深圳市產城融合促進會正積極推動產城融合示范園區的設立工作，將以深圳“20+8”戰略性新興產業集群和未來產業為指導，通過強化建筑設計經驗積累，推動相關產業園區建筑標準制定，探索工業上樓的“深圳樣板”，進一步助力深圳建設一批國際一流的制造業園區。

本次授牌的中城生物醫藥產業園位于深圳市坪山區國家生物產業基地，占地約2.7萬m²，容積率4.0，是典型的生物醫藥“工業上樓”項目。該項目是“深圳市2022年度重大項目”，也是2020年坪山全球招商大會40個重大簽約項目之一，建筑設計由建筑、醫藥石油化工雙甲級資質的國藥工程擔綱，一共有4棟建筑，包括：2棟廠房，1棟綜合樓，1棟甲類倉庫。

項目團隊在建設之初調查了20多家藥廠，收集了企業的共性需求，為減少入園企業的前期投入，促進生物醫藥產業聚集，提高土地集約使用。園區配套了生產性廢水處理站、甲類危化品倉庫、雙電源+專線供電、蒸汽站等，可滿足化學藥制劑、生物制藥、高端器械、創新藥等特種生產研發用途，屬于深圳緊缺性生物醫藥專用廠房。目前，該項目已如期竣工，對外招商工作已全面啟動。

甲類倉庫

生物醫藥企業生產研發過程中需要使用化學試劑，根據《深圳市工貿企業使用危險化學品儲存場所安全管理指引》，企業廠房內設甲類庫為“危化品中間倉”，只能存放一晝夜生產所需的量。因各企業管理規范和安全意識參差不齊，化學試劑儲存安全隱患大且面臨頻繁檢查。中城生物醫藥產業園按甲類消防等級建設200㎡獨立建筑，設10個小倉，分類儲存，專業化運營。

廢水處理站

生物醫藥企業生產研發中大都有廢水產生，為減少企業的前期投入和后期的運營壓力，中城生物醫藥產業園項目設置了集中的廢水處理站，并從前段對企業的廢水進行分類收集，大大減輕企業管理壓力及處理成本，全流程可溯源。

雙電源

中城生物醫藥產業園總用電負荷9600kva，由不同母線供電，全負荷專線+等負荷備線，可滿足企業不斷電的需求。

華電蒸汽

中城與華電合作，蒸汽管道已接駁到園區，壓力<0.7Mpa，溫度<180℃，可解決企業自建蒸汽發生裝置帶來的頻繁檢查、建設成本高及安全隱患等問題。

模塊化生產廠房

中城與國藥工程聯合打造的生物醫藥“工業上樓”樣板項目 -- 中城生物醫藥產業園，從生物醫藥生產工藝出發，打造模塊化生產廠房，建筑設計層面符合GMP標準。2棟廠房均為11層，層高均6米，單層面積約5500平，可分為3個獨立單元，1650m²~2260m²，廠房荷載650kg/m²~1.2噸/m²，設備平臺荷載均為1.5噸/m²。每個生產單元配有獨立的客梯廳和貨梯廳，設備陽臺（含吊裝口），設備平臺，獨立的廢氣管井、廢水監測間等。

深圳市發改委副主任余璟、張先覺處長，深圳市規自局坪山管理局局長姚早興，中國工程院院士孟建民，深圳市產城融合促進會會長劉愛明、副會長兼執行秘書長閆晉，中城生物醫藥產業園、國藥工程、ZAO建筑設計、金地、力合、華藝設計、LWK、未來+、華先醫藥、康膝生物、晶準生物、無微華斯、普瑞金等30余位專業機構、設計單位、生物醫藥企業代表參與了本次研討會。

2022年6月6日深圳市發布了"20+8"政策，深圳要加快建設具有全球影響力的經濟中心城市和先進制造中心、科創中心。為確保好企業、好項目在深圳有地可落，深圳將進一步加強產業基礎設施建設，大力實施"工業上樓"優質廠房空間建設。

深圳市產城融合促進會以深圳"20+8"戰略性新興產業集群和未來產業為指導，通過強化建筑設計經驗積累，推動相關產業園區建筑標準制定，探索工業上樓"深圳樣板"。本次研討會聚焦生物醫藥細分領域，組織地產界、產業界及設計單位進行深度探討。

Part.1園區參觀

上午9點，與會嘉賓來到深圳坪山國家生物產業基地參觀中城生物醫藥產業園，該項目是深圳市2022年度重大項目，也是2020年坪山全球招商大會40個重大簽約項目之一。中城生物醫藥產業園屬于一類工業用地，占地約2.75萬㎡，容積率4.0，定位為生物醫藥批量生產基地，是典型的生物醫藥"工業上樓"項目。

生物醫藥行業因其生產工藝的特殊性，產業空間需求較為復雜，"工業上樓"更是面臨諸多挑戰，如人貨分流、機電設備及管線的布局、廢水廢氣的處理、蒸汽的使用、化學試劑儲存等問題。

作為深圳首個"藥廠上樓"的探索者，中城生物醫藥產業園項目團隊在建設之初調查了20多家藥廠，收集了企業的共性需求，為減少入園企業的前期投入，促進生物醫藥產業聚集，提高土地集約使用，園區配套了生產性廢水處理站、甲類危化品倉庫、雙電源+專線供電、蒸汽站等，完全滿足化學藥制劑、生物制藥、高端器械、創新藥等特種生產研發用途。

Part.2研討會

上午10點，與會嘉賓來到雷柏·中城生命科學園第3分園報告廳開展研討會。深圳市發改委黨組成員、副主任余璟，中國工程院院士孟建民進行了致辭；中國醫藥集團聯合工程廣州分公司副總經理徐炳均、ZAO建筑設計合伙人劉承錦分別做了主題分享。

余璟主任指出，深圳市委市政府高度重視生物醫藥產業發展，將其作為"20+8"戰略性新興產業集群和未來產業的發展重點。產業空間作為產業發展的重要載體，在培育產業集群進程中起著關鍵作用，優質、充足的產業空間供給能推進產業發展事半功倍。她希望通過本次研討會，發揮各專家的專業知識經驗，以企業痛點需求為導向，建造符合產業生產研發用途的園區，推進相關設計指引、建筑標準的制定，為深圳制造業的高質量發展以及城市產城融合深入推進提供更多行業標準和樣本經驗。

目前，深圳市生物醫藥產業取得了一定的成績，但是深圳生物醫藥產業存在創新藥數量少、平臺服務較弱等問題，其中專業生物醫藥產業空間少這一短板最為突出，生物醫藥產業對于空間的專業需求較高，對層高、承重、用水、用電、廢水處理等方面都有較高要求。因此更要求我們前瞻布局，贏得主動，還需設計先行，提前考慮到產業發展的個性化需求，有力支撐產業發展。

孟建民院士在致辭中提到"工業上樓"這種新型產業用房，是制造業高質量發展非常重要的一個趨勢，將給深圳制造業的高質量發展以及城市產城融合的深入進行提供更加廣闊的產業空間和應用場景。但工業有千行千面的特點，不同企業對廠房建筑有不同的需求，目前"工業上樓"仍缺乏制度規范，在此背景下，深圳市產城融合促進會和中城生物醫藥產業園共同舉辦的聚焦生物醫藥行業"工業上樓"設計標準的研討活動，是具有敏銳的行業感知力和時代發展的前瞻性的。

"工業上樓"要形成一批樣板項目，總結一些可復制的經驗，以增強市場的信心。深圳需要走出一條與眾不同的城市工業建筑道路，為推進"20+8"產業集群落地生根提供有力的空間保障。

主題分享：《從生物醫藥企業生產工藝看"工業上樓"》
分享嘉賓：國藥工程廣州分公司副總經理 徐炳均

徐炳均先生深度解讀地方政策與生物醫藥專項法規、醫藥全產業鏈及熱門賽道、生物制藥的工程設計特點。通過列舉抗體及蛋白、細胞及基因治療類、無菌制劑的工藝設計案例，分析生物醫藥工藝因素對廠房需求的影響，并針對戶型、層高、柱距、結構、給排水、配電、暖通等方面的需求提出具體化建議。

主題分享：《中城生物醫藥產業園設計分享—效率為先的產業設計思路》 
分享嘉賓：ZAO建筑設計合伙人 劉承錦

承錦先生介紹了中城生物醫藥產業園項目基本概況、動力系統、排放系統、硬件系統。他重點講解了創新設計管理模式 -- 設計監理制的運作方式和效率為先的產業模式設計思路，以中城生物醫藥產業園在"工業上樓"項目上成功經驗和措施做法為生物醫藥工業園區設計指引、設計標準的制定提供參考。

