在過去的一段時間里，產業園區行業在房地產模式受阻、工業用地新政推行等一系列因素疊加之下，整個行業都發生了極大的變化。

新牌勢力更新迭代

從1979年蛇口拉開國內產業園區序幕開始，整個產業園區行業至今也經歷了40余年，伴隨行業成長的老一批從業者正逐漸淡出舞臺，諸多園區運營商也迎來了新一代的掌舵人。

新時代、新的掌舵者，也預示著老牌勢力也在經歷換血，從領導者到商業模式的更新換代。在產業園區新時代中，那些無法跟上市場發展趨勢的運營商也將隨之淡出舞臺，而能夠切中地方政府核心訴求、滿足產業企業需求的新生代園區運營商也將如雨后春筍般應運而生，并迅速發展壯大。

招商蛇口、張江集團、中新集團等一批老牌產業園區龍頭運營商在如今行業的變革期迅速找準方向，以產業運營為核心驅動下打造了與自身相符的商業模式，保證了這批老牌運營商的領先地位。

招商蛇口作為一個"最老牌 "的園區運營商，能夠始終如一的保持領先地位，離不開他在市場化發展中打磨出的敏銳的市場嗅覺 、迅速而精準的戰略轉型。從雙碳戰略 、數字化轉型到園區板塊的輕重并舉、一地一園特色化的產業園區運營模式，招商蛇口正逐漸夯實自身的領跑優勢。

張江集團能夠保持長盛不衰，跟他從創立之初一直延續至今"推動科創產業"發展的核心息息相關。這不得不說起張江集團的背景，原名為上海市張江高科技園區開發公司也是張江實際的開發主體，負責張江的整體開發運營，并肩負著推動科創產業發展的重擔。彼時的張江高科是張江集團絕對控股的子公司，張江高科中裝入了張江集團的優質園區資產，更多的像是一個融資平臺，后續逐漸開始獨立打造園區業務，兩者關系從"父子"轉變為了"兄弟"。張江集團在科創產業運營方面的底蘊和能力毋庸置疑。

地方城投過往是各地園區開發的主力，但在如今產業運營愈發重要的時代下，以新建元集團、蘇高新集團、亦莊控股、濟高控股、合肥高新股份、和達高科等一批過往將產業運營作為企業發展重心的優質城投正從老牌城投公司中脫穎而出。

星河產業集團、星月投資是如今民營產業園區企業中的佼佼者，而兩者最相像也是最核心的便是其高度重視產業發展的理念，將產業運營融入企業發展本身，保持精品化園區路線，打造優質園區、孕育完整產業生態。

如今剝離房地產模式底色的華夏幸福再次回到公眾視野，走上輕資產運營、產業服務的華夏福能夠發揮出幾成過去令人艷羨的產業招商能力，值得期待。

新勢力強勢入場

1. 資本方

以基匯資本、安獅資產、康橋資本等資本方相繼進入產業園區成為了近兩年的熱點，如過江猛龍般影響著行業發展。

資本方的目光從物流地產轉向產業園區，既是因為物流地產優質項目的稀缺，也是因為近年來地方政府主推的生物醫藥、集成電路等特色產業園區建設，正式資本方關注的核心產業方向，并且在特色產業園區打造過程中，從從產品到運營相對標準化和可觀的回報率，使資本方嗅到了機會。資本方在其投資的核心產業領域企業儲備，可以進一步減少其初入產業園區行業的"水土不服"。

2. 細分領域龍頭企業

細分領域龍頭企業其實是最近幾年地方政府提供優質工業用地的首選，一方面他們本身便需要相應的辦公、研發、生產的載體或是工業用地，并且作為細分領域的龍頭企業，完成選址之后也能迅速吸引一大批下游供應商靠攏，這與傳統產業園區招入龍頭企業，吸引下游企業入住有著異曲同工之處。況且還少了"中間商"賺差價。

對于"嗅覺"敏銳的龍頭產業企業也迅速察覺到了產業園區領域的發展機遇，以海爾、千健為代表的細分領域龍頭企業在近年來迅速啟動園區布局，帶產入園的模式也深受地方政府的歡迎。

