格局重塑；OpenAI的開源，向公眾開放專利和研究成果，推動人工智能的迭代；SpaceX的開源，將對宇宙的探索及旅行商業化，加速人類進入星際大航海時代……被壟斷的知識，是阻礙社會發展的壁壘；被分享的知識，才是人類進步的階梯。

因此，綠城管理在領跑行業的同時，以"M登山模型"及"綠城M"app為載體，主動打破護城河，展開面向全行業的"透明革命"。

對購房者而言，當下最大的痛點便是買房如同"開盲盒"，無法預知房屋品質。而綠城管理"M登山模型"的開源，能讓各開發主體獲得原本并不具備的開發管理能力和產品品質，讓出廠產品便擁有了穩定的品質"底線"，帶來整個行業"良品率"的提升。

對委托方而言，綠城管理的經驗分享能促進行業整體服務水平的規范化、流程化、標準化，從而讓代建結果更具確定性，提升經營兌現度和服務體驗感，讓天下沒有難做的項目。

對行業而言，信息透明將帶來集體信任。綠城管理將自身十余年行業經驗進行總結，沉淀得出綠城管理的代建服務最優解 -- M登山模型，給代建行業出示了一套"標準答卷"。從此，行業步入"開卷考"時代，將單個企業的能力轉變為行業整體實力，共同做大代建行業蛋糕。

此外，在本次綠城管理司慶活動上，公司CEO李軍也更新了綠城管理戰略指引，未來，綠城管理在保持輕資產屬性的基礎上，將做大項目管理公司，并透過業務流量鏈接金融資源，持續提升公司全產業鏈服務價值及收益，繼續引領行業駛向新的星辰大海。

穩坐代建行業頭把交椅的綠城管理，此次更新戰略指引的背后，是對行業趨勢的精準研判，和對自身發展更前瞻性的思考布局。

歷經12年發展，綠城管理憑借先發優勢、龍頭效應和全國化布局，已然成為房地產輕資產領域無可撼動的第一身位：連續七年保持22%以上的市場份額、國內代建企業首個合約總建面突破一億平米的優異成績，為公司奠定了堅實的"基本盤"。

與此同時，代建行業整體蛋糕的做大，給綠城管理未來發展提供了巨大的流量入口。據中指院數據，2022年國內代建整體新拓規模也已突破一億平米。兩個"一億平米"，一個代表了綠城管理的絕對實力，一個代表了行業的廣闊前景。綠城管理CEO李軍表示，綠城管理正在成為開發服務的平臺型組織。

在房地產行業去金融化、投資與開發相分離的大趨勢下，地方政府、國央企、城投公司、金融機構、AMC、REITS等股權類投資基金成為重要投資主體，投資端呈現明顯去中心化態勢。代建模式憑借專業化和服務屬性，成為承接房地產開發環節廣闊需求的重要載體，其中綠城管理是當之無愧的佼佼者、領頭羊。

此外，在保交樓大背景下，綠城管理將完善產業鏈、鏈接外部資方，賦能房地產項目前期融資、流動性支持以及保交樓過程，將不良資產變現為優質資產；培育資產管理平臺，在保持輕資產屬性下，通過流量整合，實現資產的開發、變現、持有運營、增值等場景化服務。

在此基礎上，綠城管理將實現從品質立身、品牌溢價、信用賦能，到金融鏈接、平臺公司的戰略進階，依托巨大業務流量和入口，提升公司全產業鏈服務價值及收益，最終成為中國最大的房地產開發服務商，也將為房地產向新發展模式過渡貢獻更大力量。

綠城管理執行董事、執行總裁王俊峰在分享中表示："作為代建引領者，我們的攀登不再只是為了自己的成就，更是要扶持、助力我們的委托方以最優路徑登頂"。

"M登山模型"將代建服務的全流程比作登山之旅：包含六大營地、23個服務節點動作，指導代建團隊在服務全過程中，與委托方建立牢固的信任關系，以規范化、流程化的專業服務，確保項目經營兌現度，提升客戶體驗和滿意度。

"M登山模型"分為兩部分，一部分規范流程節點，用以指導代建從業者，提供代建服務全過程的標準答案；一部分為問題合輯，解答委托方在代建合作過程中的高敏點和痛點，讓雙方在合作過程降低認知偏差，確保雙方朝著共同的目標不迷航，攀登過程中持續糾偏，對齊目標，最終實現合作共贏。

與"M登山模型"同步推出的，還有一個名為"綠城M"的app，以數字化、游戲化的方式，讓代建服務的全過程更加具象、可感。代建過程中可能遇到的問題：如何精準配置團隊，如何科學研究項目定位，如何高效控制成本，如何進行風險監測預警防范……在上面都能找到標準答案。委托方用戶還能實時了解項目情況，通過工地現場的攝像頭24小時監測動態，實時點開代建團隊上傳的各類報表，并對每個節點代建團隊的工作進行評分和反饋，真正實現信息透明、對稱，讓管理更加扁平、高效。

與此同時，該app通過設置訪客入口，將M登山模型的經驗及知識向全社會開源，推動行業整體運營效率和服務品質的提升。

可以說，"M登山模型"的誕生，既源于B端服務，又超越了B端服務。

代建作為服務行業，其底層邏輯有別于傳統地產開發。聚焦滿足委托方的多樣化定制需求才是代建行業的題中之義。綠城管理"M登山模型"，強調了委托方與代建團隊間的密切互動、高效協同，讓項目少走彎路，為委托方創造更大價值。

而"M登山模型"的全網開源，通過將頭部企業先進的生產力和規范化的制式工具與全行業分享，推動代建行業的知識平權和技術普惠，提升"良品率"和從業者整體能力，將引領房地產開發服務邁入標準工業化的時代，打開新的發展格局。

杭州2023年4月7日 /美通社/ -- 4月7日上午，綠城管理（9979.HK）與勤誠達集團及深圳前海潤禾投資管理有限公司（簡稱“前海潤禾”）簽署《全面戰略合作協議》，三方將依托勤誠達集團的核心城市優質資產、綠城管理的經營管理能力和前海潤禾的資金運營能力，展開長期戰略合作。

勤誠達集團擁深耕大灣區城市更新領域多年，擁有大量優質項目及良好的項目孵化能力、行業口碑，主要精力聚焦在一級開發的城市更新領域，在二級開發階段則選擇引入專業服務商進行戰略合作。前海潤禾作為具有深圳地方國企背景的不動產基金管理公司，一方面手握資本需要尋求優質標的，另一方面需要有專業服務商協助進行投前風控和投后管理。

作為“中國代建第一股”，通過項目管理整合資源、輸出品牌及標準，以定制化的解決方案和高品質的服務，為客戶創造價值。作為輕資產供應商，綠城管理在本次合作中主要通過項目管理整合資源、輸出品牌及標準，以定制化的解決方案和高品質的服務為客戶創造價值，并未涉及項目收購、股權轉讓等事宜。

近年來，地產行業市場收縮的當下，代建領域群雄逐鹿，跑馬圈地如火如荼。積極參與粵港澳大灣區城市更新，既是把握風口布局新增長曲線的行業機遇，亦是推動城市空間結構優化和品質提升的歷史使命。

此次合作，是綠城管理一次商業模式的升級，公司將從歷史上單個項目的點狀突破，躍升到集團化托管批量業務的全新商業模式。在秉承輕資產商業模式下，綠城管理積極調整區域結構優化，率先占領大灣區建設版圖，通過輸出高品質的管理能力和良好的品牌背書，已在業內擁有絕對的優先選擇權，挑選優質客戶、布局優勢區域、為綠城管理與其他代建企業拉開差距。在本次合作的項目逐步落地后，公司將充分吸取合作經驗，推動這類模式的快速復制和廣泛落地，從而形成更大的業務入口。

綠城管理在業績會上宣布擬進行全額派息，這也是2023年首家100%派息的上市公司，充分體現公司的"現金奶牛"特質及對未來發展的極大信心。市場人士分析指出，代建時代加速來臨，龍頭企業因具備成熟的商業模式及領先的市場地位能快速搶占先機。在輕資產運營模式及業務良好開展的加持下，綠城管理成為當前資本市場不可多得的稀缺標的。

商業模式疊加盈利能力，穿越周期穩健增長

2021年后，在去金融化的大趨勢下，投資與開發相分離成為大勢所趨，代建模式憑借專業化和服務屬性，成為承接房地產開發環節廣闊需求的重要主體。

早在2021年業績發布會上，綠城管理CEO李軍曾對投資人作出歸母凈利潤復合增長率超30%的業績指引，本次業績顯然兌現了對投資人的承諾。數據顯示，2022年綠城管理營業收入26.56億元，同比增長18.4%；歸母凈利潤7.45億元，同比增長31.7%。