中城與國藥工程聯合打造的生物醫藥"工業上樓"樣板項目 -- 中城生物醫藥產業園，從生產工藝出發，打造模塊化廠房，建筑設計層面符合GMP標準規范。廠房單層面積約5500㎡，可分為3個獨立生產單元（可合可分），1650㎡~2280㎡，層高均6米，荷載650kg/㎡~1.2噸/㎡，設備平臺荷載均為1.5噸/㎡。每個生產單元均配置獨立客梯廳和貨梯廳、設備陽臺和吊裝口、設備平臺等，每個生產單元近5:5的長寬比，有效提高生產空間的占有率，降低潔凈廠房能耗。

在討論環節，深圳市規劃和自然資源局坪山管理局黨組書記、局長姚早興與參會嘉賓積極互動，并就"工業上樓"生產工藝、空間管理、層高層數、廠房荷載、園區配套方面進行專業探討，表示支持深圳市產城融合促進會盡快推進生物醫藥產業園區工業上樓設計導則的制定，愿以開放的態度與大家一起探討研究如何充分利用土地資源，高質量推進"工業上樓"模式，促進實體經濟發展。

最后，深圳市產城融合促進會會長劉愛明強調了"工業上樓"是深圳在制造業高質量發展新格局和制造業空間資源緊缺背景下，城市空間形態的創新和突破，也是深圳市產城融合促進會一直密切關注的新方向。他表示，未來，深圳市產城融合促進會將在深圳市政府各有關單位的指導下，積極配合我市"20+8"產業門類進行規劃建設引導，加強建筑設計經驗積累、推動相關產業園區建筑標準制定等工作，探索工業上樓的"深圳樣板"，助力深圳建設一批國際一流的制造業園區。

根據中國醫療器械藍皮書最新數據顯示，在我國許多醫療細分領域進口器械仍然處于主導地位。2019年全球醫療器械市場前10名總營收占42.93%全球市場份額，高端醫療器械市場上，歐洲、美國、日本占據近90%的份額。而我國醫療器械產業企業規模小而分散，85%以上為規模在2000萬以下的中小企業，三類醫療器械占比僅為12%。隨著我國近年來創新型企業的爆發式發展，無論從產品質量，價格還是研發能力上，我國醫療器械與國際品牌之間的距離正快速縮小。部分細分領域高國產化率讓我們看到了進口替代的大趨勢以及巨大潛力。

醫藥行業關系國計民生，在疫情的催化下快速發展。中國企業依托在抗疫競賽中的勝利成果，在國際市場供應停擺期間，抓住窗口機會，搶占市場，樹立品牌，實現從制造到品牌和銷售渠道的跨越。

十四五規劃指出，加快構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局。不僅有國家的多項政策扶持，隨著生物醫學行業的發展，一些民間力量也參與其中，進入生物醫藥發展的大浪潮之中推波助瀾。中城新產業是一家專注于生物醫學工程、智能制造、物聯網、航空航天、新一代信息技術和新材料六大產業方向，為企業提供技術、資金、人才、市場為核心服務的主題園區建設、運營商。中城新產業成立于2015年，它的首個生物醫學工程主題產業園項目位于深圳市坪山區的生命科學園，2021年7月中城生命科學園獲得2021年中國園區大會頒發的全國新銳產業園5強。目前中城的生命科學園系列主題園區全國在運營面積達65萬平方米，布局在深圳、成都及啟東等地，形成了區域性的產業生態集聚。6年來，中城新產業探索出一套前瞻性的服務體系，搭建生物醫學工程公共服務平臺，從專利轉化、知識產權保護、人才培養、產業鏈上下游對接、國際合作等方面對生物醫學企業進行支持，打造服務體系。

源起于國際交流中心

田瑞雪是中城生物醫學工程comp@ss總經理，主要負責生物醫學工程產業服務業務，她有著多年的政府背景，加入中城之前專門從事國際技術轉移和生物醫藥醫療器械科技成果轉化。“第一次接觸中城新產業是在2016年初，我當時擔任國際轉移協作網絡副秘書長，與中城新產業一起籌備一場行業論壇活動。國際技術轉移是一個非常復雜和漫長的過程，加之中國的知識產權保護相關法律法規尚不夠完善，很多國外專家和企業對此頗有顧慮。經常需要通過香港把專利過渡到內地進行產業化，而深圳的確是最方便最活躍的地方。多年的經驗讓我深刻意識到只有專注垂直領域才能使科技創新和成果轉化更加容易落地，而這恰恰與中城的理念不謀而合，這是我選擇加入中城的關鍵原因。中城的園區都是主題專業園區，這正是我們為產業和企業服務的最佳落地端口。”田瑞雪說。面對巨大的國際國內市場，中國的技術和產品制造能力還在蓬勃發展。但同時我們也需要看到生產母機、上游原材料，以及核心元器件等主要集中在歐美日等國家，大力推動國產替代的過程中，國際交流與合作顯得越發重要。舉辦國際交流論壇是國際合作中不可或缺的一環，DMD(Design of Medical devices Conference) 大會由明尼蘇達大學醫療器械設計中心發起創立，自2001年開始在美國舉辦，經過20年的發展，已成為全球知名、極具影響力的醫療器械設計大會。不同于國內外其他醫療器械的展會，該大會聚焦醫療器械創新本質，關注醫工交叉合作，面向科技產業發展最前沿。

2019年，中城新產業的生物醫學工程comp@ss將該品牌會議首次帶到上海，聯合明尼蘇達大學、上海理工大學共同策劃籌備為期三天的國際交流大會，內容包括開幕式及主會場論壇動，分會場專題論壇及展會，閉門報名參加的國際醫療器械創新培訓，三天活動吸引了上千人參與。會議齊聚了衛健委、藥監局等政府機構、多家醫院的科室骨干、國內外一流科研機構等上百位醫院臨床權威和醫工專家，為大會從政策導向、科技前沿、市場拓展等多個行業痛點都提供了最關鍵的資源與分享。分論壇還在骨科、牙科、麻醉等垂直細分領域深入探討來自臨床的創新需求，投融資對接等。展會方面云集國際最前沿的研究和產品，向海內外展示“國產創新”，對接市場資源超過80個展位。波士頓科學、美敦力、GE、飛利浦、西門子、微創、邁瑞等國內外行業龍頭積極參與。

在此次大會上，上海理工大學與中城生物醫學工程comp@ss聯合9個國家20家醫療器械領域的教育和研發機構、企業、行業協會，共同倡議成立“一帶一路”醫療器械創新與應用聯盟，進一步為國內外企業提供國際交流服務。

“一帶一路”醫療器械創新與應用聯盟正式成立、啟動運行

2020年12月8日，在倡議發起的一年后，以打造一個有影響力的醫療器械的國際創新平臺為目標，“一帶一路”醫療器械創新與應用聯盟正式成立。為了提高國際交流的廣度和深度，進一步達成國際合作，聯盟不斷地擴充國際資源，為聯盟成員服務。經過一年的籌備，聯盟成員單位從大會最初9個國家的20家倡議發起機構擴展至55家機構，成員單位來自新加坡、以色列、瑞典、加拿大、意大利、美國等18個國家，包括大學、行業協會、醫療器械生產企業、經銷商、科技園區、第三方醫療類服務機構等。截至2021年8月，聯盟成員機構已增至88家。中城生物醫學工程comp@ss作為聯盟秘書處，致力于為聯盟成員機構鏈接資源、拓展渠道，發揮聯盟“創新共同體”的意義與價值。

受疫情的影響，聯盟的活動更多轉為線上化，其中2021年4月舉辦的一場“歐洲高端醫療器械項目路演”活動中吸引了超過600人在線上觀看，投資人與項目方從產品技術、市場需求、融資規劃、項目前景等各個角度進行溝通，線上活動可以幫助項目獲得更多的影響力及流量，更好地進行項目對接。活動中對接上的資源，活動后線下由團隊提供點對點的專項服務。線下的活動服務國內的企業，為國內企業如何“走出去”鏈接更多的資源。2021年5月聯盟舉辦了“腫瘤早篩企業如何出海”的專題沙龍，參與企業表示，這種更有針對性，更細分領域的閉門深入探討對企業來說更加具吸引力。

百尺竿頭，更進一步：打造專業培訓中心

人才是創新的主體，是創新的關鍵，人才培養也是行業痛點之一。除了舉辦國際交流活動和服務，中城生物醫學工程comp@ss還打造了comp@ss學院，為行業人才的培養和知識更新提供線上線下常態化服務。comp@ss學院與四個國內國際機構合作為醫護一線工作者、企業事業單位醫械從業人員提供培訓。

