對于冷熱交替的2023中國經濟來說，其實很難用單一感受或者是一個簡單的詞來表達。在2023年的最后兩個月，包括國際貨幣基金組織、經濟合作與發展組織等在內的多家國際機構不約而同地調高了中國經濟增長預期，顯示出國際社會對于中國經濟增長的信心。雖然年終經濟增速還尚未公布，但完成5%的預期增長目標已經不成問題。2023年中，中央政治局會議定調中國經濟恢復將會是一個波浪式發展、曲折式前進的過程，并指出中國經濟將面臨房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢。這兩個重要定調明確了下一階段中國經濟和產業發展的重要方向：“穩中求進、以進促穩、先立后破”也成為2024年中國經濟宏觀政策的主基調。在新的發展周期，中國將以科技創新推動產業創新，以顛覆性前沿技術催生新產業、新模式、新動能；與此同時，促進新質生產力的發展，新舊產業動能更替也將加速進行。新的經濟周期下，各類宏觀政策面對新的產業形勢在2024年都將出現更加明顯的調整，這也預示著作為重要產業載體的辦公樓市場將面臨需求側的重大變化，進入新發展階段。

2023年的北京辦公樓市場新增需求持續恢復，但總量依然不足。在第四季度，北京辦公樓市場各資產類別凈吸納量均恢復到正值，而上一次全市場錄得季度凈吸納量正值還是在2021年第四季度。從資產類別來看，甲級寫字樓市場Q4凈吸納量為2.7萬平方米，全年總計8.6萬平方米，僅為疫情前平均水平的30%；乙級市場Q4凈吸納量為8.3萬平方米，但由于上半年市場退租嚴重，全年僅為負3.9萬平方米；產業園市場Q4凈吸納量為3.1萬平方米，同樣由于前三季度市場表現不佳，全年為負3.7萬平方米。高力國際中國區辦公樓研究負責人兼華北區研究部負責人陸明表示，逐季來看需求表現，三個資產類別的市場凈吸納量均為前低后高，需求持續呈現回暖態勢。全年來看，三個市場年度新增供應量合計達到154萬平方米，疊加需求側表現不振，三個市場均出現空置率上漲且租金下滑的情況。以甲級寫字樓為例，年末空置率達到19.8%，凈有效租金同比下降9.4%至300元每月每平米。

高力國際中國區辦公樓研究負責人兼華北區研究部負責人陸明認為，疫情的影響、企業保守預期和擴張意愿不足、降本增效的租賃策略和互聯網企業辦公空間調整，這四個因素是導致本輪辦公樓市場行情出現快速反轉的核心原因。因此，如果市場能夠出現需求側恢復，上述四個因素的影響一定出現了明顯且積極的改善。回顧2023年，疫情的襲擾已經基本消失，互聯網企業辦公空間的整合在歷經兩年后也基本進入了尾聲。接下來的部分待整合的面積，其量級對于整體存量市場的影響也已經大幅減弱。然而，由于多數企業仍處于利潤表和資產負債表修復期，這些企業并沒有在降本增效、市場預期和擴張方面出現較為明顯的改善，因此這兩個因素仍將持續影響2024年市場需求側的表現。政策的傳導需要時間，企業預期調整需要時間，市場信心恢復和實際需求落地也需要時間，而這個滯后的時間差也將會是北京辦公樓市場最艱難的時期。

展望2024年，高力國際中國區辦公樓研究負責人兼華北區研究部董事陸明說，我們將持續關注需求側恢復的情況，宏觀經濟層面的有效需求不足仍是制約辦公樓市場需求持續恢復的系統性問題。2023年下半年中央發布了一系列穩經濟政策，2024年一季度預期將持續有相關的配套政策落地。因此整體辦公樓市場的積極因素正在不斷累積，市場新增需求預計將持續小幅回暖，但依然無法恢復到疫情前的水平。高力國際北京分公司董事總經理李娟認為，當頭部行業（或企業）開始調整，而后續的新興產業（或企業）還不足以支撐經濟和行業發展的時候，就會形成經濟發展的換擋期，同時也是辦公樓市場發展環境的復雜性、嚴峻性和不確定性逐漸上升的時期。北京辦公樓市場預計在未來不短的時間內均處于新增需求不足、價格不振的市場環境。只要全市場空置率維持在20%的高位，市場平均租金將不會出現觸底反彈的可能。同時高空置率持續的時間越長，對于租金的下行壓力就越大，因此2024年租金價格中樞仍將持續下移，租金“2”時代已經開啟。

回顧過去的半年，中國經濟雖然擺脫了疫情的影響，經濟活力還有待進一步提升，市場需要更多的積極信號扭轉目前的悲觀預期。5月PMI持續下降至48.8，其中中小企業PMI只有47左右，可見微觀層面中小企業面臨的壓力更大。貨幣供應量M2在過去的一年都處于12%左右的較高水平，但大規模的流動性供給并未對市場需求產生足夠的刺激。CPI從年初開始逐步下滑，5月數據僅為0.2%，代表著消費者層面的需求并沒有實際改善，消費者信心依然不足。同時，PPI延續了去年的下跌走勢，已經連續8個季度下跌，意味著工業品出廠價格由于下游需求持續疲軟和產能過剩，產品價格不斷下跌。政策的傳導需要時間，企業預期調整需要時間，市場信心恢復和實際需求落地也需要時間。從目前的經濟數據來看，此次的恢復周期應該會更長，難度也會更大。

2023年上半年，北京辦公樓市場表現不振，新增需求不足仍是核心問題。高力國際中國區辦公樓研究負責人兼華北區研究部董事陸明表示，從二季度的北京甲級寫字樓市場數據來看，凈吸納量延續了一季度的疲軟走勢，本季度凈吸納量再度為負，達到-5.3萬平方米。存量樓宇空出更多的辦公面積，加上一個新項目入市（8萬平米左右），導致空置率上漲1%至17.7%。隨著年初市場樂觀預期落空，本季度更多的樓宇業主開始積極進行租金策略調整，整體市場凈有效租金較一季度下降3.5%至317元每月每平米。除麗澤市場租金保持穩定以外，其他所有子市場的租金均呈現不同程度的下降，其中降幅最大的是中關村市場，達到7.6%。在高力國際監控的CBD市場40棟甲級樓宇中，本季度有22棟樓宇的凈有效租金呈現不同程度的下降，平均下降幅度達到5.5%，降幅最大的樓宇達到15%。

乙級和產業園市場并未出現明顯的復蘇態勢。本季度乙級市場凈吸納量為-3.6萬平方米，已經連續5個季度凈吸納量為負。市場下行主要是受中關村市場的拖累，中關村市場本季度凈吸納量為-4.9萬平方米，兩個季度合計凈吸納量為-9.4萬平方米。整體市場空置率上漲到18.1%，租金下降2.8%至212元每月每平米。產業園市場凈吸納量本季度由正轉負，達到-3.7萬平方米，其中上地子市場凈吸納量為-1.3萬平方米。產業園市場空置率上升到17.9%，租金為122元每月每平米。高力國際中國區辦公樓研究負責人兼華北區研究部董事陸明介紹，綜合甲乙級寫字樓和產業園的市場表現來看辦公樓市場上半年的表現基本符合目前宏觀經濟整體需求不足的現狀，全市場上半年合計凈吸納量達到-25萬平方米，其中中關村一個子市場就達到-14.2萬平方米。

展望2023年下半年的市場走勢，市場的核心關注點仍然是需求側的表現。高力國際北京分公司董事總經理李娟說，就甲級市場而言，由于下半年有一些預租較好的新項目入市，進而會拉動季度凈吸納量回升甚至轉正，但無法扭轉空置率上漲的趨勢。除了新增供應項目的影響外，北部市場的存量項目依然會受到互聯網科技企業持續進行辦公空間整合的影響，如果存量項目無法快速填補空置面積，年末甲級市場的空置率將很大概率突破20%。受北部市場高空置率的拖累，全市場凈有效租金仍將處于下降通道。

十四五期間將是中國深化產業結構調整的關鍵時期，各主要經濟增長引擎都在面臨更深層次的轉型和升級。當頭部行業或企業開始調整，而后續的行業生力軍還不足以支撐經濟和行業發展的時候，就會形成行業發展的空檔期，這個時期也是辦公樓市場發展環境的復雜性、嚴峻性和不確定性逐漸上升的時期。過去三年來，北京辦公樓市場所呈現出的創歷史記錄的大變化，這些非常態化市場數據本身就已經說明了過去很長時間形成的市場供需格局正在出現根本性變化，也代表了此次由產業更替所帶來的市場調整，其影響將會是長期且深遠的，當然這些變化本身也是中國處在百年未有之大變局的具體體現。高力國際北京分公司董事總經理李娟表示，市場參與者需要清楚，當前所處的市場艱難時期可能不是短期的，其艱難程度可能要比3年疫情和金融危機時期更甚。市場下行期對于資產管理提出了更高的要求，活著才是硬道理，現金流和利潤率才是核心。市場參與者只有針對市場變化做出快速響應，以可持續的低價策略來搶占市場優質存量資源，不斷依靠創新打造差異化競爭優勢，才能逆風前行，破局未來。

截止到今年一季度，北京甲級寫字樓市場凈吸納量再度轉負，達到-6.1萬平方米，主要集中在中關村和CBD子市場，分別為-3.3萬和-2.2萬平方米。在本季度核心甲級市場無新增供應的情況下，空置率環比上升0.9%達到16.9%，凈有效租金環比降低0.7%至328.8元每月每平米。高力國際華北區董事總經理嚴區海表示，麗澤市場本季度實現了1.6萬平米的去化，依然是市場唯一的熱點區域，這是麗澤商務區連續9個季度持續去化，其空置率環比下降1.6%至35.1%，凈有效租金保持穩定。本季度望京酒仙橋和中關村的甲級寫字樓市場租金降幅較大，環比降幅分別達到2.5%和1.4%，其中望京酒仙橋同比去年一季度降幅達到13%。

乙級市場依然沒有出現復蘇態勢，本季度凈吸納量約為-10萬平米，其中中關村子市場單季度空出4.4萬平方米。產業園市場本季度出現需求恢復，凈吸納量轉正為3.7萬平方米，核心成熟產業園市場依然表現不振。上地子市場凈吸納量已經連續五個季度為負，凈吸納量本季度降幅有所收窄，達到-2.0萬平方米。目前產業園的需求主要集中在租金相對便宜的子市場，超過1萬平米的大宗租賃成交的凈有效租金多集中在90-130元每月每平米。