3. 產業運營商

無論是資本方還是細分領域的龍頭企業，能夠成為時下熱點的關鍵便是他們的"帶資進組"，也就是可以直接帶著產業來到園區。對于地方政府而言，帶來新企業、完善的產業生態就是實實在在的解決了當地工業總產值、吸引人才回流等一系列問題。

這也是如今產業園區房地產模式或是園區招商物管模式行不通的關鍵，缺乏為帶來產業的核心能力，地方政府又怎么會把土地給到這樣的企業？

未來產業園區行業將逐漸從"園區運營商"轉向"產業運營商"，圍繞特定產業方向打造能夠推動產業發展的核心運營能力，讓園區和"產業運營商"之間形成更強的粘性。在這個領域方升研究也相信未來勢必將誕生出產業園區行業的"中國版黑石"。

時代變遷、邏輯更迭

隨著產業園區時代的變遷，行業發展邏輯的更迭，方升產業園區年度榜作為行業風向標，評價指標也進行了相應調整，將產業投資、產業運營、產業招商等產業運營能力作為評價產業園區運營商最核心的指標。這也使得2022方升產業園區年度榜在調研過程中得到了更多地方政府、產業企業和金融機構的認可。

2022第八屆方升產業園區大會由方升研究主辦、明源不動產研究院作為戰略合作伙伴，于2022年9月28日-29日在深圳市隆重舉行。本次活動包含主論壇、特色園區、產業招商和輕資產運營四大主題論壇，2天活動共有300余位地方政府領導、產業方代表、產業園區代表和金融機構代表參與，共同為中國產業未來發展凝智聚力。

活動現場：中國（深圳）綜合開發研究院副院長、國家商務部專家委員曲建；招商局蛇口工業區控股股份有限公司產業園區事業部總經理尚鋼；杭州和達高科技發展集團有限公司總經理趙穗；蘇州蘇高新科技產業發展有限公司總經理王欣；招商局蛇口工業區控股股份有限公司產業園區事業部產業研究院院長黃岱；星河產業集團產城研究院院長王英杰；蘇州工業園區國有資本投資運營控股有限公司資金管理部兼財務考核部胡躍峰，德必集團董事長賈波；上海錦和商業經營管理股份有限公司董事副總經理蔣雷霆；寶灣物流控股有限公司總經理馮海虹；中集產城集團副總裁兼惠州城市公司董事長張一平；北斗西虹橋基地首席運營官方舒；深圳贏城產業運營有限公司董事長王玉祥；銀星集團執行總裁張聰杰；千年健康中國高科控股有限公司董事局主席張驥；潤城新產業（深圳）有限公司執行董事、總經理馬洪波；明源云聯合創始人/CEO姜海洋；方升研究總經理余洪波；新建元控股集團代表等20余位重要嘉賓出席活動并進行了專業分享，并得到了與會嘉賓的一致好評。

2022方升產業園區年度榜在2022第八屆方升園區大會現場隆重發布。

本年度的方升產業園區年度榜針對如今涌現的行業新銳、特色領域和新玩法，量身打造了以"2022年度中國新銳產業園區運營商5強"、"2022年度中國生物醫藥園區運營商5強"等細分榜單。

方升產業園區年度榜希望為地方政府、產業企業找到那一批認真打磨產業運營能力、在細分賽道默默努力的優秀園區運營商和產業園區優質項目，使其得到更多地方政府、產業企業和產業園區行業的關注與認可。

本年度的方升產業園區年度榜針對如今涌現的行業新銳、特色領域和新玩法，量身打造了以"2022年度中國新銳產業園區運營商5強"、"2022年度中國生物醫藥園區運營商5強"等細分榜單。

方升產業園區年度榜希望為地方政府、產業企業找到那一批認真打磨產業運營能力、在細分賽道默默努力的優秀園區運營商和產業園區優質項目，使其得到更多地方政府、產業企業和產業園區行業的關注與認可。