尤其在代建行業風起云涌，代建企業由幾家"孤勇者"發展為超60家品牌房企同臺競爭的局勢下，綠城管理的盈利能力并未受行業內卷的影響，毛利率創歷史新高達到52.3%。

除了盈利能力亮眼，綠城管理現金流也十分充裕，公告顯示，截止2022年12月31日，綠城管理經營性現金流達到7.25億元，同比增長28.1%，同時公司經營性現金流與歸母凈利潤近乎實現了百分百的轉化，側面驗證了代建商業模式的經營優勢。

安全墊厚，存量訂單支持未來可持續發展

近期，中指研究院公布2022代建行業市占率情況，數據顯示，2022年綠城管理市占率為25.5%，不僅連續七年蟬聯行業第一身位，還在市場入局者激增的情況下不降反增。強大的競爭能力，得益于其作為代建第一股的龍頭優勢、全國性布局和充足的項目儲備。

截至2022年末，綠城管理已經覆蓋了120個城市，合約總建筑面積同比增長19.8%至101.4百萬平方米，成為國內首個合約總建面"破億"的代建巨頭；新拓代建項目總建筑面積同比增長23.9%，至28.2百萬平方米。從區域結構來看，綠城管理在長三角、環渤海、珠三角及成渝城市群等主要經濟區域的項目建筑面積占整體總建筑面積的74.7%，項目具有高凈值、高附加值的優質特征；從總建筑面積開發狀態結構來看，超1億平方米的合約總建面中，約有46%為待建狀態，龐大的業績儲備和存量訂單為公司接下來幾年代建費預期及可持續增長打下了堅實基礎。

委托方結構的優化也增加了公司長期發展的"安全系數"。2021年以來，國央企及城投公司高歌猛進，成為拿地主力。但是，相比拿地時的激進，地方城投平臺的項目開工率很低，這種土地資源錯配為代建賽道提供了新的機遇。與此同時，"十四五"期間將加大力度籌建的保障性租賃住房，以及目前超3萬億的紓困類代建市場規模，都為代建提供了廣闊的市場空間。

公告顯示，目前來自政府及國有機構委托方的合約總建筑面積分別占比達32.6%和28.3%，從新拓代建面積看，來自國企及城投客戶的新拓合約總建筑面積占全年新拓業務總量的66.2%，良好的客戶結構是代建企業抵御市場波動的利器。

秉承利益相關者文化，攜手各方實現共同成長

3月17日晚，綠城管理業績公告中宣布擬派發約80%的每股末期股息及約20%的每股特別股息，成為2023年首家宣布100%派息的上市公司。一方面彰顯其風險系數低、利潤回報優的成色與底氣，另一方面與綠城管理倡導的"利他"精神不謀而合。

綠城管理始終秉承"利益相關者文化"，鏈接委托方（土地及資金擁有者）、業主、投資人、供應商等多方主體，攜手各方實現"有價值的生長"。

對擁有土地及資金的委托方而言，綠城管理通過品牌及主體信用賦能，輸出專業開發管理服務，實現品牌及產品溢價，創造經濟與社會價值；對業主而言，2022年，綠城管理全年完成101個項目的交付，為超過6萬名業主營造美好生活，圍繞"三生體系"構筑綠城管理獨有的確幸社區；對供應商而言，綠城管理擁有不斷完善的供應商管理及培訓機制，對外輸出知識體系及行業標準，能攜手各合作企業實現共同成長；對投資人而言，穩定增長的市值和分紅回報，充分回饋資本市場的信任與青睞。

值得一提的是，作為服務型公司，綠城管理始終將"人"作為公司最重要的資產，公司搭建全員、全周期的"星-月-地-日"人才培養體系，近三年人均年貢獻收入復合增長率達11.9%，持續提質增效。此外，還通過核心團隊的股權激勵計劃，讓團隊與企業共成長。

可以預見，中國的代建行業將迎來爆發式增長，綠城管理作為龍頭企業，將進一步引領并受益。

盈利能力方面，綠城管理2022年度毛利率創歷史新高，達到52.3%，同比增長5.9個百分點；歸母凈利潤為28%，同比增長了2.8個百分點，亦是歷史峰值。在當下房地產及物業公司普遍承壓的大環境下表現突出，充分驗證了代建模式輕資產、抗周期、高收益的績優特質以及公司作為代建第一股的運營實力。

業績規模層面，截至2022年末，綠城管理已覆蓋全國120個城市，合約總建筑面積同比增長19.8%，至1億平方米，成為國內首個合約總建模"破億"的代建企業，放眼整個房地產開發企業中亦排名靠前。新拓項目代建費同比增長21.1%，至86.1億元。從在管項目客戶結構來看，政府、國企、地方城投平臺及金融機構等契合當下政策的優質客戶增速明顯，規模占公司合約總建面的約65%和當期在建面積的約75%，為公司未來業務穩健增長奠定牢固根基；從區域結構來看，綠城管理在長三角、環渤海、粵港澳大灣區及成渝城市群等主要經濟區域項目建筑面積占整體總建筑面積的74.7%，項目具有高凈值、高附加值等優質特征。

此外，根據近日中指研究院數據，綠城管理以25.5%的市占率蟬聯代建行業第一身位，并連續七年市占率超22%。尤其在地產整體下行及代建行業競爭加劇情況下，其市占率不降反增，充分體現其逆周期特質及引領行業的核心競爭力。

特別值得一提的是，本次公告中綠城管理對外宣布約80%的每股末期股息及約20%的每股特別股息，這也是2023年首家100%派息的上市公司，充分展示其"現金奶牛"特質及對未來發展的絕對信心，充分彰顯其作為行業龍頭的底氣與成色。

11月11日，由綠城管理牽頭舉辦的"輕時代——輕資產聯盟研討會"在杭州順利舉行。會議由輕資產聯盟首屆輪值主席、綠城管理執行董事兼CEO李軍主持，當代管理、華潤置地等聯盟成員，萬達、建發建管、朗詩綠色管理、路勁地產、仁恒置地、新城建管等代建企業，南昌建投、明源云等產業鏈企業代表，以及經濟學者和行業專家代表出席。

趨勢無敵

代建成為房企轉型戰略

作為研討會首位發言嘉賓，億翰智庫宏觀首席研究員張化東博士作《保交付政策下的代建機會》專題分享。在他看來，房地產行業降杠桿趨勢下，開發商開始向細分行業轉型，即從香港模式轉變成分業經營的歐美模式。未來在房地產各環節，將出現獨立的資方、代建方、物管公司，甚至獨立的銷售公司。代建作為行業重要細分賽道，其窗口期已經到來，未來將有更多"新朋友"加入其中。

張化東表示，在當下保交樓政策下，AMC進場及成立紓困基金、城投平臺托底市場、租購并舉加快住房體系變化等，將給代建市場帶來廣闊增量空間。未來1-2年，代建可能會作為各個企業的戰略性業務，與此同時，代建入行門檻勢必提高。

對于代建市場的增量空間，張化東按商品住宅11億平米來測算，以均價1萬元為基礎，在代建滲透率大概60%的假設情況下，預估年度代建收入規模將達1000多億。

減量高質

輕資產備受資本市場關注

隨后，中信建投證券執行總經理、地產和建筑行業首席分析師竺勁作《從資本市場看代建》的專題分享。竺勁指出，在經歷跨越式增長后，房地產行業進入減量、高質發展期，城市、企業間的分化成為新常態，代建企業的市場環境面臨新變化。

新的發展階段將帶來行業模式和商業模式的重構。行業模式將往租購并舉方向發展，商業模式將以信用為先進行重構，信用將成為未來房地產企業一個根本性的競爭優勢。由此，擁有央國企性質背景、主體信用高的企業將在競爭中搶占先機。

談及代建行業和企業的發展，竺勁認為，對資本市場而言，代建行業具有凈現金流入和周期成長股的本質屬性，核心關注代建企業的股東背景、業務拓展，及估值變化。 

放眼未來，竺勁表示，代建必將成為中國房地產新發展模式中很重要的一個賽道，代建企業將成為房地產行業的主力軍力量，其中龍頭企業的先發優勢將尤為凸顯。

確幸時代

代建行業前景廣闊

在當前宏觀政策及市場環境下，與會專家及企業紛紛認為，代建進入高速發展的"確幸時代"。

首先，共同富裕和城市更新，帶來保障性住房和產業園、市政公建等政府端代建需求增量。

其次，地方城投大量拿地后催生了更多的商業代建需求。在2022年的無錫集中供地中，還出現地方城投公司和品牌房企組成聯合體拿地，后續由品牌房企以小股操盤的方式進行代建的現象，為類似項目后續開展提供范本。

同時，暴雷房企的項目紓困也為代建提供了大量業務來源。在保交樓的背景下，眾多涉房涉地不良項目，需要依托代建企業提供品牌煥新、團隊優化、供應鏈重整等專業開發管理服務，資方代建因此成為行業"新風口"。

百花齊放

代建步入差異化競爭

房地產代建是由有開發需求的委托方發起，由擁有開發能力和建設經驗的受托方進行部分或全程參與融資、設計、開發、管理及服務，最終實現共同盈利的一種商業模式。而隨著市場變化和行業發展，代建已經涌現出多種商業模式。