依托國家衛生健康委能力建設和繼續教育中心開展的醫療器械培訓是最受歡迎的。“培訓內容涵蓋公共衛生安全科技、生物醫學前沿科技、醫療器械安全使用、醫療器械科學管理以及醫療器械創新設計五大板塊。”田瑞雪說。

依托國家藥監局高研究院和中國藥品監督管理研究會開展政策法規培訓，醫療器械用于人體，行業監管非常嚴格，監管政策隨著新技術新產品不斷更新迭代，相關從業人員對政策法規等知識體系需要不斷更新。

依托上海理工大學國家級專業技術人員繼續教育基地開展技術前沿培訓，這是由國家人力資源和社會保障部批準設立的國家級培訓基地。中城生物醫學工程comp@ss作為基地秘書處單位和上理工醫療器械與食品學院緊密合作，根據企業實際需求，共同策劃組織不同主題的課程體系。通過comp@ss學院，一線醫護工作者除了可以獲得最新的信息與知識，也可以獲取國家級繼續教育學分，支持一線醫護工作者的職稱評定。

除了與國內機構合作展開培訓，comp@ss學院也與國外知名院校進行合作，中城生物醫學工程comp@ss與明尼蘇達大學合作在國內開設醫療器械創新全流程培訓。明尼蘇達大學醫療器械創新全流程培訓是明尼蘇達大學獨創的全球最具創新力的醫療器械研發培訓，《醫療器械創新手冊》是美國醫療器械創新領域的第一本教科書，向讀者介紹了醫療器械創新最終取得成功所需要的全部要素。2019年由上海理工大學醫療器械與食品學院程云章院長與田瑞雪共同翻譯出版《醫療器械創新手冊》，作為國內該培訓的教科書。田瑞雪說：“我們的培訓是從醫生的臨床需求、從創新機會的發現出發，到樣機開發再到臺架試驗、動物試驗以及臨床試驗，從市場調研到籌集資金再到產品推介，從上市前審批申報到如何納入醫保系統再到上市后監管，從創意筆記到知識產權戰略再到商業計劃書。這種全流程，多方位，綜合系統的培訓正是我國醫療器械創新創業人員所急需的。”

2019年，comp@ss學院在DMD大會舉辦了一天的精品培訓課程，吸引了眾多國內企業高管、研發人員等參與其中。通過以創新為主題的培訓，我們也看到了近兩年來國內醫療器械創新的熱情有明顯提升，在“國產替代”、國內國際雙循環的大背景下，更多的企業認可加強自身創新能力，贏得未來新市場。

中城生物醫學工程comp@ss將始終站在國家戰略高度，在立足國內創新的同時保持全球化視野，專注垂直領域全產業鏈服務，在醫工交叉創新，知識產權保護，專業人才培養，國際交流合作等方面不斷深耕服務。在雙循環經濟，科技事業發展要堅持面向人民生命健康的國家政策導向中，民間力量也應順應歷史的潮流，為行業的發展貢獻自己的力量，不斷前行。

走過逾二十載光陰，博鰲房地產論壇影響并記錄著中國房地產行業發展的歷史進程。來到2021年，在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常態下，中國地產亦面臨著最深層次變化。從行業規則、企業模式到市場迭代，都與過往二十年大有不同。作為有著數十年市場化發展深厚積淀的重要產業，在大時代浪潮席卷而來之際，中國地產企業和行業精英們如何調整與應對？值此2021博鰲房地產論壇即將召開的時節，觀點地產新媒體一如往昔，遍尋中國地產商業領袖及新生代地產人，講述他們的故事與廣闊視野。

觀點地產網幾乎每一年中城新產業司慶前后，也就6月末、7月初，我們都會與劉愛明相約，談談產業、談談心得、談談變化……

見面地點依舊是深圳華僑城創意文化園，一個由舊廠房改造而成的創意產業工作室，依舊是那間不算寬敞的茶室，一座巨大根雕茶臺居中擺放，兩邊搭配木椅。

劉愛明習慣穿白色襯衫，始終是一頭干練的板寸，泡茶的時候，依舊還是要拿出一個電子計量儀器，將茶葉倒進、挑出，直至重量達到合理的數值。

一樣的景，一樣的人，一樣的事，恍然間讓人說不出與過去有什么變化，只有劉愛明逐漸花白的頭發，提醒我們時間一晃已經過去六年。

如這間茶室，粗略一看，也無法說出中城新產業有什么變化，似乎還是那個圍繞智能制造、物聯網、航空航天和生物醫學工程的中城新產業；還是通過comp@ss平臺服務企業的中城新產業……

但若細致觀察，總能在細微之處發現一些變化，只有身處其中，才有著實實在在不同的體驗。

這是時間的沉淀。

劉愛明將產業地產稱做窄門之路，因為這條路很難走。它不是地產，買地，蓋房，售樓，一套流程便已走完。而是在持續運營過程中，通過服務滿足來自企業所處行業的專業化需求，來自產業轉型升級而產生的新需求。

“我說出窄門之路，就是已經有了心理準備，它不是一條快速能走通的路。”產業服務多樣、具體、低頻、個性化，劉愛明稱這是永無止境的過程。

“需求都要服務，我們逐步努力、逐步完善，服務能力就越來越強。產業地產肯定是很難的事情，但再難的事，只要一年年地做，總歸會不一樣。”

初心

“說是窄門之路，我是走得挺有信心的，因為我的初心是好的。”劉愛明的初心，并非單純為了賺錢，而是要在產業這條門路里闖蕩一番。

他還是以羅湖萬象城為案例，因為這是一個典型的先商場、后住宅的項目。

“如果換一個做法，肯定是先把住宅都賣了，掙錢了再做商場。但是用這種心態，商場就經營不起來了。”

正因如此，以前他經常給開發商朋友拋出問題：“你是為產業而地產，還是為地產而產業？”如今換個容易理解的說法：“是真搞（產業）還是假搞？”

“我在公司內部也經常說初心這個問題，初心到底是什么？這是非常重要的事。這個事你心里面是怎么想的，想真干還是假干，這就是初心。初心在產業這個事上是很重要的。”

這其實是一個思路的問題，地產賺慣快錢，產業作為勾地方式，只要最后提供了產業空間，也算完成了任務。但若真做產業，就必須嚴格按照產業的邏輯，為產業提供相應配套、服務。

4年前與劉愛明見面時的情形，也許就是每一次合作談判的縮影。彼時，劉愛明興致勃勃將數張潼湖小鎮規劃圖放在茶臺上，向我們介紹這些都是他和楊國強一起探討的產業規劃：哪里對接城市功能，哪里用作孵化器，哪里用于研發中心……

“不可能不配合就能把它（產業）做好，掣肘太多，最后效果不好。”開發商勾地思維難變，最大的服務對象反而是政府，成為中城新產業真實的寫照，“因為政府是真要搞產業。”

初心是與中城新產業合作的最重要契機，即便談起最近與華潤置地合作成立的新產業運營服務公司“潤城新產業”，劉愛明第一句提起的便是：“坦白說我覺得央企是要真搞。”

劉愛明有他的判斷依據，最直白的理由是：“華潤答應政府的事要做到，這一點很重要。”

堅持初心讓企業前行有了便利，劉愛明深有感觸。

他用坪山藥廠項目舉例，這是深圳首個“藥廠上樓”園區：“把藥廠建在樓上，原來沒有這個做法，全是趴在地上。這也意味著所有部門處理這個事情的時候都要有政策突破，但是政府愿意支持。”

正向的反饋，也讓劉愛明對未來更有信心。在六周年的朋友圈上，他分享了這樣一句話：“窄門之路，漸行漸寬！第二個五年，目標明確，信心滿滿！”

目標

站在下一個五年的開局，我們問及劉愛明新的目標，他直言有兩個：一是服務客戶規模，二是客戶服務滿意度。

“第一個，在第二個五年結束的時候，能不能做到50萬客戶；第二個，客戶服務的滿意度是不是能維持在比較高的水平上，比如說保持在85分以上。”呈現到結果上，劉愛明提出了上市的目標，不管是新成立的潤城新產業，還是中城新產業。

“服務1萬客戶還是少了一點，要服務10萬、20萬，甚至到50萬。我們希望服務客戶的規模上越來越大，這是一個目標。”