高力國際抽樣調查了分布于北京核心區域不同子市場的50棟甲級寫字樓在最近兩個季度的帶看量表現。高力國際華北區董事總經理嚴區海說，全部項目平均月度帶看量從去年四季度一個月大概6-7組快速恢復到今年一季度的18-19組。一季度帶看量的高峰集中在春節后的2至3周左右的時間，此后3月左右帶看量又出現了不同程度的下滑。嚴區海認為，帶看量的快速恢復一方面是疫情消散，市場進行正常的商務租賃活動；另一方面，去年12月北京幾乎處于疫情封控狀態，之后又恰逢春節假期，因此市場累計的帶看需求在春節后得以釋放。然而，需要指出的是，就算個別項目帶看量恢復到一個月40-50組，也只是恢復到其正常市場環境下70%左右的水平。從帶看量后續出現不同程度的下滑可以看到整體市場活躍度依然不穩定，需求的恢復強度依然不強。結合帶看量和凈吸納量的數據，高力國際華北區研究部董事陸明認為現在市場處于租賃活躍度提升，但成交轉化率極低的市場環境，這也一定程度上體現了樓宇業主和企業租戶在租金和租賃成本上存在一定預期差距。

高力國際華北區研究部董事陸明指出需求端的強度將決定整個甲級辦公樓市場未來的走勢，其中疫情影響、企業預期和擴張意愿、租賃策略和頭部大廠退租又是影響整個需求側表現的四個核心因素。陸明說，如果2023年市場需求如期恢復，則以上四點需要出現積極改善。從一季度的市場表現來看，基本上疫情影響已經消散。隨著經濟增長穩步恢復，助企紓困政策的不斷發酵，企業信心將逐步改善，其擴張意愿也會逐步增強。隨著宏觀經濟和企業報表的不斷修復，企業的承租能力也將增強，更有利于成交轉化率的提升。高力國際華北區研究部董事陸明認為，由于政策效果的滯后性，這些變化大概率會在今年下半年出現明顯改善。至于第四點，即頭部互聯網大廠退租的影響，將會貫穿整個2023年。因此，高力國際認為全年需求側的表現大概率是結構性的溫和復蘇，不太可能恢復到疫情前的凈吸納量水平。如果新增供應項目未能如期入市，退租現象得到緩解，新增需求穩步恢復，高力國際預測年度市場空置率不會突破2020年19.4%的前期高點，反之則空置率創新高。高力國際華北區研究部董事陸明說，隨著核心產業辦公面積調整在2023年結束，2024年的整體甲級市場才有可能重新回到去化周期。2023年的市場主旋律是，在總需求不足的前提下，如何降低業主和租戶的租金預期差距，這也是市場實現成功去化的關鍵。

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高力國際（納斯達克及多倫多證券交易所股票代碼：CIGI）是一家領先的多元化專業服務和投資管理公司。憑借在65個國家建立的運營網絡，超過18,000位銳意進取的專業人員緊密合作，努力為房地產用戶、業主和投資者提供專家意見。逾28年來，我們的資深領導團隊（內部持股比例顯著）為股東帶來了約20%的復合年度投資回報率。公司年化營收45億美元，旗下管理的資產總額達980億美元，更大限度地發揮房地產潛力，助力我們的客戶、投資人和員工更快取得成功。更多關于我們如何加速成功的信息，請訪問corporate.colliers.com或關注官方新浪微博，或關注官方微信。

2022年的天津寫字樓市場在多種因素的疊加影響下艱難前行。截至到2022年末，天津市優質辦公樓市場總存量超過336萬平方米，市場空置率上升至36.1%。造成空置率上漲的原因主要有三點：第一，教育培訓行業的國家政策調控，創造多增量需求的教育培訓行業出現大面積退租，第二：受疫情及經濟環境的影響，企業端普遍持保守預期，辦公擴張意愿不足，在辦公租賃上維持降本增效的策略，大部分的企業承受著巨大的壓力，多家企業的辦公樓租賃需求也進入了整合階段，造成部分面積的退租；第三，疫情不斷散狀復發持續影響寫字樓租賃的活躍度；

2022年市場需求呈現多種特征，需求持續恢復可期。雖然2022年整體需求并不顯著，但是天津市辦公樓租賃市場呈現多個特性，第一，基于地緣的需求為主，雖然整體需求不足，傳統商務區表現動力不足，但是新興區域版塊市場保持活力，新八大里區域以及老城廂衛津路版塊保持穩定的需求量，其地緣性需求表現明顯；第二，雖然整體市場以小面積需求為主，但2022年租賃交易中，大于2,000平方米的租賃交易增加，高性價比市場促進部分優質大面積客戶的升級需求；第三，租賃交易多集中于新入市項目，市場的快速發展及產品的迭代更新，推動市場需求升級。從成交行業來看，科技、專業咨詢及金融行業辦公需求韌性持續，保持比較高的市場占有率。

2023-2024年將成為存量項目去化的窗口期，采取有針對性的產品及租賃策略有利于項目的快速去化。下一次的供應高峰期在2025年，抓住時間窗口，快速提升出租率成為關鍵因素。疫情對于2023年的經濟社會影響將逐漸轉弱，對寫字樓租賃市場活躍度的影響也將逐漸消退。另外，隨著經濟持續增長和市場走強預期的增強，企業擴張的意愿也會不斷增強，有助于辦公需求的釋放，下半年的市場表現將更值得期待。

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2022年的中國寫字樓市場在多種因素的疊加影響下艱難前行。截至到2022年末，全國重點監控的20個城市甲級寫字樓總存量超過7,800萬平方米，市場平均空置率上升至21%，租金下降至171元每月每平米。2022年市場最明顯的變化是需求端的大幅下降，主要原因有四點：第一，2021年需求表現火熱導致基數過高。上海是一線城市中需求表現最好的市場，2022年凈吸納量達到近60萬平方米，但也只有2021年的一半左右；其次是深圳市場，相較于2021年115萬平米的凈吸納量，2022年大幅回落到43萬平米左右，降幅超過60%。廣州市場的凈吸納量從2021年的48萬平米收縮到2022年的13萬平米。降幅最大的則是北京市場，從2021年113萬平方米降到2022年的-2,000平米左右。第二，疫情不斷散狀復發持續影響寫字樓租賃的活躍度。第三，企業端普遍持保守預期，辦公擴張意愿不足，在辦公租賃上維持降本增效的策略。第四，創造最多增量需求的互聯網科技行業辦公需求出現了大幅萎縮。互聯網科技行業發展環境出現了變化，行業流量紅利消失，行業整體進入轉型時期；同時，2021年火熱的租賃需求表現背后就是由互聯網頭部大廠在全國各主要辦公地點進行的大規模租賃，當大面積租賃需求完成后，頭部企業從2022年開始進入辦公空間面積整合階段。

2023年需求側持續恢復可期，但由于供應較大，整體空置率上漲估計無法避免。需求側持續恢復需要上面提及的四點核心因素出現積極改變，從目前的市場觀察來看，至少其中3點有望在2023年出現根本性改善。疫情對于2023年的經濟社會影響將逐漸轉弱，對寫字樓租賃市場活躍度的影響也將逐漸消退。另外，隨著經濟持續增長和市場走強預期的增強，企業擴張的意愿也會不斷增強，有助于辦公需求的釋放，下半年的市場表現將更值得期待。然而，部分城市在2023年仍將繼續受到互聯網頭部大廠進行面積調整的影響。

互聯網行業的風口已經從To C轉向To B，脫“虛”向“實”的方向明顯，辦公擴張風格也會出現變化。從私募投資市場的行業風口變化可以看到，雖然互聯網科技依然是最火熱的賽道，但是細分賽道已經從To C類為主，變成了以To B類軟件服務類企業和芯片集成電路為主的互聯網硬件技術與設備企業。國家提出的新安全格局中清晰指明一些關乎國家安全、社會民生的產業鏈、供應鏈需要走向自主可控。芯片作為整個信創產業最底層的高精尖技術卻有很多領域還受制于海外巨頭，很明顯無法滿足新安全格局的要求。未來，中國意在打通這些產業發展的技術瓶頸，因此國產化替代是實現高質量發展的必然選擇，也是提升中國在全球產業鏈競爭力的必由之路。以北京的私募投資市場為例，有超過70%的互聯網軟件與服務領域的投資集中在了To B類的企業服務領域，超過90%的互聯網硬件技術與設備的投資都集中在了芯片集成電路領域。無論是To B的軟件服務企業還是芯片類的硬科技企業，都是知識密集型企業或技術密集型。這類企業很多已經扎根于某一垂直領域很多年，建立了非常強的競爭壁壘，其成長軌跡多是比較線性的，并不會像To C企業那樣多出現爆發性增長，其在辦公面積擴張的風格上也會更加保守。

未來的5到10年中國將主動構建新發展格局，著力推動高質量發展。隨著中國寫字樓市場從增量市場向存量市場轉變，高質量發展也已經成為行業發展的關鍵詞，各類新技術、新模式和新理念正在商辦市場的更多領域不斷開花結果。市場對樓宇全生命周期的各個重要節點都提出了更高的要求，未來從開發到運維，從網絡化、數字化到自動化、智能化、低碳化，都將把整個辦公樓宇作為重要的應用平臺。能否充分理解中國的新發展理念，通過擁抱新技術、新模式、創新應用場景等方式來最大化地挖掘項目潛在價值，將成為新發展格局下寫字樓市場的破局關鍵。

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在2022年第四季度，市場終于等來了"優化疫情防控，放開經濟活動"的政策暖意。年末的中央經濟工作會議已經明確了2023年的重點工作部署，全力拼經濟已經成為總基調，突出了穩增長、穩就業、穩物價工作的重要性，核心目的就是要推動經濟運行整體好轉，大力提振市場信心。在產業政策方面，不僅深處困局的房地產行業迎來了救命的"三支箭"，互聯網平臺企業也在此次會議被給予了厚望，期待未來平臺企業向高精尖技術創新領域發展，能夠引領中國發展，創造更多就業，在國際舞臺發揮更大的作用。高力國際華北區研究部負責人陸明表示，宏觀政策暖風已經吹起，下一階段就是將細分政策落實到位，做好市場預期管理，進一步恢復市場信心，而這也是重啟辦公樓市場需求的關鍵所在。

2022年北京辦公樓市場分化嚴重，甲級寫字樓市場需求如期恢復。高力國際華北區董事總經理嚴區海表示，雖然今年四季度北京再度受到疫情的影響，但無法阻止北京甲級寫字樓市場需求的結構性恢復，第四季度市場凈吸納量已經轉正，達到4.2萬平方米，符合高力國際三季度的預判。2022年需求走勢類似2020年的觸底回升的走勢，由于第二季度和第三季度凈吸納量都是負值，因此年度凈吸納量從2021年的113萬平方米快速冷卻到-2,100平方米。在供給側，原計劃在四季度入市的新項目均延遲到了2023年，全年核心甲級寫字樓市場僅有一個新項目入市，2022年的新增供應壓力大幅減小。需求持續回升，供應壓力減小，年末空置率回落到16.0%，租金環比下滑1.7%至331元每月每平米。