根據委托方類型、合作方式及合作訴求，行業普遍將代建劃分為政府代建、商業代建、資方代建（又稱資本代建）三種模式：

面對逐漸擁擠的行業賽道和日益激烈的市場競爭，輕資產模式下，各企業紛紛拿出"殺手锏"，聚焦自身優勢亮點，走出差異化競爭之路，行業則逐漸呈現"百花齊放"的姿態。

對綠城管理這類代建頭部企業而言，依靠先發優勢和龍頭效應，繼續走規模化發展路線，深化全國性布局以及多元化的業務結構。

萬達商管則通過自身強有力的商業與運營能力，成為全球規模領先的商業物業持有及管理運營企業，走出了獨樹一幟的輕資產發展路徑。

同屬頭部房企的代建板塊，金地管理、旭輝建管、建發建管，在政府代建、商業代建領域快速布局，已在全國多地布局代建業務；而如中原建業等區域龍頭房企則采取扎根大本營的模式，深耕本土，輻射周邊，聚焦優勢。

具有國企央企性質的華潤置地、招商蛇口等房企，依靠和政府合作，更多地承擔政府保障房、大型市政場館及公建配套開發及運營等項目；中交地產與信達地產選擇以強強聯合的方式，跑步進入紓困類代建項目。

此外，在商業模式或產品力方面具有突出特點的龍湖、當代、仁恒、朗詩、新城等企業，憑借自身品牌及產品打造能力，通過精細化管理和服務，也已在代建賽道搶占一席之地。龍湖集團旗下智慧營造品牌龍湖龍智造，依托龍湖在TOD、數字化等方面積淀的能力，提供一站式服務；朗詩甚至將公司名更改為"朗詩綠色管理"，重點發力綠色科技住宅領域。

互學互助

行業將持續競合發展

閉門會議中，建發建管、新城建管、朗詩綠色管理、明源云、萬達、路勁地產等代建"新朋友"及產業鏈企業上臺分享交流。

在當前行業背景下，各家企業各抒己見、暢所欲言，就市場環境、行業機遇、企業競爭、發展痛點等各方關注的問題進行坦誠交流，共商行業發展，共話聯盟未來。

盡管行業空間廣闊，但隨著代建"井噴"式發展，作為代建企業的共同家園，輕資產聯盟有義務也有責任組織行業交流互助，維護良性競爭秩序，為行業健康發展貢獻力量。

未來，聯盟將繼續發揮平臺作用，通過組織行業內部學習與交流、有序宣傳與發聲，推廣行業價值，提升行業影響力與關注度；并依托各成員比較優勢，進行能力互補、形成協同效應，搭建生態平臺，實踐 "共建、共享、共榮"的新發展。

會議以"新格局 新動能"為主題，旨在探討房地產企業如何更好把握宏觀經濟形勢，探索高質量發展路徑，推動房地產行業穩定健康發展。中國房地產業協會副會長兼秘書長陳宜明主持會議，眾多專家、學者及行業人士作精彩分享。

風勁潮涌

輕資產模式備受關注

中國房地產業協會副會長、綠城中國董事會主席張亞東做《立足長遠，堅持全品質高質量發展》主題演講，他指出，房地產已經從原本"高杠桿、高周轉、高收益"的打法，轉向"低增長、低利潤、低容錯"的新階段，企業需要補齊短板、均衡協調才能走得更長遠、更健康。去年，綠城提出走"全品質、高質量"發展道路，目標背后是戰略性思考和升級。結合整體經濟以及行業發展的基本面，"聚焦"是綠城今年的關鍵詞，包括理念聚焦與業務聚焦兩大方面。

易居房地產研究院院長、易居企業集團 CEO丁祖昱做《房地產輕資產模式的發展趨勢》專題分享。他認為，"房住不炒，租購并舉"仍然是當前房地產政策的主基調，推進房地產業高質量發展，實現穩地價、穩房價、穩預期目標，是接下來房地產行業發展的長期目標。同時，從集中供地、新房備案、去化成交等數據判斷，房地產行業仍將在低位狀態相對持續，剛需保障與改善性住房雙軌發展成為未來趨勢。

丁祖昱表示，代建業務具有低負債、高成長、高盈利、抗周期等特點，是房地產新模式的重要方向。

輕啟未來

代建將成為開發服務重要平臺

輕資產聯盟輪值主席、綠城管理執行董事兼CEO李軍做《輕啟未來——代建聯盟發展報告》主題分享，從行業趨勢研判、代建模式簡介，及聯盟發展情況三大維度剖析代建行業當下發展及未來前景。

李軍指出，今后房地產將呈現"投資去中心化"的典型特征。

首先，國家"十四五"規劃要求在2025年全國40個重點城市需完成650萬套保障性租賃住房建設，參考中國香港公屋占比超40%、新加坡政府主導的組屋建設超80%，可以預判中國未來保障類物業建設將進一步加快、體量進一步增大，會為政府代建創造業務增量。

同時，對比2021年及2022年前兩批次集中供地情況，國企、央企拿地占比不斷提升，地方城投公司兜底拿地情況突出，并陸續轉入實質開發階段，擁有專業開發能力的代建企業將成為主要承接方。

此外，參考歐美商業模式，房地產開發呈現專業高度分工，由投資商、開發商、承建商、運營商4個環節構成。在高度市場化環境下，房地產投資將由金融主導，開發端則以輕資產模式提供服務。

基于上述趨勢，李軍研判，中國房地產投資端以往由頭部企業主導的格局將被打破，逐步轉變為由政府、國企央企、城投公司、金融機構、股權類投資基金等共同完成。加之房地產消費端本來呈現的分布式結構，未來，代建模式將作為開發與服務平臺化的商業模式，依托專業開發管理能力，成為鏈接投資端與消費端的重要生態平臺。

西溪論劍

頭部企業共話行業未來

會上，李軍同時分享了輕資產聯盟的發展情況。作為助推代建行業更高質量、更有效率、更可持續發展的重要平臺，自去年5月成立以來，輕資產聯盟各企業間互相參訪、共同提高，以分享者姿態賦能，以共建者姿態協作，以創新者姿態變革，成為探索與推動中國房地產開發模式變革創新的一支重要力量。而隨著代建行業進一步發展壯大，聯盟目前已收到建發建管、旭輝建管、中交管理、明源云等30多家代建企業、金融機構，及產業鏈上下游企業的報名。

為更好地研討和提升代建企業能力、服務社會各方，在中房協科學發展論壇之際，綠城管理將于11月11日牽頭舉辦"輕時代——輕資產聯盟研討會"，并邀請經濟學者、行業專家分享當前房地產及代建行業新趨勢，多家代建企業、委托方及產業鏈代表將齊聚一堂，就市場環境、行業機遇、企業競爭、發展痛點等焦點問題展開充分交流，共商行業發展，共話聯盟未來。

未來，聯盟將繼續突破邊界，融合多方力量，通過組織行業內部學習與交流、有序宣傳與發聲，推廣行業價值，提升行業影響力與關注度；依托各成員比較優勢，進行能力互補、形成協同效應，推動行業能力及供應鏈建設；規范行業競爭，完善行業標準，鏈接更多外部資源，搭建生態平臺，實踐房地產行業新發展模式。

賽道寬廣，前景廣闊，唯有攜手并進，方能共創未來。

同時，截至2022年6月30日，綠城管理合約總建筑面積約94.3百萬方，較去年同期上漲12.3%，已在全國107座城市布局390個項目，在管項目數量同比增加16.8%。其中，公司三大主業之一的政府代建貢獻了占比30.3%的總收入，政府代建收入較去年同期增長超70%，發展勢頭強勁。

事實上，多層次的住房保障體系建設已成為住房供給的重點工作之一。"十四五"規劃中更是提出全國40個重點城市新增保障性租賃住房650萬套（間）的初步計劃。在共同富裕背景下，困難群體和新市民住房問題將成為地方政府關注的重要命題，政策紅利及房地產開發供給側變革為代建行業帶來新的發展機遇。

早在2005 年，綠城管理便首次承接政府代建項目，歷經多年發展，已成為國內最大的保障房建設服務商。本次業績發布會上，綠城管理CEO李軍進一步強調政府代建作為公司發展未來底倉的重要地位，他表示，"房地產行業出現投資去中心化趨勢，預計未來中國房地產開發領域中，由政府主導的保障類租賃住房建設占比將向更高趨勢發展。"

基于對宏觀形勢的研判和對行業發展趨勢的精準把控，綠城管理積極調整優化客戶結構，大力發展政府代建，目前已率先完成政府代建業務的全國化布局。中期業績顯示，綠城管理政府代建項目已布局全國六大省份，合約建筑面積約472萬方，今年更是首入四川省、安徽省和重慶市，成功將公司業務經驗與各地政府需求對接。