劉愛明重新提及中城新產業的愿景：服務中國制造企業轉型升級，在這一刻似乎有了一些新的內涵。

在過去，因為幾乎沒有人為轉型企業提供必要服務，劉愛明創業的第一個五年更多是在填補從0到1的空白。如今已經轉變成為從1到N的復制。

comp@ss產業公共服務平臺服務資源已經細分為技術、資金、人才、市場、聯盟，更是已經落到實處，在技術領域有中城·智能硬件加速網絡、清華中城智能制造聯合研究中心等，為解決產業資源對接，打造出中城天集社等等。

其中，中城智能硬件加速器與天集社已經成為拳頭產品。中城智能硬件加速器打造完整的產業鏈服務生態，天集社則對產業資源進行高效的梳理和整合。

“天集社上有4萬客戶，一年就要增加一兩萬，并且速度越來越快，隨著我們全國化，估計再過兩年就能到10萬這個量級，未來能有幾十萬。”劉愛明覺得需要更多同行來創造更大的聲勢，從而推動市場更快速的發展。

他提起智能硬件加速器下專門為企業提供降本增效等服務的科理中城，覺得這個公司的生意還可以，但是沒有達到預期。

在劉愛明看來，這其實是中國制造業整體的問題。不久前，他還轉發一條微信，指出中國如今是制造大國，但還未能達到制造強國的標準。根本原因在于前端的設計未受重視，降本集中在后端招投標上，“產品的成本在設計階段就決定了70%。”

“企業反應還是很熱烈，但是確實需要過程。如果服務商多了，大家對這個行業就重視了，服務水平也會越來越高，這是一個良性的循環。”

不過，在規模之余，客戶滿意度才是劉愛明認可的基礎：“沒有客戶滿意度，規模就沒用，多少都不滿意。”

劉愛明將滿意度調研分了兩部分，基礎服務和產業服務，最為特色的就是產業服務，因為產業服務是低頻、個性化的服務。

“我們從滿意度把產業服務做成衡量標準，總歸會越做越細。需求都要服務，提出來逐步努力、逐步完善，最后的結果肯定是服務能力越來越強。”

這是他從萬科身上學到的：“萬科是最早搞客戶滿意度的公司，不管怎樣，總歸有個指標在這里，員工、客戶都看得到，總歸會不斷進步。所以萬科早年有一個提法，叫投訴中完美。”

沉淀

談起市場，劉愛明從不擔心容量，一方面中國是一個產業大國，對產業只會越來越重視。另一方面，產業空間很多，主要集中在政府手中，有各地、各區產業服務公司、城投公司在管理運營。

換而言之，市場巨大，同時存在許多專業服務替代的機會。所以，劉愛明一貫持有一個觀點：做項目一定要垂直，并且要越分越細。

“前幾年我們談智能制造，發現這個概念很泛，落到空間經營、園區運營、服務客戶，就說不清楚什么叫智能制造企業，特別泛，太泛了就不好服務。”劉愛明稱：“后來分出了兩塊，一塊叫智能硬件，一塊叫智能裝備，這就很清楚了，硬件是電子產品，裝備是大的工業設備。”

細分與深化是他常常提到的詞語：“只有分細了，才能說得清楚。越精準定位越好做，企業越容易形成集聚。感興趣的人都到我這兒來，不感興趣的人自然也不會來。”

越細分，服務就越精準。劉愛明曾向我們介紹做得最深、最細分的comp@ss -- 醫療器械，也曾一項項向我們展示這些服務內容：“上海理工大學國家級專業技術人員繼續教育基地，針對人才服務；同濟大學醫學院專利研究與轉化中心，技術服務；上海介入醫療器械工程技術研究中心，是技術研究中心……”

雖然說這些都是在醫療器械中實質、具體的服務內容，但多數時候，身在外界并不會有特別強烈的感受，依舊還是comp@ss體系所聚集的資源，或者說這像是大多數產業園區都會有的內容。

不過，隨著中城新產業在服務上越做越深，不少舉措會突然讓人驚嘆，原來還可以這樣。

劉愛明依舊拿出醫療器械的案例：“醫療器械有固廢排放的問題，這不是普通垃圾，必須有資質才能收集，但深圳只有兩家有資質，量不大，不會積極跑來收。”

為了解決這個問題，在今年6月下旬，由坪山科創局指導，中城新產業集團與深圳市環保科技集團主辦，在中城生命科學園簽署戰略合作協議并發布了“深坪危廢通”小程序。

“它是一個小程序，各家廢料加起來總量并不小，我們優化線路，讓司機出來一趟肯定滿載而歸。”

這是一種資源優化調配、整合。“是路線問題，還有專業問題。過去要存儲到一定量才能回收，危廢通的上線，解決了及時性問題，同時也解決了成本問題，因為收危廢效率高了，企業成本能降一半。”

“我們把它當成一種服務，服務這一塊少賠一點，不要賠太多，未來我們想辦法做成不賠，甚至再賺錢。”

劉愛明強調中城新產業一路都在踐行這種服務理念，并且越做越深，很多都是深入園區運營，了解客戶需求，針對性的提供服務。

“危廢通這個事不是一個PPT、報告分析出來的，我們的運營人員天天跟客戶在那里摸爬滾打，才知道他有這么一個痛點，有這么一個需求。”

劉愛明總是提及comp@ss這個核心競爭力的代名詞，過去讓人覺得就是為企業在資金、技術、人才、市場多個維度提供專業產業服務，沒有實在的感覺，更像是一句口號。

隨著時間的沉淀，那些以前看似“陽春白雪”的服務，在一步步落到實處，成為身邊的“柴米油鹽”。

“我們希望能真正地服務到客戶，這一點很重要，才能形成競爭力。”一點一滴的服務，組建成為一磚一瓦，搭建起中城新產業的競爭力“護城河”，也推動著中城新產業從1到N的步伐。

以下為觀點地產新媒體對中城新產業董事長劉愛明先生的采訪實錄：

觀點地產新媒體：空間提供是怎么匹配產業發展的？中城新產業希望以一個龍頭加周邊的產業引進，還是同一產業集中在一個園區，或者形成上下游產業鏈？

劉愛明：我們中城的觀點一直是垂直的，并且要越分越細。這些年做下來，體會是分得越細越好做。

舉個例子，前幾年我們談智能制造，發現這個概念很泛，落到空間經營、園區運營、服務客戶這一塊，你就說不清楚什么叫智能制造企業，特別泛，太泛了就不好服務。

后來我們分出了兩塊，一塊叫智能硬件，一塊叫智能裝備，這就很清楚了。硬件是電子產品，裝備是大的工業設備。廣東是電子制造業為主，就是智能硬件類的，長三角則是裝備比較多，生產汽車配件、軸承之類的會多一點。

智能硬件是電子產品，把它分出來，就能說得更清楚一點。其實跟做房地產一樣，客戶定位越細越好。

你的房子全是300平米的，或者全是30平米的，都可以做得很精彩。但從30平米做到300平米，我不知道怎么把一個項目做精彩。如果戶型有30、80、120、200、300平米的，可能就不好做了。但是只有300平米左右的兩種戶型，就很好做。

越有針對性服務就越好，這也是未來社會的趨勢。所以現在我們做園區，未來肯定是越來越細。

觀點地產新媒體：如果越分越細的話，精確定位的客戶群體是否會越來越少，怎么支撐整個園區的運營？

劉愛明：其實不用擔心，任何一個細分領域面對的都是龐大客戶群，中國的體量太大了。

一般項目20萬、50萬平米都不在話下，反而是定位越精準越好做，企業越容易形成集聚。感興趣的人都到我這兒來，不感興趣的人自然也不會來。

觀點地產新媒體：產業定位如何選擇？

劉愛明：產業定位就是順勢而為，要研究當地的產業氛圍、產業環境，這個產業在本地能生存嗎？產業鏈有極強的集聚效應，對上下游很依賴，所以不能憑空想象。

我最怕命題作文，因為我們認識的開發商很多，他說你看看我們這塊地能不能干這個產業？那我就很頭大，這是命題作文。

實際上我們是另外一個思路，比如分析醫療器械全國哪些地方能做就到那里去。所以我一直說產業要順著來，不要逆著來，不要想怎么樣就怎么樣。

觀點地產新媒體：您對潤城新產業有什么樣的期待，希望這個品牌未來能實現什么樣的目標，起到什么樣的作用？

劉愛明：這是一個非常好的組合，華潤和中城在以前是有項目層面的合作，這個是公司層面的合作，把它當成一個事業來做。

公司給自己的定位是產業全流程服務公司，從前期顧問、策劃，到后期招商運營都有。實際上就類似于萬象生活在商業這一塊，是一個輕資產的運作，提供從頭到尾全流程服務，我們對這個是比較看好的。