"相較于甲級寫字樓市場，乙級市場和產業園市場則面臨著更大壓力，需求側表現依然疲軟。"高力國際華北區董事總經理嚴區海說。

第四季度，北京乙級市場凈吸納量為-6.5萬平方米，產業園市場為-12萬平方米。從全年來看，乙級的年度凈吸納量從去年的33.5萬平方米降低到-15.8萬平方米，產業園從142萬平方米降低到-22.7萬平方米。兩個市場需求在四季度均未出現實質性恢復，且全年需求側表現持續疲軟，其中北部子市場，如中關村、望京酒仙橋和上地，目前都處于需求不足和主力租戶行業面積調整的階段，全年凈吸納量分別為-6.8萬平方米，-9.6萬平方米和-20.4萬平方米。中關村和上地年末空置率分別同比上升7.2%和7.7%，達到11.1%和15.2%；望京酒仙橋在雙重壓力下，空置率同比上漲超過20%，達到28.7%。

多種因素綜合導致2022年市場行情急轉直下。在沒有新增供應壓力的情況下，市場行情出現快速反轉，部分子市場空置率出現大幅上升主要是由于需求不足和退租面積增多所致。高力國際華北區研究部負責人陸明表示，分析總結影響2022年市場需求走勢的核心因素有四個：

1. 疫情封控持續影響寫字樓租賃的活躍度；

2. 企業普遍持保守預期，辦公擴張意愿不足；

3. 多數企業在辦公租賃上維持降本增效的策略；

4. 作為創造最多增量需求的行業，互聯網科技企業的辦公需求大幅萎縮：

1)   行業發展環境出現變化，流量紅利消失，行業進入轉型時期；

2)  完成大面積租賃后，互聯網頭部企業有進行辦公面積整合的需求

以2021年需求最強勁的互聯網科技為例，在超過5000平米的大宗租賃成交（不含續租）中，2021年該行業在全辦公樓市場一共租賃了超過130萬平米的辦公面積，而2022年大幅縮減到只有不到30萬平米，不及去年的25%。如果不是金融行業對于北京辦公樓市場的需求支撐，今年的辦公樓市場行情將會更加困難。

展望2023年的市場走勢，需求側持續回暖可期，但空置率上漲估計無法避免。需求側持續恢復需要上面提及的四點核心因素出現積極的改變。高力國際華北區董事總經理嚴區海表示，從目前持續推進的防疫優化政策來看，2023年將更全面地落實科學防疫，疫情對于2023年的影響將在一季度之后逐漸轉弱，對辦公樓租賃市場活躍度的影響也將大幅降低。另外，年末的中央經濟工作會議再次強調保證經濟增長的總基調，隨著市場轉好預期的增強，企業擴張的意愿也會持續改善，有助于辦公需求的釋放。

然而，還需要看到2023年上升的供給側壓力，特別是北部互聯網科技行業集聚的子市場在明年依然會面臨供大于求和企業持續退租的影響。明年有超過64萬平米的新增甲級項目入市，累積的新增供應壓力將在2023年集中釋放，其中在北部子市場就有29萬平方米新增甲級項目，還有近40到50萬平米的待退面積。需求恢復需要時間，疊加短期內新增供應集中放量和不斷釋放的退租面積影響，高力國際華北區研究部負責人陸明說，我們預計明年的市場空置大概率會上升3-5個百分點，市場凈有效租金受制于北部市場的疲軟將持續小幅下行。過去幾年，北部市場產業發展空間長期處于一房難求的局面，特別是中關村和上地市場，目前更多的辦公空間釋放到市場中，可以為不斷發展壯大的新興產業提供更多的發展空間，更優質的辦公空間選擇。

北京的辦公樓市場在抗疫三年經歷了跌宕起伏的過山車行情，三年來，北京辦公樓市場所呈現出的10年、15年甚至是創歷史記錄的大變化，這些變化本身也是中國處在百年未有之大變局的具體微觀體現。十四五期間將是深化產業結構調整的關鍵時期，而互聯網企業的轉型只是整體產業結構調整的一個縮影。當頭部企業開始調整，而后續的行業生力軍還不足以支撐經濟和行業發展的時候，就會形成行業發展的空檔期，這個時期也是辦公樓市場發展環境的復雜性、嚴峻性和不確定性逐漸上升的時期。辦公樓市場作為產業變革的承載地，最重要的硬件基礎設施，見證并享受了產業興盛帶來的發展紅利，同樣也就需要被動地去承受產業變革帶來的陣痛，陪伴企業共同成長。在不確定性上升的時期，看清市場方向比努力更重要，保證現金流比保價格更務實，積極順勢而為，在不確定性中把握確定性的機會，用產業投資的心態來踐行資產管理的長期主義。

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高力國際（納斯達克及多倫多證券交易所股票代碼：CIGI）是一家領先的多元化專業服務和投資管理公司。憑借在62個國家建立的運營網絡，超過17,000位銳意進取的專業人員緊密合作，努力為房地產用戶、業主和投資者提供專家意見。逾27年來，我們的資深領導團隊（內部持股比例顯著）為股東帶來了約20%的復合年度投資回報率。公司年化營收43億美元，旗下管理的資產總額達770億美元，更大限度地發揮房地產潛力，助力我們的客戶、投資人和員工更快取得成功。更多關于我們如何加速成功的信息，請訪問corporate.colliers.com或關注官方新浪微博，或關注官方微信。

進入三季度，中國經濟復蘇向上的趨勢基本確立，隨著央行積極表態支持宏觀杠桿率上升，寬信用將持續助力經濟復蘇。在這樣的宏觀經濟環境下，北京辦公樓市場也如期出現復蘇態勢，但市場需求動力仍待提升。高力國際華北區董事總經理嚴區海說，2022年第三季度，北京甲級寫字樓市場凈吸納量恢復至-6,400平方米，需求強度相較二季度出現了明顯改善。本季度市場無新增入市的甲級項目，因此部分子市場的空置率上升主要是由于市場存量項目釋放出更多空置面積所致。全市場空置率維持在16.4%的水平，凈有效租金穩定在336.8元每月每平米。在核心子市場方面，除了受益于大宗租賃成交的東城商務區和高性價比的麗澤商務區出現比較積極的去化，其他子市場空置率均呈現不同程度的上升。乙級寫字樓市場表現與二季度基本持平，凈吸納量為-6.1萬平米，空置率為14.3%，凈有效租金為227.9元每月每平米。在產業園市場方面，受到企業退租的影響，凈吸納量為-4.9萬平方米，空置率為15.5%, 凈有效租金為128.3元每月每平米。

無論是寫字樓市場還是產業園市場，目前都受到互聯網頭部企業進行面積整合的影響。傳統的互聯網產業聚集區目前也是受影響最大的子市場，主要集中在北部市場，包括望京和中關村的寫字樓市場以及上地的產業園市場。據不完全統計，在今年前三季度，僅這三個區域新增的可租賃辦公空間就至少超過35萬平方米，其中望京寫字樓市場新增17萬平方米，上地區域超過13萬平方米，中關村寫字樓市場新增超過6萬平米。未來的一年間，北部的甲級寫字樓市場有近40萬平米的新項目入市，上地和北清路的產業園市場將迎來供應高峰，總體量或將超過100萬平方米。由此可見，互聯網頭部企業的面積整合預計將會持續影響2023年的望京、中關村和上地市場。

高力國際華北區董事總經理嚴區海認為，北京市場已經進入3-5年的去化周期，需求側強度將決定未來市場走勢。多種因素的共同作用下，新周期下的辦公樓市場已經出現了新的產業變化，互聯網科技行業進入轉型期，主力租戶行業的需求調整將大幅增加未來市場的不確定性。就互聯網科技企業而言，整體政策環境已經進入常態化監管階段，自身行業的流量紅利消失，頭部平臺已經將注重新增用戶轉變為重視存量用戶的留存，客戶留存率和客單價的增長已經成為更重要的經營指標。當自身經營壓力增加，收入增速放緩的時候，就算沒有行業監管政策的出臺，互聯網企業也已經走到了要直面轉型的重要時刻。

高力國際華北區董事總經理嚴區海說，短期內，"降本增效"是需求側的主旋律，因此高力國際維持一個中性偏空的市場判斷，但依然對中長期的市場發展保持審慎樂觀，依然維持以新經濟需求為主的去化周期的中長期市場判斷。在宏觀層面，整個中國經濟依然處于產業結構調整期，互聯網企業的轉型只是整體產業結構調整的一個縮影。當頭部企業開始進行調整，而后續的企業生力軍還不足以支撐經濟和行業發展的時候，就會形成行業發展的空檔期，這個時期也是辦公樓市場發展環境的復雜性、嚴峻性和不確定性逐漸上升的時期。高力國際建議市場參與者需要冷靜判斷2022年出現的新變化，秉持實事求是的精神，穩定情緒，積極應變，順勢而為，等待市場回暖。

簡單的從數字角度來看，可能會直觀地認為疫情給市場帶來了非常大的負面影響。然而，高力國際認為疫情僅是左右市場走勢的因素之一，并非決定性因素。通過對市場數據、發展歷史、需求動態等不同方面的分析，高力國際希望為市場參與者理清復雜數據背后的故事，還原一個真實的市場發展現狀。

從政策層面來看，疫情防控對于整體市場的影響是暫時性的，其影響更多是在市場參與者的活躍度和市場節奏變化。今年二季度的疫情防控已經是北京辦公樓租賃市場經歷的第三次疫情考驗，前兩次分別為2003年的非典時期和2020年新冠疫情爆發期。從前兩次的市場表現來看，受到疫情防控影響的季度，市場需求都出現了大幅放緩的現象，但當疫情防控結束后，市場需求都會出現報復性反彈。2003年非典時期，在二季度疫情防控結束后，三季度需求量環比增長超過3倍。2020年新冠疫情爆發時期，在一季度最嚴格的防控結束后，需求開始逐季恢復，并從2021年上半年開始出現大幅反彈，全年凈吸納量近120萬平方米。因此，當剛性需求被外界因素短期壓制后，一旦外界壓制因素消失，需求會出現快速反彈。由此可見，企業辦公需求長期存在，疫情只能影響企業租賃的節奏變化，在疫情逐步穩定后，之前所壓抑的市場需求將快速釋放。

從需求層面來看，頭部互聯網科技企業進入面積整合期，其影響將貫穿全年。高力國際在今年一季度發布會已經向市場進行了風險提示。一方面，市場參與者應避免慣性思維，去年的大幅去化并不意味著今年市場也一定會有大幅去化。去年下半年部分行業的政策調整和超預期的市場成交量，都在一定程度上限制了今年需求側的表現。另一方面，互聯網科技行業從年初開始進入快速調整期，加之去年超百萬平米的租賃成交，該行業今年的主旋律將會是以頭部互聯網大廠為主導的辦公空間整合，預計將持續影響2022年下半年的市場發展。