此外，為服務多元城市需求，綠城管理亦持續推進傳統保障房外的各類政府代建業務探索。截至目前，已落地軍改房、城市更新、人才租賃住房、青年公寓、產業園、寫字樓、綜合基地、鄰里中心等多種物業樣態。

中期業績顯示，截至2022年6月30日，綠城管理在全國107座城市布局390個項目，在管項目數量同比增加16.8%；合約總建筑面積約94.3百萬方，較去年同期上漲12.3%。

財務數據方面，2022年上半年度綠城管理實現總營收1258.5百萬元，同比增長16.4%；實現毛利634.7百萬元，較去年同期增長23.7%；歸母凈利潤達360.8百萬元，同比增長33.4%。同時，經營性現金流達363.3百萬元，較去年同期上漲40.5%。無負債且現金流充裕的特征充分反映了公司的輕資產屬性及內部優異的經營狀況。

在房地產行業持續震蕩的宏觀形勢下，綠城管理憑借優秀的分析研判能力，甄別遴選優質項目，調整優化客戶結構。2022年上半年新拓代建項目中，來自政府、國企委托方總建筑面積顯著提升，占比達62.1%，來自金融機構委托方的業務機會亦有突破，總建筑面積占比達7.9%。通過服務優質客戶，落地優質項目，確保在行業波動中保證項目運營的可控度，提升項目整體質量，優化公司綜合效能。

綠城管理CEO李軍表示，房地產投資端以頭部房企為主導的格局正在逐漸被打破，地方政府、國企央企、城投公司、金融機構等多方主體將共同呈現出去中心化的投資模式，加之房地產消費端原本具有的分散式特征，在此過程中，需要開發與服務的平臺型公司去鏈接分散的投資與消費。"房地產領域中呈現出類似互聯網的邏輯"，李軍表示，綠城管理的戰略目標，就是成為房地產行業的生態平臺，聚合資源能力，承接來自多方主體的代建需求。

全國化布局+多元城市服務
夯實政府代建"業務底倉"地位

在政策紅利與市場機遇的雙重加持下，綠城管理再次強調政府代建的"業務底倉"地位。2022年上半年，公司政府代建業務收入占公司總收入比重達30.3%，政府代建業務收入較去年同期增長超70%。

根據國家"十四五"規劃，2025年全國40個重點城市將達到650萬套保障性租賃住房籌建；浙江也已落地相關指導意見，要求杭州、寧波等12個城市，新增保障性租賃住房占新增住房供應總量比例30%以上。在國家共同富裕底層邏輯下，面向低收入群體、新市民、年輕人的保障性住房將會得到更多政策傾斜，政府代建未來市場空間和發展潛力巨大，參考中國香港公屋和新加坡組屋兩大模式，前者已占香港住房的45%，而由新加坡政府推動的組屋在該國占比已高達80%。

作為深耕十余年的行業龍頭，綠城管理已搶占政府代建賽道的先發優勢，率先實現全國布局。繼2021年政府代建業務首次走出浙江，實現公司業務經驗與各地政府需求成功對接；2022年上半年，綠城管理政府代建項目已布局浙江省外六大省份，省外合約建筑面積約472萬方，首入四川、安徽和重慶三地。

得益于城市綜合發展需求與公司非住宅項目建設能力，綠城管理在除傳統保障房外的政府代建業務領域持續深入探索。2022年上半年，公司新拓多個軍改房、城市更新、人才租賃住房、青年公寓項目，并在產業園、寫字樓、綜合基地、鄰里中心等物業樣態繼續擴大優勢，提供多元城市服務。

多維賦能 助力紓困
深入探索各類資方代建業務

當前房地產市場，保交付、保民生、保穩定成為行業主旋律。相關部門多次表態積極助力出險房企穩妥有序化解風險，推動項目復工復產建成交樓。在此背景下，越來越多銀行、保險、信托等金融機構與資產處置公司參與涉房涉地不良資產處置，紓困項目亟需資產重組、品牌煥新、團隊優化、供應鏈重整等多維專業服務。

2022年至今，綠城管理已攜手多家金融機構，落地多個資方代建項目，深度賦能紓困項目的各階段，積極發揮專業能力、承擔社會責任。

在并購類項目層面，綠城管理與中糧信托合作，已落地原恒大江陰項目；在重組類項目層面，綠城管理攜手債權方及奧園集團，落地奧園廣州云和公館項目；在破產重整類項目層面，綠城管理與破產管理人積極對接，參與廣西柳州官塘項目重整。

此外，隨著金融機構向自投、融資領域延伸，綠城管理充分把握市場機遇，在項目勾地與融資階段與資方對接，前置鎖定代建業務，目前已與北谷金融落地浙江溫州和義烏兩大項目；同時，積極與金融類供方戰略合作及設立公司，批量為有融資需求的項目提供金融撮合服務，目前已完成與喜神資本、北谷金融、中基城投等機構的戰略合作簽約。在此過程中，綠城管理亦多次強調，始終堅持輕資產屬性，以不出資、不提供征信為原則。

綠城管理預判，為紓困類項目提供代建服務將是未來2-3年的市場機會點，但承接此類項目具有一定門檻。"綠城管理將充分發揮主體信用優勢、綠城品牌及客戶認同優勢，以及業務先發優勢等，通過品牌煥新、信用重構、激活銷售并獲取內源性現金流，疊加設計優化、工程管理、供應鏈重整等服務，確保樓盤高品質交付，實現對原開發商、金融機構、政府、購房者、供應商多方主體共贏的結果。"綠城管理CEO李軍表示。

輕資產迎來發展新機遇
提升核心能力 搶占業務先機

房地產開發供給側變革為代建行業帶來了新的發展機遇，代建行業市場規模和行業容量還將持續擴張。與此同時，眾多頭部房企紛紛宣布布局代建業務，代建企業唯有加強自身能力建設，方能在激烈的市場競爭中搶占先機。在近日舉行的綠城管理上市兩周年司慶活動上，CEO李軍創新提出品牌資產、主體信用、客戶資產、團隊能力、知識體系、供應鏈以及金融協同的"七龍珠"，通過不斷錘煉提升這七大核心能力，以期步入"信用創造"的高階模式，推動公司發展再上新臺階。

此前，綠城管理已通過多種措施，推動機構改革、調整組織架構、向數字化轉型，優化內部管理，提升人均效能，對比近三年同期數據，公司人均效能半年度復合增長率達20.6%。2022年6月，聯交所批準綠城管理面向73名公司核心骨干的股份激勵計劃，此舉有望充分綁定公司核心人才團隊，并激發其積極性、創造性。

未來，綠城管理將繼續把握市場機遇，深化布局"3+3"業務模式，攜手委托方、業主、供應商、投資人、員工等五維人群，實現更大程度的價值創造。

"代建第一股"綠城管理把握市場機遇，提前戰略布局，將資方代建作為"3+3"戰略的重要組成部分，積極發揮投前風控和投后管理職能，加快釋放項目流動性，通過推動復工復產、保障項目交付化解社會矛盾、提振市場信心、變現不良資產，通過管理創造價值踐行社會道義，目前已攜手中糧信托、平安不動產等金融機構落地多個資方代建項目。

不同于商業代建，不良紓困項目往往具有非標化、個案化、風險大、涉及面廣、訴求復雜等特征，且大部分項目已建已售，在原開發商暴雷的過程中口碑和形象受損。因此，接手的開發服務商需要具備良好的甄別能力和風險隔離能力，強大的信用背書和品牌形象，優秀的資源整合能力和執行落地能力。

作為代建龍頭企業，綠城管理已積極攜手金融機構和各類委托方，在項目開發的不同階段介入多個資方紓困項目：

在項目不良前期，原恒大江陰項目融資機構中糧信托在取得實際控股權后，選擇綠城管理進行項目后續開發管理工作。綠城管理對項目進行了系統梳理，重新統籌規劃運營思路，協助委托方對項目資產、負債進行詳細盤點，積極響應政府要求、業主訴求，完成組織、體系建設，實現設計、展示面換新。這些工作為委托方進一步收購剩余股權提供了可靠依據。同時，綠城管理團隊與各供方單位積極溝通，并協同委托方與政府溝通，最終在春節前撥付資金約5000萬，解決了農民工工資及部分供應商欠款問題，為春節后及時復工復產打下了基礎，有效化解社會矛盾。目前，該項目續建工作正在穩步推進中。

在項目不良中期，綠城管理受相關資方委托，為奧園廣州云和公館項目提供代建服務，在品牌煥新、產品升級、供應鏈重整等方面推進項目平穩運行、順利交付，以實現金融機構委托方、原開發商奧園集團、業主、供應鏈企業、政府的多方共贏。

在項目不良后期，綠城管理受河北唐山國有企業委托，為當地某破產重整項目提供后續代建服務。該國企委托方多次參與本地破產重整，具有豐富經驗及成功案例，但整體操盤能力不足，引入綠城管理，主要為借力專業開發管理能力完成項目建設。在廣西柳州，綠城管理響應柳州市中級人民法院招募，與破產管理人積極對接，參與廣西官塘投資發展有限公司破產后的重整計劃，最大化保障各方當事人合法利益，提升資產價值。