以下是本次細分榜單發布結果：

2022年度中國新銳產業園區運營商5強獲獎企業：

康橋資本
北京保羅資本集團
基匯資本
均和產業集團
安獅資產

2022年度中國生物醫藥園區運營商5強獲獎企業：

張江集團
昌發展
蘇州工業園區生物產業發展有限公司
和達高科
蘇高新股份

2022年度中國智能制造園區運營商5強獲獎企業：

聯東集團
中南高科
東久新宜
萬洋集團
全至智業

22022年度中國產業園區輕資產運營商5強獲獎企業：

德必集團
錦和商管
中城新產業
中關村信息谷
清控科創

2022年度中國園區數字化建設運營商5強獲獎企業：

市北高新
天安駿業
電子城高科
華鑫置業
深圳灣科技

2022年度最受REITs市場關注產業園區5強獲獎園區：

合肥高新創新產業園
和達高科產業園
蘇州2.5產業園
中關村產業園
臨港創新智造產業園

2022年度生物醫藥特色產業園區5強獲獎園區：

中關村醫療器械園
招商局智慧城
蘇州醫療器械園
世界透明質酸谷
銀星科技園

2022年度集成電路特色產業園區5強獲獎園區：

上海集成電路設計產業園
深圳集成電路設計應用產業園
電子城·IC/PIC創新中心
無錫先導集成電路裝備與材料產業園
南京兩江新區研創園

2022年度科技創新特色產業園區5強獲獎園區：

運河網谷
張江人工智能島
蘇高科·創新中心
深圳·星河WORLD
中關村東升科技園

2022年度中國產業園區燭龍榜獲獎企業：

上海一通世界投資管理有限公司榮獲"2022年度產業園區最佳運營服務商"
保羅（元洪）國際大健康食品產業園榮獲"2022年度最具綜合發展價值大健康產業園"

產業園區的發展模式從過去的園區載體租售轉向更偏向于推動產業發展的產業運營模式。更加注重產業園區載體功能、配套設施、外立面、園區環境和產 務等各細節，從建造一個企業載體變為打造一個能夠推動新興產業發展，符合新時代人群工作生活需求的綜合性的產業園區。

產業園區載體類型也不再是過去單純的工業園，已經衍變出了研發辦公、智能制造園區、特色產業園區、產業社區等園區產品。

產業園區已經幾乎與城市產業經濟劃上等號。

方升研究作為國內專業、權威的產業園區新型智庫，專注于產業及園區發展規律，路徑和模式的研究，為產業園區提供數據、咨詢、報告和品牌等專業服務。從2007年至今，方升研究已經與產業園區運營商形成了強鏈接，與地方政府也產生了有效的聯動，方升研究相關研究報告多次出現于地方政府工作報告之中，對于地方政府的產業園區國資體系、園區發展模式以及產業發展等領域都起著引導性的作用。

基于方升研究在產業園區領域的專業性以及與產業園區運營的緊密關系，在2015年，方升研究分別收到了中馬欽州產業園區管委會和哈爾濱市政府委托，成功舉辦了兩場定制化活動。搭建起了一個地方政府和產業園區運營商交流合作的平臺。

在成功解決中馬欽州產業園區管委會和哈爾濱市政府相關產業發展問題之后，方升研究在這一領域的成果和能力得到了更多地方政府和產業園區運營商的認可。

方升研究相繼收到上海金橋經濟技術開發管委會、美國硅谷、湖北省蘄春縣人民政府、招商蘄春、南京建鄴區政府、山東東營經開區管委會和三亞崖州灣科技城管理局有限公司等諸多地方政府、園區管委會和產業園區運營商的委托，通過定制活動、精準對接促成了多例地方政府與產業園區運營商的合作。

方升研究扮演著地方政府和產業園區運營商的鏈接者的作用，通過行業大會的推動，基于地方政府的產業規劃，為地方政府找到符合城市發展訴求、產業運營能力出色、有著獨特屬性的產業園區運營商。有效地解決城市工業用地批發供應、區域產業發展以及產業園區合作開發等難題。