從數據層面來看，凈吸納量為負并不一定代表新增需求不足，也有可能是多種因素導致存量樓宇釋放大量面積所致。凈吸納量一方面受到需求側企業租賃去化的影響，另一方面也受到供給側存量樓宇租賃面積釋放的影響。本季度凈吸納量更直接受到后者的影響，即市場存量項目短期集中釋放空置面積所致。例如，中服地塊的兩個項目在本季度合計釋放出2.2萬平方米之前未進行市場化租賃的面積；燕莎區域的一棟甲級樓宇由于自身原因之前暫停對外租賃，本季度開始整棟對外租賃，向市場釋放面積約4萬平米；亞奧區域的一棟甲級樓宇由于某國企完成搬遷在二季度釋放出超過3.6萬平方米的面積。粗略計算，這些新增的存量項目空置面積就已經接近10萬平米, 同時這些新增面積并非疫情防控所致，但確實直接大幅增加了空置面積，進而降低了凈吸納量。當然，在市場成交足夠活躍時，這些空出的面積可能會被抵消，但本季度恰逢疫情防控，供需兩側對已租面積的影響此消彼長，供給側的影響就在一定程度上被放大了。因此，高力國際認為本季度的數據表現是疫情、市場和企業需求等不同因素共同作用的結果，企業的辦公需求長期存在，切勿忽略數據背后的成因，以免對后市發展帶來誤讀。高力國際華北區董事總經理嚴區海表示，自五月底疫情結束后，我們已經看到市場活躍度在逐步提升，三季度市場全面恢復可期。

寫字樓市場活躍度在疫情結束后出現提升，高力國際華北區董事總經理嚴區海預計，今年三季度將成為決定全年走勢的關鍵節點，但部分子市場將持續受到主力租戶行業面積整合的沖擊。同時，歷時四年的高供應時期已結束，市場已經進入3-4年的去化周期，需求側強度將決定未來市場走勢。嚴區海建議市場參與者需要避免慣性思維，冷靜判斷2022年出現的新變化，整體策略制定應至少放眼到未來三年的長周期。同時需要短期措施和長期策略相結合，積極應對新時期的市場變化。

需求側能夠持續放量一方面取決于疫情是否會出現反復，另一方面取決于北京經濟增長的強度和韌性。高力國際認為金融和專業服務業是穩定北京寫字樓市場需求的基本盤，也是整個市場的穩定器。隨著新一代信息技術和醫藥健康產業步入快速發展軌道（2016年到2020年的復合增長率均達到13%），將會為北京辦公樓市場創造更強勁的新增需求來源。除了金融和專業服務業，互聯網科技等高新技術企業依然可以持續關注，但關注點可以放在互聯網細分賽道龍頭企業、致力于傳統產業信息化的企業、以及涉及芯片、集成電路、生物醫藥、新能源相關的高科技術企業。

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高力國際（納斯達克及多倫多證券交易所股票代碼：CIGI）是一家領先的多元化專業服務和投資管理公司。憑借在62個國家建立的運營網絡，超過17,000位銳意進取的專業人員緊密合作，努力為房地產用戶、業主和投資者提供專家意見。逾27年來，我們的資深領導團隊（內部持股比例顯著）為股東帶來了約20%的復合年度投資回報率。公司年化營收43億美元，旗下管理的資產總額達570億美元，更大限度地發揮房地產潛力，助力我們的客戶、投資人和員工更快取得成功。更多關于我們如何加速成功的信息，請訪問corporate.colliers.com，也可關注官方微信公眾號及知乎號。

截止到2022年一季度，市場凈吸納量約為10.2萬平方米，基本已回歸到2019年的水平。本季度僅有位于燕莎市場的一個新項目入市，帶來6.5萬平方米的新增供應量。整體市場小幅去化，空置率環比微降0.1個百分點至14.9%。租金延續底部震蕩的走勢，環比微漲0.4%至342元每月每平米，繼去年三季度后再次實現環比正增長，租金企穩回升的趨勢正在加強。

子市場方面，CBD和麗澤表現活躍，本季度凈吸納量分別達到4.8萬和4.7萬平方米。高力國際華北區戰略客戶服務部高級董事李娟認為，“隨著地鐵14號線的全線貫通，麗澤市場發展道路上最大的頑疾已被根除，市場競爭力進一步提升。由于極具競爭力的租金性價比，麗澤在今年仍將成為最炙手可熱的子市場之一。”CBD得益于區域內頭部金融集團及關聯企業在中服地塊的強力擴張，空置率已經降至9.8%。市場正在從租戶市場轉向業主市場。中服地塊的新項目從2019年開始大規模入市，歷經3年，目前項目的平均空置率已低于20%。在租金方面，本季度CBD近40棟甲級寫字樓中，有近一半的樓宇出現不同程度的租金上漲，僅有3棟樓宇出現小幅下調，子市場平均租金環比上漲1.5%至361元每月每平米。CBD已經連續兩個季度租金漲幅超過1%，上一次出現連續兩個季度上漲還要追溯到2017年。

從2021年二季度開始，高力國際已表明整體市場需求報復性反彈不可持續，凈吸納量將逐步回歸常態，租金將在2021年底或今年一季度出現回暖。目前，2022年一季度的數據已印證了之前的判斷，同時，市場環境也在最近幾個月發生了新變化。“首先，歷時四年的高供應時期已結束。2018年到2021年，市場年均新增供應量接近80萬平方米，今年的供應量將大幅減少。市場供需比在2020年觸及高點后已經大幅回落，未來也將維持在較低水平。其次，2021年近120萬平方米需求量注定成為北京寫字樓市場的里程碑事件。市場參與者需要避免慣性思維，冷靜判斷2022年出現的新變化，積極應對新時期的市場走勢。最后，去化周期已經開始，將至少持續3-4年，需求側強度將決定未來市場走勢。疫情的出現一定程度上提前了去化周期開始的時間。”高力國際華北區副董事總經理陳難表示，“從2021年開始，市場已經進入去化周期，后續走勢取決于需求端的強度，大環境或將更有利于業主，留給企業租戶進行抄底的時間窗口期將越來越短。”

本季度，北京辦公樓市場最大的變化來自于產業園市場，這些變化主要集中在行業需求側。從市場數據來看，一季度產業園市場基本處于穩定狀態，整體空置率維持在14.6%，租金穩定在130元每月每平米。頭部互聯網企業擴張的戛然而止導致市場未實現去化。甲級寫字樓市場得益于金融企業在本季度的力挽狂瀾才實現歷史平均水平的去化量。產業園市場長期受益于互聯網企業的擴張，一旦互聯網科技企業出現行業調整，將大幅影響產業園市場的需求增速。從本季度全市場的租賃成交來看，金融行業的占比達到37%，而互聯網科技的占比大幅下降到22%左右。相比以往季度超過50%的成交占比，互聯網行業在本季度的擴張速度明顯大幅放緩，主要是政府對互聯網行業監管政策的不斷加碼。高力國際華北區董事總經理嚴區海認為，“互聯網行業的政策環境已經發生了根本性變化，對于互聯網長期的‘放養式’政策環境已經轉向以反壟斷、反不正當競爭和防止資本無序擴張為原則的具有針對性的合規性監管。2021年不僅是互聯網監管全面深化之年，也意味著互聯網行業開始告別野蠻生長，進入精耕細作的技術創新發展的新階段。”

基于新的市場環境，高力國際認為市場參與者需要重點關注以下三個重要趨勢：第一，深刻理解政策初衷，健康發展才能行穩致遠。雖然近期互聯網監管政策不斷加碼，且主要集中在頭部平臺經濟企業，但是未來隨著政策設置好發展的紅燈和綠燈，行業將迎來更加平穩健康的發展階段。第二，一家獨大已是過去，百花齊放才是未來。中國數字經濟的發展需要互聯網行業不斷孕育新的時代企業，從元宇宙到東數西算，更大的發展空間將為企業創造更多市場機遇。第二和第三梯隊的互聯網軟件與服務企業，和以芯片、集成電路為代表的互聯網硬件與設備企業將更加受益。第三，互聯網行業未來可能出現大規模面積調整。一方面，互聯網企業的內部調整速度非常快，近期的業務、人員和組織架構等調整將帶來辦公租賃面積的變化；另一方面，去年頭部大廠成交租賃面積近百萬平米，今年本身就存在潛在的辦公空間整合需求。高力國際華北區董事總經理嚴區海表示，“以互聯網科技行業為代表的辦公樓需求側正在經歷深刻的變化，這將很大程度上影響2022年整體辦公樓市場的需求水平。此外，隨著2022年初國務院正式印發‘十四五’數字經濟發展規劃，行業發展不平衡、不充分、不規范的問題未來有望逐步得到解決，以互聯網科技為代表的數字經濟企業仍將是未來5年辦公樓市場最主要的需求來源。”

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陸明先生從事宏觀經濟和行業研究工作逾13年，于2019年加入高力國際擔任華北區研究部負責人。在過去的兩年時間里，高力國際華北區在專業研究能力，市場影響力及權威性都得到了大幅提升。由華北區研究部搭建的北京辦公樓市場全資產類別數據庫不僅獲得了發展商和投資機構的一致好評，相關報告也得到了政府機構的認可和長期關注。

在加入高力國際之前，陸明先生曾任職于國際知名房地產咨詢公司和四大會計師事務所，期間發布多項專題報告并被權威機構所引用。他還曾在兩家頭部互聯網公司任職，分別擔任產業并購基金行業研究負責人和中國最大的房產交易平臺IPO的行業和戰略研究負責人。陸明先生擁有愛丁堡大學金融投資碩士學歷，也是英國皇家特許測量師學會MRICS專業會員。

高力國際中國區辦公樓服務部董事總經理嚴區海先生表示：“陸明先生是資深房地產專業人士，擁有杰出的學術研究和領導能力。他專注于通過前瞻性的深刻洞察、準確深入的數據分析，為行業專業人士和房地產客戶提供決策依據。目前市場對商辦領域的研究和數據服務需求正在持續增加，在新的崗位上，他將以全新身份推動各區研究團隊緊密合作，進一步增強我們在辦公樓領域的研究實力，通過專業數據研究為辦公樓市場賦能，為房地產市場健康高質量發展助力。”

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呂蔚然先生深耕辦公樓服務市場23年，熟諳從辦公樓代理、咨詢顧問、租賃、招商等在內的全流程辦公樓服務，擁有出色的領導能力和市場經驗。他曾帶領團隊為跨國公司及業主、投資商提供全方位的房地產咨詢與代理服務，積累了豐富的招商經驗及人脈資源。同時，他還是英國皇家特許測量師學會RICS會員。

加入高力國際前，呂蔚然先生曾在天津就職于國際知名房地產咨詢公司。他帶領團隊在天津辦公樓市場取得了耀眼成績：在代理服務方面，提供的獨家或者駐場代理服務的項目累計達23個，服務面積總計超過110萬平米；在顧問服務方面，為天津市場眾多的辦公樓項目提供了市場定位和產品優化的顧問服務，累積服務項目超過60個，總服務面積超過400萬平米；在客戶代理和中介服務方面，從2005年至2021年累計成交超過600組，成交面積超過20萬平米，市場成果傲人。