隨著房地產投資端去中心化態勢愈發明顯，金融機構涉房涉地項目也從不良紓困逐漸往自投、融資等領域延伸。綠城管理充分把握市場機遇，在更多業務領域與資方積極對接：

在承接金融機構主動投資方面，綠城管理在項目勾地和融資階段與金融機構對接，前置鎖定代建業務，目前已與北谷資產落地浙江溫州和義烏兩大項目。

在搭設金融服務平臺方面，綠城管理積極為有融資需求的項目提供金融撮合服務。為此，綠城管理還探索與各類資方設立合資公司，批量落地項目，目前已完成與喜神資本、北谷金融、前海潤和等機構的合作簽約。日前，在綠城管理的積極撮合下，石家莊的一個代建項目找到了融資渠道，順利獲取優質土地。

值得一提的是，綠城管理大力推進的"資方代建"與市場同行的"融資代建"并不相同，綠城管理始終堅持輕資產的戰略定力，以不出資、不提供征信為原則，保持輕資產屬性。

在房地產去金融化進程中，未來，金融機構、資產管理公司等將成為房地產投資的重要主體，綠城管理將資方代建作為創新業務方向，一方面是公司業務創新、藍海戰略的主動選擇，另一方面也是積極承擔社會責任，攜手多方參與者"共建激動人心的品質生活"。

此次合作簽約，無疑是該項目紓困邁出的重要一步。在奧園集團的積極推動下，綠城管理承接開發代建，通過品牌煥新、產品升級、銷售激活、供應鏈重整等專業服務，推進項目復工復產，以期順利交付。

選擇與綠城管理合作實現項目紓困，是當下契合多方主體訴求的最優選擇之一。

對金融機構來說，綠城管理通過品牌煥新與重啟銷售，可以激活項目的內源性現金流，加快銷售回籠以收回投資；同時，可以借此機會打造出險債權處理樣本，更好地開展涉房涉地類不良資產的處置業務。

對奧園集團來說，綠城管理能為之重構信用，順利推進項目復工復產；同時綠城管理的品牌形象和市場口碑，能幫助奧園樹立積極推進項目脫困的正面形象，減少負面輿情。

對購房者來說，綠城管理一方面能推動項目重新啟動、促進復工復產、爭取如期交付、解除購房者資產損失風險；另一方面，通過綠城品牌和產品品質加持，還能實現未來房產的增值。

對供應鏈企業來說，綠城管理擁有強大的戰略合作資源，在代建服務過程中，能充分理解供應鏈企業需求，協調及時支付工程款等，并能幫助各總包、分包單位提升品控能力、促其成長。

對當地政府而言，綠城管理參與遇困企業、紓困項目的代建開發，能有效避免因樓盤無法交付帶來的各種矛盾，激活社會經濟生產、維護社會和諧穩定。

綠城管理擁有的核心能力與競爭優勢，能良好匹配未來的資方代建需求：

1. 品牌資產：綠城管理傳承綠城品牌基因，作為代建行業引領者，六年蟬聯中國代建行業TOP1，擁有強大的品牌美譽度及品牌公信力，為客戶提供高溢價的品牌賦能。

2. 主體信用：母公司綠城中國有央企信用背書，多年穩健經營且擁有良好市場口碑；加上綠城管理的行業地位及優秀的歷史業績，有助于在政府、國企、金融機構業務中獲得競爭優勢。

3. 客戶資產：綠城管理過往已服務超1000組多元化業務背景的優秀B端委托方，加之依托綠城品牌28年在全國超200余座城市的優質C端客群積累，為公司代建業務的全國化發展奠定了堅實基礎。

4. 團隊能力：綠城管理有員工5000余人，主管職級以上人員超2000人，核心管理團隊擁有多年綠城及代建行業工作經驗，文化認同且具備優秀的職業素養和深厚的專業功底。

5. 知識體系：綠城管理憑借多年行業積累，已形成代建行業全方位工作標準和健全的知識體系，能進一步提升開發品質與經營效益，并在行業標準輸出及未來行業發展等方面具有話語權。

6. 供應鏈：綠城管理擁有強大的戰略合作資源，目前共有超1200家合格供方，涵蓋產品類、服務類、產業類、金融類等優秀伙伴；通過搭建開發與服務平臺，相互導流與賦能，分享價值創造能力。

在本輪房地產深度調整期，綠城管理已攜手各類金融機構、資產管理公司等介入眾多不良紓困項目。今年，綠城管理與中糧信托合作的恒大江陰項目，各項工作正在平穩推進中，有望超預期實現原定經營目標；此外，與中國民生銀行合作的富陽項目已順利接管，與北谷金融合作的義烏項目、溫州項目也將陸續啟動。

隨著中國房地產行業的不斷變化，未來資方代建賽道還將愈發廣闊。此前，綠城管理已在業績發布會等多個場合表示，將把資方代建作為公司創新業務方向，突出信用能力與專業優勢，攜手金融機構及各類委托方，以管理創造價值，踐行社會道義，在"保交付、保穩定、保民生" 中發揮應有之力，成為讓所有參與者共贏的關鍵力量。

該計劃在6月8日召開的特別股東大會上以超過98%的贊成票獲得通過，后經聯交所批準，最終于6月20日增發股份正式上市。

本次增發的對象包含綠城管理7級及以上的核心管理層，總數超70人。增發價格參考市場價格，增發比率約2.66%，所授股份分三年歸屬兌現。

另外，綠城管理還制定了嚴格的歸屬條件及行權價格。每個參與計劃人員若想要在三年內獲得滿額的股份歸屬，須同時滿足集團的年度經營目標、組織績效及個人KPI考核等條件；若要出售股份，則出售時09979.HK的股價必須達到6.5港元及以上；如股價一直未達該目標，則其獎金對應的股票將失去行權價值。

綠城管理屬于輕資產公司，服務型企業的發展特別有賴于團隊的努力，三年的行權鎖定期，一方面可以保持核心團隊的穩定性；另一方面，若想實現股份歸屬，管理層需充分發揮積極性、競爭性和創造性，有效提高公司的運營質量和經營業績。同時，此舉亦有助于團隊進一步共享公司發展的成果；當然，這個計劃也反映出綠城管理對自身長足發展，以及代建行業向好的絕對自信。

從資本市場角度來看，本次增發計劃的落地不僅能消除投資人對管理層穩定性的疑慮，更充分保障了股東們的相關權益。相較于傳統期權激勵，這一模式對原股東的稀釋比例低，且能減少公司的實際成本支出，實現利潤增長、提升股東回報。

正值"黃金時代"的代建行業，得人才者得天下。

優秀、堅實的管理層是企業長期成長的堅固基石。綠城管理CEO李軍曾多次表示，公司將繼續優化激勵體系，向一線團隊傾斜，以價值創造者為本；通過吸引、留住并激勵優秀人才，以驅動公司業績的長效與快速增長。

中國土木工程詹天佑獎，為中國土木工程學會設立的最高獎項，是中華人民共和國住房和城鄉建設部認定的全國建設系統工程獎勵項目之一、中華人民共和國科技部首批核準的科技獎勵項目。

詹天佑獎每年評選一次，每次評選獲獎工程一般不超過30項，含金量極高，因而被視為中國建筑界的“奧斯卡”，獲此獎項的工程反映了中國當前土木工程在規劃、設計、施工、管理等方面的最高水平和最新科技創新與應用，充分體現創新性、先進性和權威性，對推動行業技術進步具有示范引領作用。

1. 土木工程最高榮譽項目鑒賞

本次獲獎的珠海翠湖香山國際花園項目占地3300畝，分五個地塊開發，產品線豐富，涵蓋獨棟別墅，聯排合院，多層洋房，高層住宅四種建筑形態，總戶數約4400多戶。此次獲獎的地塊五為項目的一期和二期，用地面積6.53公頃，建設12棟28-36層高層住宅及3棟園區會所，總建筑面積28.1萬平方米，傳承了綠城二代高層經典的匠造品級設計和工藝，運用整體營造理念，將規劃、建筑、景觀和室內四大專業技法相配合，結合燈光、弱電等智能化系統的輔助設計，是珠海高端高層住宅產品的地標之作。

該項目能在眾多參評項目中脫穎而出奪得詹天佑大獎，足以體現業界對其高度認可，項目尤其在科技創新和科技應用方面更是引領行業先河。在項目建造過程中，綠城管理堅持科技創新，不僅推廣應用了建設部建筑業的十項新技術中的6個大項12個子項，更總結形成了超限高層建筑工程抗震設防等9項創新技術。因而除此次的詹天佑獎外，翠湖香山國際花園已先后榮獲廣東省建設工程優質獎、廣東省AA級安全文明標準化工地、廣東省安全生產文明施工示范工地等獎項。