我經常說兩家結合初心很重要，我跟別人合作，經常問對方一個問題，你是真搞還是假搞？真搞咱們就干，不要忽悠我。

坦白說，我覺得央企是要真搞，答應政府的事要做到。我覺得華潤是真搞，這一點是很重要的。

接觸華潤這么多，為什么說這是一個非常好的合作呢？我覺得首先華潤的態度非常重要，它是真想做產業，我覺得能有這樣的認知都很重要。

其次是華潤的品牌和資源，搞服務還是要有一個影響力大的品牌，沒有強影響力的品牌，自己慢慢打造品牌也需要時間。

華潤品牌比較強，另外也有比較多資源。他們自己也做潤加速，在智能城市這一塊跟騰訊也有互聯網方面的研究合作，有相當的資源。這樣就是華潤有品牌、有資源，中城有實踐，有很多細的做法，恰恰屬于強強聯合，大家互補性非常強。

我們對潤城的規劃，首先這個公司肯定是希望能上市的，我們覺得三年能達到幾百萬平米在管面積，爭取沖到1000萬平米，這是我們的一個目標。

觀點地產新媒體：現在推動產業數字化是很熱門的話題，您怎么看待這個事情？

劉愛明：從企業來說，我覺得還是一步一步、扎扎實實的發展，不可能一下都變成數字化，這也不行，企業管理不會突變。

數字化是一個趨勢，我們自己為了便于管理，今年也成立IT中心。當時成立最重要的是要建立統一的客戶系統，我們內部叫天集社，最早也是一個微信小程序，產業鏈上下游客戶全在這里。

產業鏈是簡單的，梳理清楚了就是1給2訂單，2給3訂單。不是天天想要訂單嗎？訂單天天在社會上飄著，只是原來沒把它組織起來，大家找不到。

天集社最開始就是這樣產生的，就是線上的程序，然后把產業鏈組織起來，最終形成訂單。這種方式、思路比較受歡迎，很快就有了幾萬客戶，后來我們在這個基礎上把它演變成全公司的客戶體系。

我們的數字化是先從這里做起來，現在整合全集團客戶，因為我們是按不同行業分類的，其它專業全上線了，都在線上，最后既是一個統一的客戶系統，也是一個服務系統。

我們把各種需求整合起來，要找廠房，要找訂單，在上面都能找到，我覺得這才有意義。

最近跟這個相關的還有一個變化，我們有一個制冷硬件加速器落在蘇州，應該最近就要開張了。蘇州應該是中國最大的一個工業城市，雖然他們不這么說，但實際上體量是夠大的，并且工業做得真不錯。

從早年的蘇州工業園區開始，最早我們公司的學習標桿就是蘇州工業園區，一個醫療器械的專業園區。

中國的專業園區不多，大多數都是綜合性園區。我們跟蘇州學，蘇州的智能硬件加速器區別于深圳，深圳提供的是生產服務、訂單服務，包括設計降本服務，而蘇州最大的特點就是數字化，我們希望給企業提供數字化的服務。

觀點地產新媒體：第二個五年有怎樣的目標？

劉愛明：像潤城這樣的公司，肯定目標是要上市，甚至可能不是一個。

我們內部還有一個業務也是這么規劃的，就是傳統包租業務，這個是做得最多的，也是奔著上市規劃。這兩個公司，一個是我們全資，一個是跟華潤合作。

其實上市不是目標，只是結果，很多企業上市都是水到渠成的事。時間不能急，把時間作為標準，往往很多東西就變形了，另外管理不成熟，快速擴張下企業內部肯定要出問題。

方向是這個方向，管理規模到500萬平米、1000萬平米，甚至到2000萬平米，自然就上市了。有業績在那里，一年有幾個億利潤，自然就上市了。

客戶滿意度也要高，我們每年要搞客戶滿意度調查，所以規模有一個基礎是客戶滿意度，沒有客戶滿意度的規模沒用，規模多大大家都不滿意。

如果真要談目標，能不能服務到行業里面更多的客戶，我覺得這是個目標。初心是服務中國制造業企業轉型升級，如果就服務1萬客戶，還是少了一點。要服務10萬、20萬，甚至到50萬，并且是真的能服務，不是線上注冊一下就叫服務。我們希望服務客戶的規模上越來越大，這是一個目標。

所以真要說第二個五年的目標，我覺得是這兩個目標，一是服務客戶的規模，在第二個五年結束的時候，能不能做到50萬客戶；二是客戶服務滿意度，能不能維持在一個比較高的水平上，比如說要做到85分以上。

觀點地產新媒體：規模越來越大，也帶來了管理邊界的問題，這方面您是怎么看的？

劉愛明：人是一個關鍵因素，我們提供的服務，認同這個理念的人是不少的，但是真正這么做的人很少，因為他不會。

坦白說，人是一個掣肘，所以我們現在擴張也還是很慎重的，因為沒有天生就會這個事情的人。當然，我們現在做了這么大規模，員工也越來越多，所以人員基本上都是在實戰中培訓。

首先要對這個行業比較了解，這其實是挺難的一個事，本來對醫療器械行業或者是醫療器械某個細分行業比較懂的人，本身就不多。我們要求大家學習，你對這個行業不懂，必須要學，要把這個行業要摸透。

為什么要求在實戰中培訓呢？因為必須要接觸客戶，服務都源于客戶的需求。就像我剛才說的，危廢通不是一個PPT、報告分析出來的，我們的運營人員天天跟客戶摸爬滾打，才知道他有這么一個痛點，有這么一個需求。

這兩點確實決定了人是一個很大的制約因素，管理上別的都還好辦，但人是一個重大的問題。

所以，我們現在房地產的人已經非常少了，一是成本高，二是干不了。我們會找一些對行業比較了解的人，未來的掣肘都是在這些方面。

所以為什么我要盯住客戶滿意度，就是這個意思。當然如果主要對象是政府，還有一個政府滿意度，如果政府不滿意也沒用。但一般來說只要客戶滿意了，政府多半也就滿意了。

原文鏈接：https://mp.weixin.qq.com/s/QpVpKNnJlgNhNzRu3_f2NQ

但是，中國的制造業在全球價值鏈中長期被鎖定在底端環節，在國際分工中的地位也遠低于發達國家。改革開放開放以來，依托農民工紅利，中國主要以“三來一補”的方式進入到國際貿易鏈條中，處于行業價值鏈底端，行業話語權弱。

當前，中國制造業的發展面臨諸多掣肘，供需對接效率低、資源的錯配使得資源無法快速精準對接，如何將龐大的中小企業產業能力與外國，外省，外地的需求進行精準匹配，打通供應鏈服務的最后一公里，是中城新產業這一民企在探索服務制造業實現轉型升級的關鍵一招。

隨著越來越多的企業意識到市場和品牌的重要性，推動企業品牌化、數字化、網絡化、全球化進程，服務我國中小企業在全球供應鏈的位置從制造端到研發、品牌端轉型，助力企業實現高附加值、高利潤戰略訴求。

中國供應鏈本土化時代正加速到來

隨著人口紅利的消失，勞動密集型產業已不再適合中國產業生態的發展。掌握下游品牌的話語權，對于一個國家的上游產業鏈發展十分重要。中國創造正在逐漸崛起，越來越多的企業開始設立自主品牌，進行產業升級。

黨的十九屆五中全會把產業基礎高級化水平明顯提高作為“十四五”時期經濟社會發展主要目標和任務之一，一手抓傳統產業轉型升級，一手抓戰略性新興產業發展壯大，推動制造業加速向數字化、網絡化、智能化發展，提高產業鏈供應鏈穩定性和現代化水平。

長期以來，中國制造業企業在品牌、研發技術等方面處于全球市場的劣勢地位，但由于制造產業鏈的完整和集聚，中國與其他國家的網絡聯系不斷加強，逐漸居于全球制造業貿易網絡的中心位置，全球供應鏈占比保持平穩增長。在外部壓力下，中國供應鏈本土化的時代正加速到來，促進中國供應鏈本土化，提升制造業科技水平顯得尤為重要。

中國完整的產業鏈基礎為國家創新驅動發展戰略提供了優渥土壤，但由于我國地緣龐大，信息不對稱，往往容易形成區域性的產業集聚，但無法在全國范圍內快速達成資源對接，供應鏈需求對接效率低，難以盤活產業資源。

針對上述現象，記者在采訪珠三角制造業企業過程中，發現了一家民營企業以服務制造業轉型升級為使命，并自建了供應鏈對接平臺和產業服務平臺。從這家民企的服務實踐，可以管窺如何通過發揮供應鏈的集約高效作用，推動產業上下游、大中小企業融通創新。