高力國際華北區董事總經理嚴區海表示：“熱烈歡迎商業地產資深專家呂蔚然先生加入高力國際。天津房地產市場是高力國際華北區未來布局的重要區域之一。相信憑借呂蔚然先生的專業洞見和優質當地資源，將為高力國際在京津冀地區、環渤海圈、以及華北地區的業務拓展提供更大的助力，將我們為環京區域客戶提供的服務內容和水平提升到新的高度。

高力國際天津分公司總經理呂蔚然表示：高力國際作為全球發展最快的商業地產公司之一，擁有全球化的職業發展平臺。我將攜手團隊各位專家一起，依托天津優越地理位置，在高力國際這個新的平臺，繼續為京津冀及環渤海商業地產市場的客戶提供全方位解決方案，助力行業高質量健康發展。

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“舉世出眾，生息之城。”2021年，雄安新區邁入第五年，經由“一紙規劃”繪制藍圖進入重點項目“多點開花”、從大規模開發建設向縱深高質量發展轉變的新階段。經過四年多如火如荼的建設，承載國家大事、千年大計光榮使命的雄安新區，正逐步把一個高水平社會主義現代化城市從規劃藍圖變為現實樣板。

“大城市病”

2020年北京市平均通勤時間近50分鐘，在中國各大城市中最長。北京作為北方地區唯一的超大型城市，不斷地吸引著周邊地區的人才、資源紛紛涌入北京。同時，北京對于周邊城市產生的“虹吸效應”，進一步加劇了人口膨脹，也導致城市內聚集了過多“非首都功能”產業。最終，城市內出現房價高企、人口稠密、交通擁堵、空氣質量堪憂等問題，導致北京“大城市病”日益嚴重。而建設雄安新區則是化解北京大城市病、疏解非首都功能的重要抓手之一。

另一方面，由于多年來北京和天津對于河北經濟的虹吸效應，導致了京津與河北周邊城市的經濟發展拉開了巨大差距，“京津冀”三個地區的經濟發展極不均衡。北京、天津人口高度聚集，人口密度均為河北省的3倍以上。早在2014年，為解決京津冀三地經濟發展不均衡的問題，國家就提出了“京津冀協同發展”的國家戰略，而雄安新區則是京津冀協同發展中重要組成部分。因此，為疏解“非首都功能”、解決北京“大城市病”，調整優化京津冀城市布局和空間結構，推動京津冀協同發展，2017年4月國務院提出在河北省設立雄安新區。

一張白紙

雄安新區的設立和選址參考了國內外多方經驗。高力國際華北區董事總經理嚴區海表示，從國際經驗看，解決“大城市病”問題基本都用“跳出去”建新城的辦法，如上世紀60年代日本對于東京首都圈的功能疏解規劃；從我國經驗看，改革開放以來，我們通過建設深圳經濟特區和上海浦東新區，有力推動了珠三角、長三角的發展。雄安新區的選址和規劃幾乎滿足了從區位、交通、生態以及開發來說的所有條件：

第一， 雄安新區與北京、天津距離都約一百公里，構成了一個等邊三角形，具有明顯區位優勢。

第二， 區域具有多條鐵路和公路交通干線，基本形成與北京、天津、石家莊、保定的半小時通勤圈，同時具備空港優勢，距離北京新機場約55公里，交通便捷。

第三， 擁有華北平原最大的淡水湖白洋淀，區域內多條河流交匯，生態良好。

第四， 新區地廣人稀，建筑少、開發度低，接近于“一張白紙”。雄安核心區人口不到10萬，可開發建設的土地充裕且可塑性強，與多年前的深圳和浦東類似。

宏偉藍圖

雄安新區肩負著在深化改革、擴大開放、創新發展、城市治理、公共服務等方面先行先試，在新區開發建設上探索新路的重要使命。雄安的意義在于，不僅要做中國高質量發展的引領者，更要為世界城市轉型發展提供中國方案。

根據雄安新區規劃綱要安排時序，雄安新區將按照“一主、五輔、多節點”的空間規劃格局。其中“一主”指代起步區，指代位于容城與安新兩縣交界地帶的新區主城區，“五輔”指代雄縣、容城、安新縣及寨里、昝崗五個外圍組團，“多節點”指若干特色小鎮和美麗鄉村。

新區將先行規劃建設起步區，并在起步區內劃定啟動區，重點承接北京非首都功能的疏解，集聚一批互聯網、大數據、人工智能、現代金融等創新型、示范性重點項目，發揮引領帶動作用。通過吸納和集聚創新資源，雄安新區將高起點布局高端高新產業，成為帶動京津冀創新發展的新引擎。

地上銀河

雄安新區自2017年設立，歷經規劃期，如今已進入大規模建設的階段。通過衛星視角俯瞰夜晚的雄安，一道“地上銀河”正逐步顯現。

配套方面，北京的醫院、學校已經與新區當地機構建立幫扶機制，將以“交鑰匙”的方式在雄安建設三所學校及一所醫院。三所學校建設預計2021年底實現竣工，醫院項目預計2022年底實現外立面亮相。同時，鐵路、公路等基礎設施的建設也在同步進行。在京冀緊密合作下，京雄城際鐵路已全線開通運營，北京西站到雄安的時間縮短至50分鐘，從大興機場最快19分鐘可達雄安新區。雄安新區已進入北京1小時交通圈。

政策方面，雄安新區已經有了非常明確的政策頂層設計，具體政策正在緊鑼密鼓的加緊制定中。2019年，雄安新區首塊國有建設用地掛牌出讓。此后開始陸續出讓多塊建設用地，包括商務金融、住宅等多種土地類型，拿地企業主要以央企、國企及省級建設集團為主。自2021 年起，新區內的首批市場化項目開始陸續建設。預計在2022年一批重點市場化商業項目的入市后，雄安新區將會加快各方面政策細節的出臺與落地。

千年大計

雄安新區的設立是千年大計，國家大事。高力國際華北區副董事總經理陳難說，雄安新區的規劃意味著，將在中國非沿海區域，打造一個新時代可復制的城市樣板，依靠創新驅動發展，走出一條新路。雄安被賦予了疏解北京非首都功能與推動京津冀協同發展的雙重地位，對于北京及河北省都具有重大意義。

一方面，雄安將成為河北省新區增長引擎，縮減京津冀之間的發展差距。為實現京津冀三地優勢互補、協同發展，國家在2014年正式提出 “京津冀協同發展”的重大戰略。2015 年《京津冀協同發展規劃綱要》出臺，明確京津冀整體定位是以首都為核心的世界級城市群。由于新區內主要承接高端產業，同時集聚醫療及教育資源，因此新區的發展有利于提高河北省社會經濟發展的質量與水平，加快省內產業結構的調整與升級。

另一方面，雄安將與北京城市副中心共同形成北京城市新兩翼。2018年至2019年，河北雄安新區與北京城市副中心相關規劃相繼出臺。根據規劃，兩個區域職能各不相同，將做到錯位發展。其中，北京城市副中心主要承接北京市屬行政事業單位，北京的行政功能將轉移到此，同時大力發展行政辦公、商務服務、文化旅游、科技創新等主導產業。2019年1月，北京市級機關第一批 35 個部門、165 個單位正式遷入城市副中心辦公。而雄安新區主要承接符合雄安新區定位的中央在京部分行政事業單位、總部企業、金融機構、高等院校、科研院所等。當前，雄安新區已經出臺了積分落戶政策和支持企業發展的措施，并在北京設立開通了雄安政府服務窗口，逐步加快對在京企業的疏解工作。截至目前，中國星網、中國中化、中國華能三大央企已正式確定了各自在雄安新區的新址。高力國際華北區研究部董事陸明建議市場后續可以持續關注政府針對雄安新區產業落地、人才吸引、稅收優惠等相關政策細則的制定與出臺，關注首批市場化商業項目的入市情況以及重點配套設施的建設進度。同時，隨著首批央企的順利落地將為雄安新區提供初始的產業驅動，為后續的產業發展起到示范引領作用。隨著非首都功能逐步疏解外遷，這些騰空的產業空間也將為北京下一階段提供充足的發展空間。圍繞 “四個中心”的發展目標，立足于建設國家服務業擴大開放綜合示范區、中國（北京）自由貿易試驗區，北京新一輪的騰籠換鳥正在如火如荼的進行中。

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高力國際（納斯達克及多倫多證券交易所股票代碼：CIGI）是一家領先的多元化專業服務和投資管理公司。憑借在66個國家建立的運營網絡，超過18,000位銳意進取的專業人員緊密合作，努力為房地產用戶、業主和投資者提供專家意見。逾25年來，我們的資深領導團隊（內部持股比例顯著）為股東帶來了約20%的復合年度投資回報率。公司年化營收33億美元（包括附屬公司則為36億美元），旗下管理的資產總額為450億美元，我們能夠最大限度地發揮地產潛力，并且加速客戶和員工的成功。更多關于我們如何加速成功的信息，請訪問corporate.colliers.com或關注官方新浪微博，或關注官方微信。

隨著中服地塊和麗澤商務區在建項目的陸續入市，第二輪供應高峰期基本結束。2021年是本輪供應高峰期的最后一年，全年新項目入市節奏相對合理。年新增供應量低于我們的年初預期，主要是由于部分新項目全部業主自用或延期入市，全年新入市項目總體量近71萬平方米，主要集中在CBD和麗澤，其中第四季度新增供應量接近13.8萬平方米。高力國際華北區研究部董事陸明表示，更合理的新增供應量能夠一定程度上平抑由于新增項目集中入市給市場帶來的沖擊，不至于在短期內快速推高空置率水平而導致市場參與者出現誤判。截止到2021年底，北京甲級寫字樓核心子市場最重要的兩個新增供應板塊，CBD核心區中服地塊和麗澤商務區的大部分在建項目均已入市，至此也宣告了北京市場的第二輪供應高峰期已經基本結束。

凈吸納量創出史無前例的新高，互聯網企業的大宗租賃成交左右市場走勢。2021年凈吸納量近114萬平方米，這是有歷史記錄以來最好的去化表現。如果去除自用面積的話，全年的市場化去化面積依然超過95萬平方米。四季度凈吸納量達到30萬平方米，主要集中在亞奧和麗澤。從2021年全年來看，市場需求主要集中在CBD，麗澤和亞奧市場，同時這三個子市場也是近幾年新項目入市比較集中的區域。需求端的爆發式增長得益于互聯網科技企業的快速擴張。高力國際華北區研究部董事陸明表示，據不完全統計，在辦公樓市場范圍內，互聯網科技企業在超過5000平米的大宗租賃成交中（僅包含新租和擴租）就已經接近140萬平方米，其中甲級約45萬平方米，乙級25萬平方米，產業園近70萬平方米。如果再加上小于5000平米的租賃成交，保守估計該行業今年的新增辦公面積至少在160-200萬平米之間。以互聯網科技為代表的新經濟企業已經成為左右北京辦公樓市場走勢最重要的一股力量。