2. 代建的底層邏輯是品質和服務

這早已不是綠城管理代建的項目第一次摘得這一桂冠。2018年，綠城管理代建的政府保障房項目義烏北苑和聚園，同樣榮獲“2018中國土木工程詹天佑獎優秀住宅小區金獎”。

綠城在房地產領域的品質堅守有口皆碑，在代建板塊亦是如此。十年前，綠城率先布局代建業務戰略，如今，綠城管理在傳承綠城品質基因的同時，作為房地產領域的服務商，更聚焦產品力和服務力。

在綠城管理品質的背后，在其專業、高效的執行力之下，是公司“管理創造價值”理念的深度奠基。相較于傳統房地產開發商聚焦投資，綠城管理的代建模式吸收歐美發達國家的商業模式及專業分工、日本制造及業務精神中的精工細作等優秀基因，從而依托管理的力量提供更好的產品和服務。“專業的人做專業的事”，這也是代建商業模式底層邏輯的根本構成。

把握時代風口 引領行業發展

縱觀當下，房地產行業受宏觀政策調控增速放緩，開發主體多元化需求愈加凸顯，中國房地產將迎來新的發展時代。在此背景下，資源、產品、品質、成本等多端把控面臨挑戰，行業呼喚具備專業管理能力的服務商，代建優勢盡顯。

同時，隨著政府和國企委托方為代建行業打開更加寬廣的業務空間，存量市場迎相應利好，城市更新、租賃房建設、產業運營等城市類服務將形成行業新的增長點。

作為國內規模最大、最早獨立化運營開展代建業務的先驅，綠城管理將繼續堅持聚集專業，關注品質，持續踐行管理創造價值的理念，鞏固夯實國內代建龍頭地位，成為房地產新形勢下的引領者。

走過逾二十載光陰，博鰲房地產論壇影響并記錄著中國房地產行業發展的歷史進程。

來到2021年，在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常態下，中國地產亦面臨著最深層次變化。從行業規則、企業模式到市場迭代，都與過往二十年大有不同。

作為有著數十年市場化發展深厚積淀的重要產業，在大時代浪潮席卷而來之際，中國地產企業和行業精英們如何調整與應對？

值此2021博鰲房地產論壇即將召開的時節，觀點地產新媒體一如往昔，遍尋中國地產商業領袖及新生代地產人，講述他們的故事與廣闊視野。

觀點地產網 2010年，凱文·凱利的《失控》中文版正式在中國發行，其中提到的“蜂群思維”，受到諸多企業家的推崇 --

當一群蜜蜂要搬家時，蜂王其實是沒有明確方向的，幾只蜜蜂開始四處偵察，尋找新的家園。等找到備選地點后，它就會回來對著蜂群跳八字舞，另一些蜜蜂跟著它去查看。如果也覺得很好，會回來一同跳舞，這就吸引了更多的蜜蜂去查看。

只有大家都覺得好的地點，才會收獲最多蜜蜂的青睞。最后，最大的蜂群獲勝，帶著蜂王前往新家園。

這就是蜂群思維，看起來每只蜜蜂所做的都很簡單，但最后卻做出了復雜而正確的決定。

同樣是2010年，綠城也處于“失控”邊緣，綠城的一群“小蜜蜂”開始了一場思想與行動實驗（參見《代建4.0王國·綠城管理代建方法論》），結果成就了中國代建第一股（HK.9979綠城管理控股）。

這其中，李軍就是其中一只出去偵查的“小蜜蜂”：他拓展并實施了綠城的第一個商業代建項目，并最終將綠城代建業務帶到了香港資本市場。

向死而生

7月驕陽如火，我們與老朋友李軍相約杭州。

恰逢綠城管理上市一周年，李軍和他的團隊看起來輕松又激昂。

周年慶祝會議上，李軍與團隊探討的問題核心，不是總結過去一年發生的事，而是思考接下去的路怎么走。在他看來，代建模式的價值還沒有被市場充分理解，新進場的玩家也大多未參透其中邏輯，真正的競爭還未開始。

作為摸著石頭過河的代建第一股，當問及綠城管理的境況有何變化時？李軍一針見血道：“去年是生死問題，今年是發展問題。”

我們驚訝于這樣的表達，追問之下，李軍淡淡說：“去年，這家公司差點就沒了。”雖然李軍不再就此展開，但我們也能感受到，綠城管理成功上市的華麗外衣下，個中艱辛難以想象。

其中有個細節也許可以管中窺豹。去年上市前后，綠城管理的中層人員變化很大，不少骨干被同行重金挖角，這其中當然有作為行業領頭羊的超常待遇，但同時也有不少人是因為發展壓力及激勵不到位等原因選擇了離開。

我們不知道李軍最終以什么方式穩定了核心團隊，但我們依稀記得李軍在上市祝捷視頻中對團隊堅守的感慨，以及對母公司股東的感謝。據說，此事背后離不開時任綠城中國董事局主席兼行政總裁張亞東的勇挑擔子、力推促成。

不過，資本市場對此還是非常審慎的，綠城管理的股價在上市最初的七八個月中一直處于橫盤狀態，交易清淡，背后就有不少投資人對管理團隊穩定性的擔憂。

變化發生在今年3月份。

綠城管理交出了上市后的第一份成績單，年報表現非常靚麗，更重要的是核心經營數據雖然經歷了疫情的影響，但均獲大幅增長。歸母凈利潤增長超35%，經營活動凈現金流超9億，分紅派息比例達65%。

當然，股價的真正爆發是4月20日李軍的朋友圈事件。一張增持公告另加一句“人生要么滾燙、要么滾蛋”，徹底點燃了資本市場的情緒，隨后幾天綠城管理的股價一度漲超40%，市值增長近30億。

其實在此之前，李軍已經通過變賣唯一房產、自掏腰包6次增持綠城管理的股票，而這次的增持是其中金額最少的一次。

不過投資人也許并不在乎金額大小，看重的是他的自我“鎖定”：主動承諾所持有的股票在未來三年內不減持。

這是職業經理人少有的動作，尤其在當下的房地產市場環境下。資本市場讀懂了李軍及其團隊的決心，給了個大大的贊。

代建風口

代建模式源自歐美的輕資產服務，和中國及香港主流的房地產重投資模式不同。為了符合上市要求，綠城管理在上市前端的股東審批、PN15、合規審查等環節前后奔波了三年之久。而作為首家上市遞表的代建企業，資本市場相關規則和評估體系都沒有樣本可循，定價、審批等問題也頗為復雜，為此綠城管理需要自行創編招股書、尋找各類行業顧問支持、獲取聯交所與證監會的審批等。

“我們回復了聯交所無數輪問題，做了上百場路演，介紹我們是一家服務型的輕資產公司。”

走完這一遭，綠城管理現在可以分享自己的經驗幫助其他代建公司進行IPO工作了，而香港聯交所對新的代建股也是按照綠城管理的上市規則同樣要求。

“今年中原建業上市成功，明后年還會有更多的代建企業分拆上市。”李軍展望：“房地產投資與開發相分離將是大勢所趨，這樣既能有效隔離投資端的金融風險，又能突出開發端的專業價值。代建將是繼物業分拆之后的又一個風口。”

不過，要迎風飛翔是需要很好的平衡技巧的，訪談過程中李軍不止一次提及戰略選擇與能力建設問題。

綠城管理作為行業先行者，可供借鑒的前例太少，未來一切似乎都充滿不確定性，李軍坦言：“有時候確實擔心會走錯路，也許我們今天做的一個小小決定，在三五年后會產生重大影響。可是在無人區你能怎么辦？方向大致正確就只能往前淌。”

在最近流出的上市周年內部講話中，李軍進一步剖析了中國城鎮規劃建設用地的構成。他認為，未來城市居住用地比例將發生重大變化，開發主體將發生重大變化，政府保障類物業將更加凸顯，公建配套、城市更新等業務將成為主流。

“與十年前比較，代建的業務范疇發生了巨大變化，包括我們的客戶結構、區域結構；現在要向政府、國有企業，以及核心城市群傾斜。”

由于國家政策支持保障類物業、租賃性物業，今年上半年綠城管理拓展的保障房業務已超過歷史峰值，在建的保障房面積超2500萬平米，是中國最大的保障房建設服務商。

這種趨勢下綠城管理具有明顯的先發優勢：“我們現在有四分之一的團隊在做政府保障房業務，目前還沒有競爭對手，未來計劃逐步開拓產業運營、城市服務等內容。”

“我們知道城市會長期存在，但需要不斷的更新和建設，那為城市提供專業開發與更新服務也將是長續的；這將是代建的星辰大海。”

蜜蜂大使

這次的訪談我們替很多感興趣的同行提了一個問題：做代建，綠城為什么能跑在前頭？

李軍的回答很簡單：價值觀。

“很多人認為綠城能做代建是因為有出彩的產品體系，以及有溢價能力的品牌效應。其實不然，最底層的原因是因為創始人宋衛平先生的分享理念。”