線上“天集社”
發掘企業需求 精準匹配供應方

針對中國制造業供需對接效率低，資源無法快速精準對接的問題，中城新產業將智能制造供應鏈資源線上化、平臺化，打造了一個線上供應鏈對接平臺“天集社”，同時在線下布局產業服務平臺“中城智能硬件加速器”，初步形成了線上線下雙輪驅動的產業服務體系，為中國制造業企業提供供應鏈服務。

一家代工廠尋得每月20萬片電子煙訂單、一家知名智能音箱廠家尋得CMF資源、一家知名3D打印公司更新貼片代工資源……

這些企業能在短時間內獲取訂單和資源，均仰賴于一款面向企業對接需求的線上小程序“天集社”。接近4萬家企業注冊入駐、每月需求發布量超過6000條，在“天集社”小程序里，注冊企業發布生產需求，平臺對企業需求進行細分處理，按標簽對符合需求的企業進行定向推送，以此實現供應方和需求方的雙向碎片化。

“天集社釋放企業的研發設計、制造生產、產品采購等需求，助力企業技術與產品的迭代，精準、高效對接行業上中下游產業供需。”中城新產業智能制造comp@ss總經理易軍作為背后的“操盤手”，他的目標是，“將‘天集社’打造成為硬件圈最好用的專業工業B2B供需對接平臺，通過精準高效的供應鏈整合，推動智能制造企業的轉型和升級。”

易軍表示，若僅僅是通過企業自身的力量，在全國范圍內尋找供應商，無異于大海中撈魚，雖然資源豐富，但是無法精準對接，“而中城則是把豐富的產業資源標簽化、線上化、可視化。”

一個龐大的制造業體系，需要一條環節完備的產業供應鏈。易軍告訴記者，中城新產業將產品研發生產的過程細分為外觀設計、方案設計、手板打樣、檢驗檢測、開模注塑、零部件采購、批量生產、市場銷售等八個環節，中城會對每家線上入駐的企業按照產業鏈邏輯進行標簽化分類，基本上能精準涵蓋整個產業鏈環節，這樣就能將入駐的企業進行碎片化管理。

天集社自2019年上線以來，企業用戶復合增長率超過100%，目前服務超過8萬家企業，完成企業供需對接逾2萬條。在易軍看來，“天集社”的服務將立足大灣區向全國輻射，通過將用戶標簽分類化，實現需求定向推送、精準匹配，大大節省了企業需求對接成本。

在惠州，由中城新產業運營的天集社惠深通，已實現惠州企業融入深圳產業鏈的規劃。在惠州市工信局的邀請下，中城新產業以打造具有惠州特色的線上供應鏈對接平臺為目標，打通深圳研發設計-惠州生產制造的上下游產業鏈對接。惠深通”平臺已吸引了TCL、德賽、華陽、比亞迪、億緯鋰能等逾400家惠州企業注冊使用、發布需求超400個。如今，“天集社”的企業群體以珠三角為主，涵蓋長三角、京津冀、成渝經濟合作區等主要經濟活躍地區，且已基本覆蓋全國和部分海外企業。

隨著疫情的發展，跨境電商的崛起，中城智能硬件加速器結合寶安區位優勢，垂直深化市場銷售服務環節，致力于中國企業實現品牌化，互聯網化和全球化的戰略轉型。助力創新項目的孵化以及在全球范圍內的快速成長，最大化地實現中國創新的價值。市場分析、數據挖掘幫助企業尋求到新的市場機遇；通過多渠道互聯網營銷幫助企業擴大海外銷售，并達成“中國制造”的品牌出海戰略，幫助企業獲取海外市場訂單。

“中城智能硬件加速器”
打通企業供需交易最后一公里

對于“天集社”上的4萬家企業用戶而言，B端的需求比C端用戶復雜，在工期、包裝、運輸、工藝要求等方面都有嚴格細分，僅僅依靠一個線上供需對接平臺，難以達成高層次需求交易。

基于此市場現狀，一個專業的線下產業服務平臺 -- “中城智能硬件加速器”應運而生。中城智能硬件加速器的服務團隊會針對“天集社”上注冊的企業篩選后逐一拜訪、調研，對優質潛力性中小企業分層分級，根據企業的生產能力、技術特點進行細化標簽，幫助需求方能夠精準對接到合適的供應商。

“一家北京的硬件類企業要到深圳找模具廠，通過企業自身的資源在線下尋找到合適的供應商，快則兩至三周，慢則兩到三個月，這是效率比較低的過程。”易軍介紹，在中城智能硬件加速器，運營團隊首先會將硬件類企業用標簽細分，再根據需求將現成的符合要求的模具廠商推薦給需求方。汽車模具、手機模具、玩具模具雖然都是模具廠，其生產及技術特點也是有差別的，需求方的需求越細致就可以配得越精準。

“從線下整合資源，通過‘天集社’使產業資源上線，形成產業資源可視化、平臺化，再通過線下實體‘智能硬件加速器’為企業的供需對接做最后的交易撮合，達成資源對接的最后一公里。”易軍表示，中城智能硬件加速器以打造智能硬件產品全生命周期服務為宗旨，實現設計生產到上市銷售八大環節的全程加速服務，致力于幫助企業將技術轉化為產品。

對于制造業企業而言，產品提早一天上市，就能搶先獲得市場占有率。通過中城智能硬件加速器，企業高效完成供需對接，極大的縮短時間周期，為企業節約下來寶貴的時間背后，是中城新產業專注、專業的高效服務。

在深圳市南山區西麗，一座18萬平方米的未來科學城園區，正在書寫一段智能制造業企業轉型升級的發展歷程，作為南山區首個“人工智能+”產業示范基地，這里也是中城智能硬件加速器的主戰場。

2020年，未來科學城園區的入駐企業巨影三維，便在中城智能硬件加速器的助力下，嘗到了一杯“好羹”。雙方不僅聯合參與了一場工業設計展，為園區企業提供了市場推廣渠道和針對性服務，就在今年，中城智能硬件加速器又為巨影三維對接了知名品牌出海企業浩方科技，為其最新款消費級3D掃描儀提供市場資源整合服務。

“DFMA”有效控本
助力傳統制造業向高端研發設計轉型

走進未來科學城園區，一輛被拆解后的特斯拉汽車“躺”在展廳一角，拆解后的特斯拉和關鍵部件被一一展示，中城智能硬件加速器通過DFMA（設計降本技術）展示特斯拉設計的優缺點，并組織相關產業鏈企業共同研究。

時下，無人駕駛汽車進入白熱化階段。2020年初，特斯拉喊出要將特斯拉汽車零部件全面國產化的戰略。事實上，特斯拉汽車就是一個可以載人移動的智能硬件，為了從設計領域和供應鏈領域進行對標分析，中城智能硬件加速器當時做了一個大膽的決定 -- “拆解特斯拉汽車”，并對特斯拉汽車的產品設計、技術和供應鏈性進行分析，形成了一份公開的行業分析報告。

中城團隊對特斯拉汽車進行拆解，主要是為了圍繞特斯拉為核心的電動智能汽車產業鏈進行分析，不僅局限于設計及技術先進性的研究，還兼顧了全國替代商機的研究、電動智能汽車產業鏈方面的分析，幫助中小企業分析潛在的市場前景及背后的汽車供應鏈。

與此同時，中城新產業的拆車行動吸引了蔚來汽車、小鵬汽車、廣汽新能源等國產企業的關注，與華為汽車BU也有多次互動。拆解事件后，中城新產業與深圳市奧圖智能網聯創新中心、中興通訊藍軍實驗室建立了戰略合作關系，從根本上全方位研究零件的控本效應仍在持續發酵。

供需對接服務是中城新產業基于企業上下游關系的橫向供應鏈服務，隨著服務的深入，中城新產業發現，中大型企業在成本控制上需求極為迫切。于是，能否打磨一套面向產品研發的縱向服務，為企業提供設計降本的“DFMA”模式，成為中城新產業新的策略方向，這個模式在產品的設計環節就考慮成本問題，幫助企業在產品制造過程中降低成本。

為了給小米掃地機器人做好降本服務，團隊拆解科沃斯和松下兩個品牌的掃地機器人進行對標分析，發現小米掃地機器人存在零部件比其他品牌多20%，外部殼體和內部結構用料冗余徒增成本，結構設計模組程度化低，導致成本居高，后期售后維修難度加大，使用年限低的產品劣勢。最后導入擁有20多年數據庫積累的DFMA分析系統，計算掃地機器人的產品組裝時間，產品定價，優化再設計方案。