年度空置率大幅回調，19.4%已成歷史高點。在年中的市場預測中，高力國際已經表明，基于超預期的需求暴漲，去年四季度的19.4%的空置率將成為未來3到5年的階段性高點。截止到目前，空置率已經降至15.1%，年降幅達到4.4個百分點。受益于頭部互聯網公司的大面積新增需求，北京甲級寫字樓市場已經有四個市場空置率低于10%，分別是金融街（6.9%），中關村（7.1%），亞奧（8.8%）和望京（8.9%）。CBD作為存量最大的市場目前的空置率也僅為10.9%，年降幅更是達到了6.5個百分點。在子市場方面，空置率降幅最大的市場依然是麗澤，空置率從76.6%降至48.9%，降幅達到27.7%。其次是亞奧市場，空置率從超過20%的水平降至8.8%，降幅近12個百分點。這兩個子市場的快速去化則主要是由于互聯網和金融企業外溢所致。

租金在底部徘徊，個別子市場租金回升速度快于市場平均水平。供需兩端的表現從一定程度上改變著租賃雙方對于市場價格的預期。從整體市場租金來看，租金降幅在下半年呈現企穩跡象，第四季度平均租金維持在340.4元每月每平米，變化僅為-0.2%。而相較于2020年底的租金，降幅進一步縮窄到只有2.9%，遠低于2020年超過8%的平均降幅。個別子市場的租金出現回升，大幅領先市場平均水平。望京酒仙橋從去年四季度進入業主市場，已經維持了一年，租金已現大幅回升，同比上升幅度達到8.5%。CBD有著北京最大的甲級樓宇存量，今年的表現更是近十年的最佳，業主去化壓力進一步減小，市場租金在第四季度已出現回升跡象。

產業園市場去化超百萬平米，上地、北清路炙手可熱。2021年全年產業園市場持續全年火爆，共錄得超過139萬平米的市場去化，空置率大幅下降7.6個百分點至14.1%。平均租金企穩回升，年增長3.5%。 超百萬平米的去化主要集中在西部創新市場組團，特別是上地和北清路，兩個市場的凈吸納量都在30萬平米左右。另一個值得一提的是亦莊市場，北京經濟技術開發區在今年交出了靚麗的答卷。前三季度經濟增速同比增長38.3%，區域經濟發展勢頭強勁。今年前三季度，經開區展現了強大的經濟復蘇能力，規模以上工業總產值累計達到4243.6億元，同比增長32%，其中四大支柱產業（汽車及交通設備產業、電子信息產業、裝備制造產業、生物工程和醫藥產業）的比重進一步提升至94.2%。增速最快的當屬生物工程和醫藥產業，前三季度總產值達到1300億元，同比增長256.6%。隨著更多企業落戶亦莊，全年亦莊產業園市場凈吸納量近15萬平方米，空置率已經從21.6%降至11.7%。

2021年宏觀經濟增速已經回歸到疫情前的水平，疫情雖然反復但實際影響已經基本消散，寫字樓需求呈爆發式增長。高力國際華北區副董事總經理陳難認為，整體辦公樓市場正在從供應高峰期走向未來3-5年的去化周期，從三期疊加的市場態勢走向以新經濟需求為主的去化周期。在這期間，隨著雄安新區和北京副中心逐漸成熟并在未來五年承擔更多的非首都功能，北京的城市格局和產業分布將出現翻天覆地的變化，新一輪的產業更替、城市功能更新和經濟結構重構將為北京這座千年古都注入新的活力，加速京津冀城市群的發展，甚至成為引領全球經濟增長的發展高地。

關于高力國際

高力國際（納斯達克及多倫多證券交易所股票代碼：CIGI）是一家領先的多元化專業服務和投資管理公司。憑借在67個國家建立的運營網絡，超過15,000位銳意進取的專業人員緊密合作，努力為房地產用戶、業主和投資者提供專家意見。逾25年來，我們的資深領導團隊（內部持股比例顯著）為股東帶來了約20%的復合年度投資回報率。公司年化營收30億美元（包括附屬公司則為33億美元），旗下管理的資產總額為400億美元，我們能夠最大限度地發揮地產潛力，并且加速客戶和員工的成功。更多關于我們如何加速成功的信息，請訪問corporate.colliers.com或關注官方新浪微博。

8月31日，北京市人民政府發布《北京市城市更新行動計劃（2021-2025年）》。高力國際華北區副董事總經理陳難認為此次“831”新政的出臺，與之前政策最大的不同就是頒布了具體量化目標，同時明確了時間表。此次新政共涉及六大類更新項目類型，再次明確了城市更新并不限于舊樓改造、寫字樓和商業改造，同時也涉及工業廠房、老舊園區和公共設施等項目改造。政策明確了到2025年，重點推動500萬平方米左右低效老舊樓宇改造升級，完成22個傳統商圈改造升級，及有序推進700處老舊廠房更新改造、低效產業園區“騰籠換鳥”。

高力國際華北區副董事總經理陳難認為“831”新政體現了城市更新所具備的三個核心價值，即社會經濟價值、城市經濟價值和資產經濟價值。社會經濟價值體現在產業升級和消費需求提升兩大方面，最終的影響是在城市GDP、稅收和就業方面的帶動作用。城市經濟價值體現在城市形象、居民幸福感和獲得感、人口素質等方面。資產經濟價值則更注重項目自身的再生價值，如樓宇再生價值。樓宇更新不僅能為產業提供更優質的發展空間，還可以吸引高素質人才，提升城市產業聚集效應。可以說，樓宇更新是城市發展和人口聚集的重要抓手，樓宇一邊承載著產業發展，一邊服務著辦公人群。從這個角度來講，樓宇改造的標準并不是越高越好，應該更注重市場和客戶需求。

高力國際通過對三季度政策和市場數據的解析看到，北京甲級寫字樓市場三季度依然實現穩定去化，市場需求已經回歸常態。雖然市場需求在三季度如預期出現了放緩，但從數據上看依然保持了較高的需求水平，達到21.5萬平方米。若剔除自用面積的影響，凈吸納量仍維持在17.1萬平方米。如果再細分需求來源，我們發現本季度的凈吸納量受到單一租戶的大宗租賃交易的影響很大，超過8萬平米，也就是說若剔除此交易影響，全市場凈吸納量僅為8.8萬平方米。由此可見，北京甲級寫字樓市場需求實際上已經回歸常態。在甲級寫字樓新增供應方面，隨著陽光金融中心在本季度入市，中服地塊北區所有在建項目均已入市，今年前三季度累計新增供應量達到57萬平方米。受益于前三季度旺盛的市場需求，空置率進一步降至16.7%，環比下降1.4個百分點。市場租金維持在341.1元每月每平米，環比微漲0.1%，這也是租金在連續9個季度下跌后首次實現企穩。

在子市場表現方面，CBD的表現可謂是一枝獨秀。高力國際華北區董事總經理嚴區海表示高力國際從一季度就強調北京辦公樓市場的兩大特點：第一，東部市場租金性價比凸顯。從2018年二季度市場租金觸及最高點后，CBD子市場的租金已經回調超過12%，調整幅度僅次于燕莎和望京酒仙橋市場。CBD是目前東部市場中唯一具備高性價比和足夠優質辦公空間的子市場，同時也是唯一被劃入自貿區范圍的甲級寫字樓市場。第二，大面積需求和供給錯配問題依然嚴重。北京辦公樓市場依然存在大面積辦公需求和閑置辦公空間在地理位置上的錯配問題。整體上看，新增的大面積需求集中在中關村、上地和望京酒仙橋區域，而目前可利用的產業辦公空間大多集中在CBD和麗澤區域，而這兩個子市場也是目前租賃交易最火熱的區域。從今年前三季度的市場去化來看，CBD占全市場凈吸納量的比重從Q1的23%上升到Q2的34%，到了三季度更是上升到69%，占比逐季提升。

在成熟產業園市場方面，部分子市場短期內受“雙減”政策影響較大，但市場需求依然非常旺盛。如寫字樓市場一樣，產業園市場本季度凈吸納量也出現回落，達到12.6萬平方米，空置率進一步降至16.9%，租金依然穩定在128.4元每月每平米。雖然本季度影響較大的事件是“雙減”政策后在線教育企業的退租，但該政策對全市場的影響非常有限，而且對于不同區域和樓宇的沖擊也不同。從區域來看，主要影響還是集中在望京酒仙橋，上地和中關村。從樓宇級別來講，甲級樓宇受影響較小，影響主要集中在乙級樓宇和產業園項目中。據不完全統計，在甲級寫字樓中的退租面積占比不到10%。由于在線教育企業普遍集中在望京酒仙橋、上地等低空置率的市場，大面積騰退正好為其他企業的新增辦公需求提供了空間。同時，在線教育企業退出的面積多數具有嶄新裝修及辦公家具，因此該類面積投入市場后非常受互聯網企業的歡迎。除了少數“專業”教培樓宇外，業主普遍持有樂觀態度，尚未出現過分擔憂后續出租的情況。

在產業園子市場的表現方面，北京經濟技術開發區（即亦莊產業園市場）在“兩區建設”一周年之際結出了豐碩的成果。在2020年，亦莊市場的空置率高達25%，僅僅一年時間，空置率大幅下降近15個百分點，到今年三季度僅為10.7%。凈吸納量在上個季度更是領跑所有子市場，今年前三季度平均凈吸納量更是超過5萬平米。市場快速去化的背后代表了越來越多的企業落戶經開區。根據經開區對外發布的數據顯示，在過去的一年間，經開區新增外資企業47家，同比增長123.8%；新增儲備項目超過1000個，實現近200個項目簽約，總投資額超4,200億元，其中更有超過170個項目被納入“兩區”工作重點推進項目。從行業來看，經開區目前大力引進的企業主要以新經濟企業為主，其中包含新一代信息技術、新能源智能汽車、生物技術和大健康、機器人和智能制造等產業。

展望第四季度，甲級寫字樓市場將有14.1萬平方米的新增供應待入市，對市場沖擊有限。高力國際研究部董事陸明表示雖然凈吸納量逐步回歸常態化，但由于新項目體量有限且自用比例較高，因此四季度市場仍將持續去化，年末空置率將出現同比大幅回落。全年來看，年度凈吸納量預計將創10年新高，去年Q4 19.4%的空置率或將成為未來4-5年內的階段性高點。高力國際依然維持市場租金在今年四季度或明年一季度出現實質性企穩回升的預判。從中長期來看，北交所的設立為全國的創新型中小企業提供了更高效的資源配置平臺，特別是“十四五”規劃中所提及的“專精特新”企業。北京作為全國的科技中心，擁有全國最高的科研投入比例，最多的科研機構，相信北交所的設立將會使更多立足于北京的創新型中小企業受益。高力國際相信隨著這些企業逐步做大做強，將為北京辦公樓市場帶來新的需求增長極。

林文先生深耕房地產行業25年，擁有英國皇家特許營造師（MCIOB）專業資格。在外資房地產開發商進入中國市場初期，林先生即加入荷蘭國際集團（ING Group）旗下房地產團隊，負責項目開發管理及前期調研。