另一方面，方升研究充分發揮自身專業的研究屬性，與地方政府共同研究分析，為地方政府提供最符合當地城市特色的產業發展規劃。

與此同時，方升研究每年舉辦的方升產業園區大會，吸引了更多地方政府、產業園區運營商的關注與合作。聚集了產業園區行業中優秀的園區運營商、最新的園區玩法、最前沿的大佬觀點等，形成了地方政府和產業園區運營商合作交流的最佳平臺，儼然已經成為產業園區行業中領先的盛會。

在2021年，方升研究與貴陽市政府達成合作，將2021第七屆方升產業園區大會主辦地落戶貴陽。時任貴安新區黨工委副書記、管委會主任陳晏等政府相關領導，招商局蛇口工業區控股股份有限公司董事、黨委副書記、常務副總經理劉偉先生、中新蘇州工業園區開發集團股份有限公司董事長、總裁趙志松等全國產業園區龍頭企業高管出席。

經過大會開幕前的政府領導與重要企業代表的定制會議、園區大會現場的充分了解與交流，現場眾多產業園區企業與貴陽市政府表達了合作意向。以佳海產業、聯東集團、浙江萬馬、湖南金榮等為代表的產業園區運營商經過會前，方升研究的對接及深入交流，在大會現場與貴陽市政府達成正式合作。大會現場共完成10個工業類項目簽約，投資總額達到104.8億元。

通過方升研究會前、會中和會后的持續跟進對接，幫助貴陽市政府對接了一批優秀的產業園區運營商，解決發展產業、合作開發產業園區的訴求，加速產業集聚。

定制化活動和方升產業園區大會只是一個起點，方升研究依靠自身產業園區領域的專業性與影響力，可以為地方政府對接符合區域產業發展訴求的優質園區運營商，有效地解決當地因產業發展的訴求。

在今年，方升研究收到福州市人民政府委托，將承辦“第五屆21世紀海上絲綢之路博覽會暨第二十四屆海峽兩岸經貿交易會”配套會議“2022中國工業（產業）園區標準化建設與發展論壇”。本次論壇將邀請福州市政府重要領導和領先的園區運營商，共同推進園區標準化建設理念，搭建“園區+產業+資本”協同融合的平臺，讓更多優秀的產業園區運營商、產業企業和資本方在有福之州合作發展。

在2021年成功合作的基礎上，今年方升研究將繼續與貴陽市政府合作舉辦2022中西部方升產業園區大會。屆時將邀請貴州省、貴陽市政府領導；知名產業園區企業；媒體代表等相關園區行業單位出席本次大會，進一步推動園區運營商、產業企業和貴陽市的合作，繼續做大做強貴陽市的工業經濟實力。

在9月6日-7日，本年度產業園區行業盛會 -- 2022第八屆方升產業園區大會也將在深圳如約而至。屆時將邀請地方政府領導；知名產業園區運營商；優質金融企業；第三方園區服務企業；媒體代表等相關園區行業單位蒞臨大會現場，有效整合優質資源，搭建線下交流平臺。

本次大會將圍繞產業園區公募REITs、特色園區、輕資產運營和產業招商四大熱點方向，邀請龍頭企業高管、典型項目操盤手、園區公募REITs負責人等嘉賓，分享園區前沿干貨，解答行業發展痛點，共同促進產業發展集聚。

本年度的三場活動，將于9月至12月間相繼召開，方升研究期待大家的蒞臨。

方升研究長期專注于推動產業發展，并且在細分領域擁有龐大的專家顧問團隊，可以從定制化定制化會議活動、方升產業園區大會、行業咨詢報告、行業培訓、市場調研、新媒體等一系列產品，滿足產業園區運營商包括行業咨詢、會議、戰略發展規劃等需求。

也正是基于方升研究與園區運營商的緊密關系和對于產業發展的深入研究，可以為地方政府在產業發展規劃、產業發展咨詢、產業園區解決方案等領域提供專業的支持，為區域、城市的產業發展貢獻屬于方升研究的一份力量。