“在中城團隊的協助下，公司里包括設計、工藝、成本、采購等部分的核心人員通過持續3天的DFMA工作坊學習，了解零件的成本構成，掌握了設計降本的新方法。”蘇州晟成光伏企業相關負責人表示，企業自身對于常見的工藝和材料部件有了進一步的深入認識。

“制造業企業需要從低端保守向高端研發設計轉型，中城新產業可以提供設計創新和對標服務，幫助企業提升研發方案的可制造性和可裝配性，指導企業走向精益研發。”易軍說。

布局重點工業城市
將深圳生產性服務輻射全國

兩年多來，中城新產業的服務版圖正在逐漸擴張。為國外知名企業施耐德提供智能家居產品供應鏈服務，對接供應商企業20多家；向海爾創新中心提供新技術、新產品和創新企業資源……隨著中城智能硬件加速器和天集社影響力的提高，中城新產業的服務范圍也逐步擴大到了世界500強，同時向國內龍頭企業提供產應鏈服務。

中城智能硬件加速器經過近兩年的打磨，已經逐步形成成熟的服務體系。此外，為了提供完善的供應鏈資源，從2020年起，中城智能硬件加速器在全國重點工業城市設點，目前已經在北京、深圳、廣州、惠州、蘇州、佛山等7座城市布局，未來將在成都、重慶、長沙、武漢、合肥等工業城市持續探索。

“中城將當地產業資源進行梳理，使之能融入到天集社線上服務平臺，為客戶提供多種產業服務內容，覆蓋企業全生命周期。每座加速器的線下布局都會根據當地產業資源的不同，產業形態的變化，突出不同的特點與服務。”易軍憧憬，通過布局重點工業城市，能將深圳的生產性服務輻射全國。

基于中城新產業在智能硬件領域的權威性研究，不少其他省市地方政府早已高度關注。在蘇州，中城智能硬件加速器的落地得到了當地政府的重視。中城在服務中結合了蘇州當地制造業相對集中的特點，由精益六西格瑪服務入手，著重提高當地企業生產效率、提升產品品質，同時從設計方面著手，提升產品的可裝配性和可制造性，從根源上助力蘇州生產性服務業的發展。

一體化高端產業運營解決方案
賦能制造業企業轉型升級

產業地產如何構造自身的生態系統？中城新產業創始人劉愛明坦言，所謂生態系統，實際上就是服務系統，“中城新產業的定位是高端產業運營服務商，核心競爭力在產業，而不是地產，產業最大的特點就是服務，起到協作功能圈層的作用。”

除了在設計、成本及供應鏈的專業服務打造外，中城新產業通過服務企業的不斷深入，挖掘企業痛點需求，在技術、資金、人才、市場方面也做了許多探索和嘗試。早在2018年，中城新產業與清華大學深圳研究生院共同成立清華中城智能制造聯合實驗室，專門為企業提供企業生產裝備智能化服務，助推企業提升技術競爭力；2019年中城成立 科技投資服務板塊“中城金服”，目前中城金服已拓展園區內外股權融資服務企業近百家，累計承擔融資金額數億元；市場服務方面，中城新產業建立了浩方中城品牌實驗室，助力企業品牌出海，產品上線。

中城新產業的產業地產之路一直堅持先產業、后地產，以產業服務為支撐，服務于產業空間承載的企業，從而拓展延伸到整個產業鏈條的服務，以此帶動企業之間的專業化大協同，促進行業的高質量發展。

“讓客戶生意更好做”這是創始人劉愛明先生做產業地產的初心。作為一家民營產業地產企業，在產業運營方面耗費如此大的精力和時間，能有如此深入全面的探索成果，充分體現了企業戰略的前瞻性和遠見，也因此，中城新產業在業內逐漸聲名鵲起。

事實上，中城新產業的產業園區運營也小有名氣。中城新產業圍繞智能制造、生命健康、智慧城市、新能源、新材料、航空航天（北斗）六大產業，建立垂直服務體系，運營專業主題園區，目前在全國運營了200萬平方米的產業園區，在園企業超過900家，多個園區獲得國家級、市級孵化器，深圳市重點推廣園區等認定。

中城的發展方向是服務中國制造業企業轉型升級，助力中國制造、中國品牌，為加快建設科技強國積極發揮民營企業的特殊效力，這是中城新產業一直以來的愿景，也是一個企業應有的社會責任擔當。

深圳2021年7月1日 /美通社/ -- 2021年6月30日下午4：30，佛山南海潤慧科技園項目奠基儀式隆重舉行。佛山三龍灣管委會黨工委委員、南海片區建設局局長、南海區副區長盤石、華潤置地科技創新部總經理曉曼、華潤置地佛山公司總經理張政、潤城新產業總經理馬洪波等嘉賓出席奠基儀式。

1.黃金區位，廣佛交界未來科學城，尖端企業理想地

作為有著“中國家電之都”美譽的佛山，自古以來就是中國制造業重鎮。搶抓中國民族工業的產業崛起機遇，依托當地雄厚的制造業基礎優勢以及敢為人先的創造精神，佛山始終走在了中國制造業轉型跨越的前列。

2019年2月《粵港澳大灣區發展規劃綱要》提出:“發揮香港-深圳、廣州 -佛山、澳門-珠海強強聯合的引領帶動作用，廣佛是大灣區三大極點之一。位于佛山三龍灣高端創新集聚區南海片區的三山新城，距離廣州南站僅5分鐘車程，是佛山最具發展潛力的橋頭堡。隨著打造廣佛高質量融合發展試驗區戰略的提出，擁有產業集聚、交通區位、享受廣州產業外溢等多重優勢的三龍灣片區，被佛山市委市政府賦予為廣佛融合發展先導區的重要地位，定位為高精尖企業密集、科創企業總部林立的廣佛國際科創港、數字經濟港，未來發展潛力巨大。

緊跟廣佛融合發展態勢，佛山南海潤慧科技園選址三龍灣南海片區三山新城，正處于三龍灣創新極核，周邊高端創新平臺及高精尖企業集聚格局初現。季華實驗室、佛山(華南)新材料研究院、香港科技大學(佛山)科技成果轉化中心、移遠通信研發中心等一批高端科研創新平臺紛紛落戶，美國英威達研發中心、歐普曼迪科技南華儀器佛山黑格、寶索機械、虎牙、南華儀器等一批“高精尖”領軍企業的集聚，可以稱之為是灣區科創企業首選的尖端企業理想地。

2.強強聯合，華潤置地與中城新產業共鑄產業標桿

佛山南海潤慧科技園項目由華潤置地與中城新產業聯合開發建設，雙方優勢整合協同互補，力爭將項目打造成為智慧產業園區標桿項目。華潤置地作為世界500強央企-華潤集團旗下城市建設與運營戰略業務單元，是中國領先的城市投資開發運營商，積極投身建設城市地標項目，成功打造了深圳南山科技金融城、青島海洋智慧小鎮、廣州潤慧科技園等一批產城融合標桿示范項目。

中城新產業作為一家專業的產業地產運營服務商，是中國產城發展企業10強企業（2020年、2021年）。中城新產業成立之初就以“踐行產業升級，服務中國制造業企業轉型”作為目標使命，深耕智能制造、生物醫學到物聯網、航空航天、新材料等垂直產業領域，打造了深圳坪山生命科學園、江蘇啟東生命科學園等多個精品產業項目。圍繞制造業企業客戶的痛點需求，中城建立了中城智能硬件加速器和天集社等多個產業服務平臺，搭建起涵蓋技術、市場、人才、資金等多個維護的的產業服務體系，真正服務于制造業企業。

華潤置地與中城新產業理念相似、價值相融、優勢互補，佛山南海潤慧科技園將依托華潤央企多元實體產業優勢和城市綜合配套服務能力優勢，充分利用中城多年服務灣區高端科技企業經驗與資源，將項目打造成為智慧產業標桿產業園區，為粵港澳大灣區建設提供科技創新的強大引擎。

3.拿地即動工，見證潤慧實力，領跑專業產業運營服務

在南海區政府的大力支持下，6月30日當日，佛山南海潤慧科技園競得土地后2小時內拿到基坑工程施工報建證明，立即舉行動工儀式，實現“當天拿地、當天開工”的潤慧超級速度，體現了華潤置地與中城新產業在工程把控、項目建設上的超強實力。

佛山南海潤慧科技園占地面積31.5畝，總建面67714.91m²。項目定位高端，將采用超高標準建設，探索工業上樓產業載體新模式，通過大開間、高層高、高荷載、大柱跨等設計，兼容研發、中試、生產多功能迭代，實現業態彈性化，極大滿足企業生長各個階段的實際需求。園區瞄準與三龍灣片區產業發展契合度極高的數字科創與先進制造產業，以5G及新一代信息技術為產業核心，圍繞智慧醫療與智慧城市兩大應用方向，聯通上下游企業共同打造南海區5G+工業互聯網產業高地。