李軍進一步解釋，代建過程會接觸很多企業，有些企業還在初創期，帶有明顯的老板文化，有些企業已經做大做強，開始進入規范治理的職業經理人文化。“但綠城管理很特別，我們提倡的是利益相關者文化。因為代建過程中我們既不是老板卻要追求效益，也不是最終購房者卻要維護消費者權益，因為這事關綠城品牌；同時還要協同各類供應商提供優質服務，不能一味低價中標、結果東西很差。所以整個代建過程我們會同時代表各種不同的利益群體，這就需要我們平衡好各方利益，要追求共贏、更要懂得分享。”

為此，李軍借上市周年之際將綠城管理的價值觀再次濃縮和提煉，委任了一個擬人化的蜜蜂為企業形象大使。

李軍解釋道，地球歷史上曾出現過像恐龍這樣的龐然大物，但現在只能在博物館中看到化石，相反像蜜蜂這樣的小動物，卻能夠穿越地球周期。

一方面，那是因為蜜蜂的輕，不僅僅是身材輕盈，更重要的是組織簡單。李軍笑著說，蜜蜂不會說話，也沒有微信，但它們的溝通效率很高，房子造得很好。只有能迅速做出決策的敏捷組織，才能應對快速的環境變化。

另外，蜜蜂能幫助植物授粉、傳宗接代，干的是有價值的事情。雖然它也采走了一些花蜜，但人家就是有本事將各種花蜜釀成更高甜度的蜂蜜，這體現了專業能力的價值，就如同代建的增值效應。

最后，蜜蜂辛苦工作不僅僅是為了自己生存，它釀的蜜會分享給族群、留給后代，甚至造福人類。所以懂得分享才是生存之道。

今年的5月27日，綠城管理聯合當代綠建、華潤置地、金地管理、雅居樂房管以及中原建業5家代建領軍企業，組建“輕資產聯盟”，并召開了首屆“中國代建價值峰會”。

這6家聯盟企業囊括了代建行業的“老中青”三代，規模總和則占了代建市場的“半壁江山”。

觀點在采訪上述企業時，大家非常認同綠城在代建領域里的領頭羊作用，很多代建企業還保持著與綠城管理多頻次的參訪與溝通機制，背后都敬佩綠城管理能毫不避諱地分享他們的模式研究、企業治理、代建經驗等。

懂得分享，這也許就是李軍能當選聯盟首屆輪值主席的原因。

就如同他所說的：學習蜜蜂，做一家簡單、利他的企業。

原報道鏈接：http://www.guandian.cn/article/20210801/267601.html

作為服務屬性的輕資產公司，綠城管理無負債且現金流充足，報告顯示，截至2020年末，公司經營活動現金流達人民幣9.03億元，同比上漲645.9%。也許正是基于上述原因，綠城管理的年報還公布了資本市場少有的高派息政策。

相信伴隨中國房地產市場投資與開發相分離的趨勢，代建模式的賽道將不斷拓寬，市場需求也會逐步擴大。綠城管理憑借中國代建第一股的先發優勢和規模效應，行業競爭優勢將進一步夯實，有望成為亞洲最大的項目管理公司。

識局者生

近幾年，隨著“房住不炒”、“穩地價、穩房價、穩預期”、“三條紅線”等監管的不斷升級，出現了土地成本過高、融資環境收緊導致房企資金壓力上升等情況，房企在追求規模擴張的同時，增強抗風險能力的需求也越來越大。與過去傳統資本密集型房企的開發模式相比較，憑借品牌和管理作為主要輸出的輕資產模式無負債，不受金融去杠桿影響，安全性較高，可帶來更佳的盈利水平及更高利潤率。在此背景下，代建模式以其“輕資產屬性”成為了房地產轉型發展的最佳選項。

與此同時，受到供給側結構性改革等政策影響，質量提升、服務升級成為中國經濟發展的必然主題。尤其此次疫情之后，購房者對居住品質提出更高要求，市場呼喚專業的服務商，優質代建企業價值凸顯。

縱觀當下，監管部門針對三舊改造、城市更新的政策持續落地，2020年政府報告提出全年新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個目標。以存量空間改造為主的內涵式增長，成為城市發展新趨勢。土地獲取及使用方式的變化，帶來了房地產商業格局的重構，政府、金融機構開始成為房地產市場的主體，城市更新將成為核心城市的主要開發模式，服務型企業由此崛起。

綜合而言，隨著中國房地產市場管理紅利趨勢明顯，服務型企業的價值逐步凸顯。作為品牌溢價高、開發能力強及專業程度高的服務型企業，綠城管理以其模式的獨特性和領先性成為房地產輕資產稀缺標的，價值仍待挖掘。

破局者存

作為傳統房地產轉型的破局者和解題者，2020年，綠城管理繼續保持行業領先的強勁勢頭，展現了“代建第一股”的王者成色。基于豐富的業務模式、全國性的規模布局、按需定制的服務體系及多元化的客戶結構，公司在市場的劇烈變化中，實現了年度銷售新高及新拓項目貨值新高，整體項目規模保持行業第一。

2020年全年，公司新拓代建項目的合約總建筑面積達18.7百萬平方米，較去年同期增長約16.8%；新拓代建項目代建費預估58.1億人民幣，較去年同期增長約22.3%。公司現有代建業務存量就可以確保未來三年經營業績的可持續增長。

報告顯示，截至2020年12月31日，公司管理項目覆蓋89座城市；項目數量由去年同期的260個增加至296個；合約項目總建筑面積76.1百萬平方米，較去年同期增長12.7%；在建面積40.5百萬平方米，較去年同期增長8.0%；全年實現合同銷售金額745億，同比增長12.2%。

顯著的規模效應，將成為綠城管理持續穩定經營的重要驅動力。與此同時，公司戰略化的城市布局也將進一步夯實利潤增長空間。多年來，綠城管理堅持全國化、規模化布局，同時持續鞏固核心城市群。根據年報區域布局顯示，公司主要經濟區域項目建筑面積合計達64.9百萬平方米，占整體總建筑面積76.1百萬平方米的85.2%，可售貨值合計3482億人民幣；其中，在具有強大代建開發潛力的長三角經濟圈和環渤海經濟圈，公司分別擁有總建筑面積41.8百萬平方米、15.6百萬平方米，占整體總建筑面積的55.0%和20.5%。

此外，在全國化布局的助力下，綠城管理建立起了結構多元、不斷擴展的優質客戶群，將有力提升公司穿越周期的韌性。目前，公司委托方類別包含私企、國企、政府及金融機構四大類，在當期在建面積結構中，歸屬于前三大類委托方的項目占比分別為28.3%、40.5%、31.2%。公司持續且長久地做政府和國企好伙伴的戰略思維及決心，也為公司未來業績穩定持續增長奠定了堅實的基礎。

掌局者贏

一直以來，綠城管理都以打造“全價值鏈的代建業務平臺”為戰略轉型的重要目標。目前，綠城管理已經形成主營業務與產業鏈業務相互賦能、相互導流的多元業務結構。其2020年度商業代建項目、政府代建項目以及設計/咨詢等其他服務的收入占比分別為72.4%、17.1%及10.5%，這個結構已充分反映出綠城管理的經營特色和轉型決心。

作為中國代建行業的第一股，綠城管理始終扮演著“先行者”和“引領者”的角色。自2020年7月上市以來，公司策劃多起行業大事件，體現了其在代建領域的遠大布局，將夯實其行業標準制定者的地位。

去年12月份，綠城管理作為發起者牽頭成立輕資產聯盟籌建會，聯合中原建業、雅居樂房管、金地管理、當代綠建及華潤5家代建領軍企業，致力于通過標準引領行業發展，拓寬行業賽道，通過協同效應創造更大價值。該聯盟將于今年正式揭幕，并將共同推出行業藍皮書等重大舉措。

與此同時，基于“做大產業鏈”的既定戰略目標，2020年公司繼續孵化產業鏈上下游公司，重點收并購輕資產模式、利潤率高、且能增強公司核心能力的產業鏈公司，著力打造“第二增長曲線”。綠城管理于今年1月召開的產業鏈大會暨戰略合作公司簽約儀式，充分體現了這家公司“共建、共享、共榮”的平臺理念。也正是這種理念，已回報公司以收益：2020年，綠城管理的產業鏈孵化的投資收益實現大幅提升至人民幣46.0百萬元。

有機構專家表示，目前代建業務占中國商品房銷售比例僅為2%-4%，未來3年將保持20%以上的復合增長率，市場空間巨大，代建未來增長率將領先整體房地產市場，對應PE值將比肩物業股。而綠城管理有望憑借其領導地位及對產業價值鏈的精準把控，進一步享受稀缺標的的價值紅利。

繼上個月牽頭召開輕資產聯盟籌建會后，綠城管理1月13日又在杭州總部舉辦了產業鏈大會暨戰略合作公司簽約儀式，攜手產業鏈上下游的優秀伙伴合作6家公司，共同打造“共建、共享、共榮”的輕資產生態圈。