林文先生亦曾就職于世邦魏理仕、仲量聯行等知名國際房地產咨詢公司，一直從事戰略咨詢顧問業務。20多年來，他一直從事房地產開發及咨詢顧問工作，積累了豐富的經驗及人脈資源。林文先生精通于城市綜合體市場定位，近年來更是在城市更新、區域開發、文化旅游地產等方面多有建樹。

他在過往就職期間服務過的關鍵項目包括光大新北京中心、國家體育場（鳥巢）商業定位、北辰國際會議中心二期、華僑城涿州新城等，服務過的知名客戶包括光大集團、中信集團、中交集團、漢斯地產、摩根斯坦利、麥格理銀行等，成績驕人。

高力國際華北區副董事總經理陳難表示：“國內已經進入城鎮化中后期階段，即將走向和風細雨的城市更新進程。8月30日，住建部發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，城市更新成為房地產行業備受關注的火熱賽道，也是高力國際未來的重要業務布局之一。林文先生是城市更新領域備受認可的行業專家，擁有20多年實踐經驗。他也是高力國際的老朋友，很高興他再次回歸高力國際，帶領華北區咨詢服務團隊一起為客戶去創造更多價值。我也相信林文能夠結合高力國際在此方面的豐富經驗，充分發揮自己的專業能力和優勢，為城市更新、區域經濟發展建言獻策，為客戶提供專業的服務、創造長期的價值，助力客戶和員工加速成功。

高力國際華北區董事林文表示：“高力國際是全球發展最快的商業地產公司之一，而華北區是高力國際在中國布局下最核心的市場之一，我將與高力同事攜手，憑借豐富的實戰經驗和優質的本地資源，為華北區市場發展以及城市更新領域的客戶帶來更多的可能，助力客戶和員工加速成功。”

這一人事任命充分彰顯了高力國際持續吸納頂尖人才、強化華北區領導力的戰略，以及為客戶積極提供全方位房地產解決方案的一貫承諾，不斷為客戶創造更多長期的價值，加速客戶和員工的成功。

如果用一個詞形容2021年上半年中國一線城市寫字樓市場的話，那就是“火爆”。這樣的火爆主要體現在產業需求端。隨著經濟快速回升，企業在穩定增長的經濟環境下正在積極擴張，以互聯網科技和金融類企業的擴張速度最為靚眼。四個一線城市雖然在主要產業需求方面略有不同，但在一線城市新經濟產業已經形成遍地開花之勢。高力國際通過梳理四個市場的重要數據，為大家抽絲剝繭，理清一線寫字樓市場的市場現狀和發展脈絡。

上海

2021年第二季度，上海市寫字樓租賃市場成交活躍，凈吸納量為19.6萬平方米。因此，上海寫字樓市場在2021年上半年的凈吸納量達到40萬平方米，超越了2019年全年和2020年全年的凈吸納量。核心區在本季度的表現搶眼，凈吸納量環比翻倍，租金亦環比上漲0.7%至271.87元每月每平米。次中心區的租金環比持平，整體市場的平均租金環比微漲0.4%。

互聯網科技和醫療健康都位列本季度租賃需求來源的前三甲，說明疫情之后這兩個行業仍在持續擴張，尤其是互聯網科技行業首登上海市寫字樓需求榜的首位。互聯網科技行業中，來自內資企業的需求占絕對主導地位；除了楊浦這一傳統科技高地外，科技企業的租賃需求還來自于陸家嘴、南京西路等核心區子市場，體現出科技企業向CBD集聚的趨勢。

高力國際中國區辦公樓服務部董事總經理嚴區海表示，我們預計上海寫字樓的租賃需求將持續回暖，2021年全年的凈吸納量有望上升至90萬平方米以上，租金也將重啟上升勢頭。核心區和次中心區的租金表現將出現分化：核心區租金的上漲前景將明顯優于次中心區，因為次中心區將在未來兩年面臨供應高峰的壓力。此外，經過兩年左右的回調，核心區的租金已變得相當有競爭力，能夠吸引更多的優質租戶。

北京

在今年二季度，北京甲級寫字樓市場延續了一季度的強勢行情，企業新租擴租意愿強烈，租賃市場持續放量。截止到2021年Q2，全市場凈吸納量近37萬平方米，扣除自用和預租面積后，市場去化量近25萬平方米，基本和一季度持平。相較歷史平均數據而言，北京甲級寫字樓市場上半年累計超過50萬平方米的去化量已經達到歷史全年平均凈吸納量的水平，同時這也是近十年來首次連續兩個季度出現超過20萬平方米的市場去化。雖然本季度新入市項目增加到31萬平方米，但強勁的需求導致空置率進一步降低到18.2%。本季度市場平均租金約為341元每月每平米，環比降幅持續收窄。在子市場方面，大部分市場均釋放出積極的去化信號，其中CBD、麗澤和東城商務區去化表現亮眼。中關村市場已經成為目前北京空置率最低的子市場，僅有1.5%。

高力國際中國區辦公樓服務部董事總經理嚴區海表示，產業擴張需求和閑置產業空間在地理位置上的錯配是北京市場最主要的特點。東部市場的租金調整已經歷時3年左右，同時隨著一批新入市的高品質項目，東部核心區域的甲級寫字樓項目性價比優勢凸顯。本季度金融行業的擴張速度最快，在甲級寫字樓市場的成交占比中接近一半，其次是互聯網科技和專業服務業。值得一提的是，由于中關村等互聯網產業聚集區域目前非常有限的產業空間，互聯網企業已經開始尋覓各東部子市場中的潛在機會。

預計下半年，甲級寫字樓市場還將迎來77.3萬平方米的新增供應，2021年全年新增供應量將達到127.8萬平方米。高力國際中國區辦公樓服務部董事總經理嚴區海表示，由于今年上半年超預期的火爆需求，就算下半年需求熱度會有一定的降溫，全年市場需求依然會維持在歷史高位，空置率有望在年底出現同比實質性回落。租金調整的時間窗口即將關閉，市場正在形成對租金企穩的一致性預期。

深圳

深圳甲級寫字樓市場在二季度延續了一季度的強勢復蘇，單季凈吸納量達到20萬平方米，上半年凈吸納量突破39萬平方米。雖然上半年新增入市項目約35萬平方米，但暴增的面積需求使得空置率連續三個季度下調，降至18.3%。強勢需求推動深圳租金開始企穩，市場租金同樣連續三個季度微漲至206元每月每平米。在過去的三到四個季度，深圳市場已經基本走出疫情的影響，供應端壓力暫時緩解，受壓抑的需求持續釋放，租金出現企穩回升態勢。

由于未來三年深圳市場將迎來供應高峰，我們預計市場將依舊處于租戶市場。在第二季度中，租賃需求主要來自互聯網科技行業，占比約40%，其次金融行業占比30%。企業選址熱點目前集中在南山和前海區域，新項目憑借更好的性價比受到企業的青睞。金融類企業主要以知名基金公司和大型金融機構新興業務板塊擴張為主。從目前的產業發展形式來看，互聯網科技和金融行業依然是整個市場的需求核心，也將是十四五期間深圳寫字樓市場重要的需求增長極。

高力國際中國區辦公樓服務部董事總經理嚴區海表示，雖然今年上半年市場表現優異，但依然不能忽視深圳市場將從今年下半年開啟一輪供應高峰的事實，僅2021年下半年預計就將有超百萬的新項目入市。屆時短期內供過于求的問題將更加突出，市場空置率將重拾上升趨勢，市場競爭加劇將不可避免，相信市場將出現更有競爭力的租金水平和租賃條件。然而，在這樣的大環境下，市場分化將不可避免，樓宇間的分化也會進一步加大。十四五期間，短期大規模集中入市的新項目將拖累市場租金持續走低。相較于更加明確的供給壓力，產業發展的強勁程度和擴張速度將在很大程度上決定本輪市場調整的深度和時間長度。深圳市委在二季度發布了《深圳市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》，強調了創新驅動發展的戰略，強調了培育新動能、新勢能的重要性，提出了建設具有全球影響力的科技和產業創新高地的目標。因此，我們有理由相信深圳在十四五期間將逐步形成服務于高端高質高新現代化產業體系的寫字樓市場格局。

廣州

受到疫情的影響，廣州甲級寫字樓第二季度的市場表現較一季度出現明顯減弱，但市場上半年依然實現了23萬左右的去化。由于上半年新入市項目體量較大，市場整體空置率小幅上升至8.2%，但依然是一線城市中空置率最健康的市場。雖然空置率有所上升，但市場在二季度疫情結束后還是處于需求相對火熱的狀態。目前市場租金穩定在169元每月每平米，相較于去年年底的租金微跌。

在本季度，市場的主要需求行業集中在消費品、互聯網科技和專業服務類。其中，消費品行業的需求主要集中在日用消費品為主的細分行業，比如完美日記、名創優品、歐萊雅等。消費品行業及互聯網科技類企業集中租賃位于新興區域-琶洲的新面市樓宇。全市除琶洲外，位于珠江新城的新落成樓宇萬科中心及位于體育中心板塊的ICC項目則受到更多元化背景的企業所青睞，錄得來自金融、高端服務業及基建相關行業的多個成交。

在2021年全年，廣州市場將迎來創記錄的超185萬平方米的新增供應量集中入市，其中大部分都集中在琶洲和金融城。若新項目能如期入市，空置率會在短期內出現暫時性的大幅上漲。高力國際中國區辦公樓服務部董事總經理嚴區海表示，我們預計下半年市場表現或將會呈現供需兩旺的情況，主要是以下三個原因：第一，從7月初開始，廣州疫情的陰霾開始逐步消散，市場帶看和談判活躍度已經開始恢復。第二，根據我們的觀察，市場中存在多個在談的大宗租賃交易，可以說整體市場大宗租賃需求依然非常充足。第三，在新增甲級寫字樓供應中，自用面積超過四成，部分項目已有一定的預租率，加上個別項目可能會延期入市，新增供應項目對市場的沖擊有限。因此，我們預計2021年末的空置率在理想情況下將有可能控制在15%以內。然而，快速高企的空置率確實會使租金承壓，同時隨著琶洲新項目的入市，低于市場平均水平的租金將使廣州甲級寫字樓平均租金面臨結構性下調壓力。未來隨著琶洲新項目的逐步去化，整體市場租金水平也會企穩回升。

黃莎莎副主任表示，上海始終以最開放的姿態率先落實國家各項開放舉措，熱情歡迎著各國企業機構云集于此，各類要素資源匯集于此。今年1-5月，上海引進外資實現“三增長”，上海仍然是國際投資向往的熱土。未來，如何始終聚焦服務實體經濟這一核心要義，持續深化金融改革創新，加快發展“五型經濟”，或將成為貫徹國家“航運強國”戰略、推動上海國際金融中心和國際航運中心聯動發展的重要著力點。這方面，虹口北外灘擁有得天獨厚的優勢。

何冰介紹道，今年1-6月，北外灘區域新增跨國公司地區總部等高能級企業總部10家，創虹口歷史新高，實到外資達8.9億美元，位列全市第三。數據顯示，北外灘集聚了近4700家各類航運企業和超40家航運功能性機構。