佛山南海潤慧科技園將整合華潤置地與中城新產業資源優勢，全力打造專業產業運營服務體系，圍繞數字科創與先進制造業產業做深產業服務、做細產業領域、做精園區管理、做大運營規模。聯合潤加速產業加速器，設立創新創業服務平臺，催化產學研落地，加速創新企業成長。借助中城智能硬件加速器和天集社，深入產業鏈、供應鏈環節，重點解決企業的降本增效、技術賦能、供應鏈對接等核心訴求。設立國家級技術轉移服務平臺，打通科研機構與市場企業對接的通道，加速佛山科技成果轉化。

佛山南海潤慧科技園項目的動工，只是建設的第一步，未來潤慧科技園將堅持“搭建專業產業運營服務”建設初心，持續不斷為制造業企業提供“更科學、更優質”的產業空間載體，竭盡全力做實、做細、做好產業運營服務，確保項目順利竣工早日投產，為佛山制造業轉型升級添磚加瓦。

媒體對接：姜佳欣13631296347

中城新產業成立不到6年，是什么讓中城連續三年入榜全國產城運營表現力TPO20，又是什么讓中城新產業在2021年入圍前十榜單呢？其實在年度論壇上，董事長劉愛明已經分享了中城新產業在產業地產發展迅猛的關鍵因素，也就是不遺余力地發展中城新產業的核心競爭力 -- 產業運營服務能力。

智能制造：中城智能硬件加速器持續深耕，全國網絡化發展

中城智能硬件加速器是中城新產業集團旗下專業的產業服務平臺，于2019年上線，平臺分為線上小程序“天集社”及線下實體“智能硬件加速器”兩部分，通過整合集團產業資源，為客戶提供智能硬件行業從研發設計、生產制造到市場銷售的全產業鏈資源對接服務。核心特點是從線下整合資源，通過“天集社”使產業資源上線，產業資源可視化，平臺化，再通過線下實體“智能硬件加速器”達成資源對接的最后一公里。

目前，中城智能硬件加速器已落成8座，蘇州、佛山的設點也在搭建過程中，而線上小程序“天集社”的產業生態伙伴注冊量已達到3.4萬家，天集社累計對接需求次數超過1.8萬次。在全國化的進程中，中城智能硬件加速器將根據當地產業資源的不同，產業形態的變化，突出不同的特點與服務。隨著加速器布局的全國性擴展，中城智能硬件加速器在線下加速器空間為客戶提供多種產業服務內容，覆蓋企業全生命周期。

生物醫學工程：中城產業園 -- 從生物醫學主題產業園到“藥廠上樓”項目

生物醫學行業是深圳市坪山區的重點規劃產業，深圳的生物醫學企業中超過70%在坪山，其中有130家在中城生物醫學產業主題園區，數量占坪山區20%。目前中城新產業在坪山區運營著4個生物醫學工程主題園區，并在專業產業服務的道路中越走越深。

2020年12月30日，中城新產業集團以1.04億元成功競得深圳坪山國家生物產業核心地段G13113-8024一類工業用地，占地約2.75萬平方米，建筑面積約11萬平方米，打造深圳首個“藥廠上樓”園區。從2016年中城新產業在坪山區的首個生物醫藥產業園“生命科學園”的奠基，到如今獲取“藥廠上樓”項目，中城新產業已經在生物醫學工程領域的生態服務的道路上堅持深耕了5年的時間。5年不僅僅是數量的積累，也成就了專業運營服務能力上質量的突進，中城新產業在生物醫學工程的領域內，對企業的需求及行業的思考更加的深入及精確，因此誕生了“藥廠上樓”的規劃及可行性。在該醫藥園區，中城新產業將配套生產性廢水處理站、甲類危化品倉庫、雙回路用電、蒸汽等，完全滿足化學藥制劑、生物制藥、醫療器械、藥品和疫苗研發等特種生產研發用途。目前，該項目已經動工，預計2021年底竣工投入使用。

“藥廠上樓”中城生物醫藥產業園項目沉淀了中城新產業五年來在生物醫學工程領域的核心運營能力，產業運營服務從園區設計階段就已經開始，中城生物醫藥產業園不僅對每一棟廠房規劃了功能分區，對每一層的每個單元都根據專業醫藥廠房生產產品的不同需求，匹配了專業的設計功能。與此同時，每個藥企都配備了五根不同的污水排放管道，針對不同的廢水、廢液的分類收集和處理，節省企業的前期投入和后期運營成本。

夯實基礎服務：從園區客戶滿意度出發

中城新產業從2019年開始每年進行園區客戶滿意度調查，以調查問卷普查為主，電話隨機訪談客戶為輔，從硬件設施、管理及服務、產業服務等多個維度盡可能完整、真實、有針對性地反映出運營中的問題。2020年，總體滿意度從2019年的77%提升到了85%，產業滿意度也從2019年的60%提升到了67%。在歷年的調研中，中城新產業都會加入產業滿意度的調研問題。中城新產業作為產業運營商，更看重產業服務能力的建設，保障基礎服務滿意度的同時，大力推進產業服務。中城新產業堅持以客戶視角去做服務，腳踏實地夯實基礎服務和產業服務，才有了滿意度穩步提升的結果。如果沒有優秀的園區運營能力，園區自身和入駐企業都難以實現可持續發展，園區資產的保值增值淪為空談。

在基礎服務上，2021年中城新產業將針對調查中22.17%客戶提到的公共環境問題進行專項整改，將重點加大在園區的100套公區廁所上進行改造，在除臭設計、隱私設計、便利度、整潔度上進行提升，做到“對廁所無感”。

在產業上，中城新產業將持續推廣如“天集社“等產業服務產品。在2020年對天集社滿意度調查的數據顯示：有關注公眾號，有體驗過服務的客戶滿意度是86.84%，42%的客戶在產品銷售，30%的客戶在服務推廣上有需求希望天集社進行幫助。截至2020年10月份，天集社共收集到供應商發來的采購合同備份17份，金額從1.6萬到300萬不等。除此之外，中城新產業還幫助了400余家企業成功對接合適供應商，并有相當一部分達成了長期合作關系。

持續踐行，成為高端產業運營服務商 

中城新產業成立五年多來，堅持重倉深圳，布局全國，目前合計簽約運營產業面積超過300萬平方米，在運營產業項目29個，運營產業建筑面積180萬平方米。中城新產業將厚積薄發，在產業地產的窄門之路中踐行漸深，深入服務企業痛點，精益園區管理，以踐行產業升級，服務中國制造業企業轉型為使命。

“藥廠上樓”園區土地詳情：https://td.szggzy.com/tiaim/wap/landDetail?id=20201124145423304378470605766751&code=0015&goodId=20201124145423291133285151056526

深圳僅有65.65平方公里可建設用地，為扶持實體經濟發展，促進產業用地集約利用，2020年4月29日公布的《深圳市人民代表大會常務委員會關于加快生物醫藥產業高質量發展的決定》中強調“按照建設現代生物醫藥產業園區的要求，完善提升現有產業園區建設水平，打造配套完備、帶動性強、綠色生態的產業集聚區，推動生物醫藥企業、平臺落戶園區，實現技術、人才、資金等要素集聚，提高產業集中度，避免產業布局碎片化，加快形成生物醫藥產業集群。”

中城新產業集團經過大量調研，收集了生物醫藥企業的共性需求，為減少入園企業的前期投入，促進生物醫藥產業聚集，提高土地集約使用，在該醫藥園區配套了生產性廢水處理站、甲類危化品倉庫、雙回路用電、蒸汽等，完全滿足化學藥制劑、生物制藥、醫療器械、藥品和疫苗研發等特種生產研發用途。該項目即將動工，預計2021年底竣工投入使用。

概念圖如下：

中城新產業集團成立于2015年，聚集了萬科、中城投資等實力雄厚的上市公司作為核心股東，公司已形成以產業運營為核心競爭力，輕重資產均衡發展的業務模式。在運營面積超120萬平方米，其中，在深圳坪山運營面積約30萬平方米，聚集了100多家生物醫藥企業。這家帶有濃厚“深圳基因”的高端產業運營服務商，迄今成立5年，以卓越扎實的品質服務收獲了諸多外界的認可，包括“深圳市重點產業園區”、“2020中國產城發展企業運營表現第11名”、“2020年中小企業公共服務示范平臺”等。