此前，綠城管理牽頭與代建領軍企業共建輕資產聯盟，是對行業進行了一次橫向資源整合。這次召開產業鏈大會，則是綠城管理對產業鏈下游的縱向資源整合。自2020年7月香港上市以來，綠城管理動作頻頻，謀劃了多個引起代建行業關注的事件與活動，體現了其在代建領域的遠大布局和將行業做大做強的決心。

強強聯手 構建相互賦能的輕資產生態圈

綠城管理此次是與中合深美設計、元一規劃設計、皓睿工程管理、易富工程咨詢、恒太商業管理、天際線商業管理、群智廣告合作6家公司。值得一提的是，這些公司分別在裝飾設計、建筑設計、全過程咨詢管理、市政管理、商業管理、營銷策劃等方面，擁有突出的業務能力和代建服務的成功經驗。

圍繞代建主業，綠城管理聚焦代建產業鏈關鍵環節，構建相互賦能、導流的輕資產生態圈，為產業鏈上下游輸送資源和價值，進而推動流量向能量的轉變。因此，對于這些合作伙伴來說，此次簽約儀式亦是一個全新的起點。

根據以往的經驗，與綠城管理合作的產業鏈公司，很多都從巨大的代建流量中獲得有效反哺。流量的能量，直觀地體現在綠城管理的體量上。截至2020年6月30日，綠城管理擁有代建項目268個，國內的布局就覆蓋了27個省（直轄市及自治區）的85座城市。

以綠城利普設計院為例，自其2017年被綠城管理收購以來，受益于代建的業務導流，其營業收入、團隊規模、業務水平、社會認可等都實現了突破性發展。公司年營業收入從2016年的1432萬元，增至2020年的近2.1億元，公司人數也從52人擴至260人。與此同時，利普獲得多項業內大獎，還拿下21項專利，已擁有建筑工程設計甲級資質、城鄉規劃編制乙級資質、風景園林工程設計乙級資質。

引入新理念、新產品、新服務 滿足委托方的多元需求

作為中國代建行業首家上市企業，綠城管理在近幾年實現了代建業務的快速擴張，挑戰也隨之而來，例如，代建項目區域跨度大、產品多樣性強、新增個性需求多。房地產是高度資源整合型行業，這些挑戰尤其考驗綠城管理產業鏈公司提供專業且柔性服務的能力。

基于這樣的背景，綠城管理在上市之前就開始提前布局產業鏈，上市后進一步加大整合力度，通過收購、共同設立等方式，與產業鏈不同細分領域的優質公司達成戰略合作，從而引進新理念、新產品、新服務，滿足委托方的多元需求，匹配公司的發展速度。

加上此次的6家公司，綠城管理旗下擁有的產業鏈公司已超過十余家，涵蓋前端的設計、咨詢、教育培訓、金融服務，以及后端的營銷策劃、商業管理、市政管理等多種業務。

此外，通過構建輕資產生態圈，綠城管理進一步打造知識體系共享平臺、產業鏈上下游企業認證平臺、行業標準輸出平臺，從而規范代建產業鏈企業運營，加強代建服務標準管控，為委托方創造高質量的綠城產品。

布局代建全產業鏈 拓展“第二增長曲線”

隨著入局者逐漸增多，競爭日益激烈，代建行業集聚效應也開始顯現。透過此次產業鏈大會，綠城管理對上下游產業鏈優質公司的強大吸引力與號召力可見一斑。

代建作為一個房地產市場上蓬勃發展的行業，需要被更好地規范和呵護。如果說綠城管理主導輕資產聯盟，彰顯了其攜手其他公司做大做強代建行業的初心，那么這次產業鏈大會則是綠城管理精心策劃的另一盤棋局，意在通過對代建價值鏈上優質公司的多元合作，形成協同效應，為委托方創造更大價值。

結合近期動作來看，綠城管理一直在積極創新商業模式，圍繞代建主鏈為核心培育設計鏈、金融鏈、咨詢鏈、培訓鏈、商管鏈、研究鏈等全產業鏈，豐富業務增量空間，打造“第二增長曲線”。這個現象一方面體現出以綠城管理集團CEO李軍為首的行業領導者的遠見；另一方面也表明了綠城管理還想成為一個具有社會責任感的“探索者”，推動代建行業快速健康發展，為社會提供更優質的房產品和生活服務。

綠城管理控股于今年7月登陸港交所，這是公司上市后首次實施股權激勵計劃。上市半年不到即落地股權激勵的背后，體現了公司對業績持續增長及未來發展前景的強烈信心。本次股權激勵計劃的推出，正是綠城管理控股基于目前經營、財務及未來發展情況作出的。業績持續增長給了綠城管理推出股權激勵的動力，更為重要的則體現了公司與團隊共享利益、共贏未來的決心。

輕資產模式之下，更注重運營和服務，而人才則是企業的核心競爭力所在，企業的盈利能力依托員工的創造性能力和主人翁精神。本次激勵方案預期將對公司經營發展、未來盈利增長和兌現、人才和團隊引進，或并購整合戰略的推動均帶來積極的影響和強大的支撐。

作為代建行業龍頭公司，綠城管理控股代表著整個代建行業明確的發展趨勢，公司系列舉動對代建行業釋放出多個積極信號，也引發了市場對行業滲透的關注。根據中指研究院數據顯示，2019年國內大型房地產代建公司已達28家，除了綠城管理控股、中原建業等龍頭的增長速度較快之外，還有金地集團的金地管理、當代的當代綠建、雅居樂集團的雅居樂房管，朗詩集團及濱江旗下的代建公司也顯得生機勃勃。此外，萬科、旭輝、保利及中海等大型品牌房企都涉足了代建行業。隨著資本持續流入及市場需求不斷提升，將持續推升整個代建行業的市場增量。

就整個行業而言，我國代建市場將呈現高雙位數增長的態勢。據中指院研究報告顯示，未來數年的年復合增長率約為23.5%。預計我國代建市場的新訂總建筑面積將從2020年的8,335萬平方米增至2024年的19,390萬平方米，屆時，預期對應合約金額將高達7.3萬億，對應服務收入總規模或落在3000億-5000億預期區間，而2024年所對應的代建行業滲透率僅約為14.7%，距真正的成熟期尚存在繼續伸展的機會。

行業增長紅利之下，綠城管理控股未來業績增長和業務發展擴張的方向有以下三個重點：

第一，作為行業領先的公司，綠城管理控股持續在進行全國性布局，并且擁有多元化客戶結構，公司在代建行業的市占率非常高（2019年約占23.7%的市場份額），且位列第一，隨著行業集中度的快速提升，具備綜合領先優勢的綠城管理控股的市占率仍存在提升空間，而且正如中指院所述，行業整體在未來數年仍可保持較高的增長速度，對公司來說，這是一個雙重受益的正面條件。

第二是從公司的業務結構出發，綠城管理控股有三大主營業務，分別為商業代建、政府代建和其他服務。除了商業代建之外，政府代建和其他業務的需求在近年正快速提升，比如說近年來的一系列城市更新存量改造的政策支持，這些政策都為公司的政府代建業務提供了很多的機會。

2020年中期報告顯示，綠城管理控股現有政府代建項目在建面積2418.8萬平方米，較去年同期1741.7萬平方米增長38.9%，政府代建已成為公司在建面積增速最快的業務；而其他服務業務包括代建咨詢服務、設計及開發咨詢服務及其他服務等，其他服務在2019年的收入占比約僅為8.3%，這個比例會隨著公司成功構建起平臺化運作模式和延著產業鏈進行并購整合，以及從流量開發轉變為存量挖掘的過程中得以持續提升，對應的業務收入規模也會不斷擴大，以反映出公司能滿足客戶在不同階段所產生的不同需求服務能力的持續提升。

第三點則是公司從客戶結構和客戶群體的持續調整和優化的過程，可獲得更好的發展機會，釋放出更大發展潛力，這里也體現著綠城管理控股跟隨著行業變化趨勢作出改變的應變能力。

在過往，公司獲取客戶和項目的重點方向放在了開發商（特別是中小開發商）上面，隨著這些開發商手里的土地資源被逐漸開發完畢，行業中真正手里拿著最多的項目資源或土地資源的角色就逐步轉變為國企、央企、其他政府機構、金融機構等，從數據來看，公司近兩年的客戶結構也隨著這樣的趨勢而作出調整。目前，公司項目來源中的政府和國企/央企類別（按項目擁有人分類）都占到很大一部分的比重，接近六成左右。因此可預期未來也會繼續受益于此。

至截稿時間，綠城管理控股（9979.HK）報收于3.20港元，錄得4.23%漲幅。場內投資者對公司的股權激勵方案或對公司經營產生長期的正面影響，亦為代建行業帶來示范作用。

風險提示：股市有風險，入市需謹慎。