高力國際華東區董事總經理沈寅表示，北外灘擁有充足的開發空間及開發潛力，相信北外灘在整個上海的十四五規劃的市域空間調整中將起到非常重要的作用。他說：“高力國際有幸參與了整個北外灘的商業規劃和策劃，我們將發揮所能，力爭將北外灘打造成為新時代都市新標桿，成為世界的會客廳。”

恒量律師事務所恒量海商法研究中心秘書長曹宏、高力國際華東區研究部董事袁曉超、上海銀行海外業務平臺高級副主管張雯參與現場媒體互動問答環節。

金光集團地產事業部CEO周群、加中貿易理事會首代戴軼舒及多家國內主要媒體出席了本次活動。

寫字樓租金企穩，TMT行業擴張提速明顯

發布會當日，高力國際華東區研究部董事袁曉超就2021年上半年上海商業物業市場進行回顧并對下半年整體市場做出展望。數據顯示，2021年上半年，寫字樓市場的總體凈吸納量超過40萬平方米（第一季度為21.6萬平方米，第二季度為19.6萬平方米），已經超越2019年全年的39萬平方米和2020年的34萬平方米。全年的總體凈吸納量有望超過90萬平方米，超越前兩年總凈吸納量的總和（73萬平方米）。

租金表現上，目前整體市場的平均有效租金為7.60元，比上季度的7.57元環比上漲0.4%。在需求的強勁推動下，CBD甲級寫字樓整體的租金水平季度環比上漲0.7%，這也是自2018年第三季度以來，寫字樓租金首次環比正增長；CBD市場目前需求強勁，租金也已顯示出觸底反彈的態勢。從需求來看，TMT、金融保險和專業服務成為上半年需求的前三位。這表明，在后疫情時期，數字經濟的相關產業以及醫療健康保持著之前的快速擴張趨勢，尤其是TMT行業，首次位列租賃需求的首位。

零售物業空置率下降，消費體驗賦能線下零售

受到中式餐飲以及美妝生活方式集合店擴張需求的支持，全市第二季度整體空置率環比下降1.4%。數據顯示，零售物業第一季度市場凈吸納量為7.7萬平方米，第二季度為29.5萬平方米；上半年整體凈吸納量為37.2萬平方米。從租金表現來看，截至2021年上半年，平均租金32.2元每平方米每天，同比下降2.5%。這主要是由于非核心區域內大量新增供應入市導致，高力國際預計2021年下半年整體租金將被持續拉低。

從業態占比來分析，2021年第二季度，個人護理、餐飲、生活方式的同比需求增長明顯，而餐飲和時尚服飾仍是主力租戶。其中，店鋪數量增長最多的是個人護理，其占比同比增長1.19%。從品類來看，餐飲類品牌尤其是中式快餐的擴張勢頭明顯。另外，新能源汽車除原先的第一梯隊品牌外，第二梯隊品牌如威馬汽車、合創汽車和零跑汽車等也紛紛加入線下體驗店的布局中。

商務園區走勢強勁，醫療健康成需求主力

2021年上半年，商務園區總體凈吸納量達到51. 6萬平方米。延續了上季度的強勁走勢，本季度凈吸納量達29.5萬平方米，環比上漲31%。截至2021年上半年，商務園區整體市場空置率為21.7%，在總量上處于供需平衡的狀態。

高力國際認為，商務園區全年的總體凈吸納量有望達到111萬平方米，略高于新增供應107萬平方米。在客戶需求方面，醫療健康、軟件服務、集成電路三大行業占據需求榜的前三，占比分別為23%、20%和13%，占總體需求過半；汽車、通信、電子設備等上海市的戰略新興產業也在高速增長，帶動產業鏈上的企業快速擴張。

倉儲物流凈吸納量翻4倍，浦東機場一庫難求

報告顯示，二季度倉儲物流市場凈吸納量達到16萬平方米。與此同時，受益于電商和第三方物流短租需求強勁，以及主要經濟體需求回暖帶來的出口增長，本季度倉儲物流空置率下降至9.9%。值得一提的是，浦東機場附近的物流倉儲空置率由去年二季度的15.1%降至為0，一庫難求。

租金方面，目前平均租金為1.52元，環比上漲1.2%，其中空港地區租金增長最快，達到3.5%。高力國際預測，今年全年市場整體的凈吸納量有望從去年的16.4萬平方米上升至55萬平方米。

投資市場活躍，大宗交易或迎來高峰

2021年上半年，大宗交易市場較為活躍。截至上半年，大宗交易總成交17宗，成交總金額306億元。大宗交易成交種類總體呈現多樣性，數據中心、零售物業、酒店式公寓及酒店都占據一定比例。這也顯示出在不同階段，投資者在更大的范圍內進行資產配置。高力國際華東區研究部董事袁曉超預測，今年下半年大宗交易市場或將更為活躍，全年總成交金額有望超過去年。

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關于高力國際

高力國際（納斯達克及多倫多證券交易所股票代碼：CIGI）是一家領先的多元化專業服務和投資管理公司。憑借在67個國家建立的運營網絡，超過15,000位銳意進取的專業人員緊密合作，努力為房地產用戶、業主和投資者提供專家意見。逾25年來，我們的資深領導團隊（內部持股比例顯著）為股東帶來了約20%的復合年度投資回報率。公司年化營收30億美元（包括附屬公司則為33億美元），旗下管理的資產總額為400億美元，我們能夠最大限度地發揮地產潛力，并且加速客戶和員工的成功。更多關于我們如何加速成功的信息，請訪問corporate.colliers.com或關注官方新浪微博，也可關注官方微信：高力國際。

陳難先生深耕房地產行業近18年，從圖紙到建筑，從開發到運營，他擁有房地產服務全過程的豐富實操經驗，服務過眾多知名項目。陳難先生諳熟項目前期收購、開發施工到后期的資產管理運營的各個環節，了解發展商和顧問公司的運作，且對智慧樓宇和大廈數據信息化有著非常深入的研究及應用經驗。

加入高力國際前，陳難先生曾負責全國多個大型項目的資產運營管理工作，并憑借對項目及市場的獨到見解及精準把控獲得了客戶高度認可。他在過往就職期間，服務過的寫字樓數量高達17個，面積超過320萬平方米，知名項目包括忠旺大廈、僑福芳草地大廈、金融街錦什坊街35號（現為北京寫字樓市場中租金最高的項目之一）、北京財源國際中心等，成績驕人。

高力國際中國區董事總經理鄧懿君表示：“華北區是高力國際在中國布局下最核心的市場之一，相信憑借陳難深入的行業洞見、豐富的實戰經驗和優質的本地資源，一定能為華北區市場發展帶來更多的可能，更大的助力，攜手客戶加速成功。”

高力國際華北區副董事總經理陳難表示：“北京作為全國政治文化和科技創新中心，也是高力國際在華北業務發展的核心據點。我將充分發揮自己的專業能力和優勢，為客戶提供專業的服務、帶來長期的價值，助力客戶和員工加速成功。”

這一人事任命充分彰顯了高力國際持續吸納優秀人才、強化華北區領導力的戰略，以及為客戶積極提供全方位房地產解決方案的一貫承諾。高力國際華北區董事總經理嚴區海表示：“陳難先生是領域內備受認可的行業專家，很高興他在這個充滿新機遇的時期加入高力國際華北區團隊：我們更將三省吾身，努力踐行我們秉承的價值觀：進取精神、團隊意識、誠信投入、精研業務、精誠服務。我們致力于做一個長期主義者，結硬寨、打呆仗，堅持做正確而難的事，不斷為客戶帶來更多的價值，加速客戶和我們的成功。”

高力國際全球主席兼首席執行官Jay Hennick表示：“2020年，全球競相探討多元化、健康和環境等重要主題，這些主題不斷塑造著各企業的運作方式。由此，作為行業領導者，我們亟需為企業、員工、客戶和社群打造一個更好的未來。《2020年全球影響力報告》是我們朝著這個方向努力邁出的堅實的第一步。我們也將在2021年仔細斟酌并且制定出一個全方位的ESG戰略。”

全球首席品牌和人事官Becky Finley補充表示：“ESG是指導我們走向正確方向的藍圖，它根植于高力國際的核心價值中。在編寫這篇報告的過程中，我發現我們的全球分公司已經實踐了很多ESG倡議，這讓我們頗感慚愧。一方面，我們對取得的進展表示滿意，另一方面，我們也迫切希望動用全員之力，創建出一個全球協同且可衡量的戰略，以堅定明確的承諾，切實地為客戶、員工和社群帶來根本的改變。”

高力國際《2020年全球影響力報告》重點從三個關鍵領域介紹了當前的工作進展和倡議：

1.     助力環保：高力國際通過一整套可持續發展服務為客戶提供持久的價值，這些服務旨在幫助客戶提升物業表現，并進一步提升環境效益和經濟成果。高力國際同時也在轉變自身的工作場所，旨在確保人員健康并減少對環境的影響。

2.     凝聚大眾：高力國際不斷深化努力，力求營造充滿包容友愛的工作環境，益于公司成長并尋求發展機會。業務部門致力于幫助當地社區、融入慈善活動。

3.     誠信行事：高力國際注重經營道德且嚴格遵守公司治理政策。

如需了解更多信息，敬請下載《2020年全球影響力報告》。

強強聯手 推動中國影視產業發展

發布會當日，高力國際中國區董事總經理鄧懿君女士與天塢國際文化傳媒有限公司董事、穆勒國際控股董事長、穆勒電影與電視教育基金會主席田愛中先生共同按下按鈕，禮花綻放，雙方緊密的合作由此開啟。現場，圍繞“中國影視地產現狀、機遇和‘野望’”這一主題還展開了圓桌論壇，影視制片人、泰海影業文化傳播有限公司董事長岳從軍，北京星光文創文化產業發展有限公司董事長陳明，浦東國際影視產業園共享空間負責人、上海鳴鑼影視科技有限公司董事長江傳榮，容德文化傳媒集團副總裁趙子琦等多位行業大佬應邀參與，發表獨到見解、暢聊行業前沿理念，為中國影視地產的發展方向提供了發展方向與前瞻思考。

高力國際是一家領先的多元化專業服務和投資管理公司，憑借在67個國家建立的運營網絡，超過15000位專業人員緊密合作，為房地產用戶、業主和投資者提供專家意見。文旅和消費運營作為高力國際的新興重點業務，將以空間為載體、以品牌為依托、以營銷推廣為核心，以內容創意生產為亮點，以大數據為輔助，打造業內首創全鏈條式大消費內容運營服務，借此平臺提供文旅地產發展專業服務，助力客戶加速成功。

天塢國際則致力于“把影視基地的規范化引進中國，為中國影視的產業化奠定基礎”，由電影和電視決策者、制片人、投資者、影視基地所有者、金融機構、開發商和公共實體等行業領先的專業人士，將獨到的影視專業知識與全球資源相結合，整合業內資源，為客戶提供全方位的影視基地管理和運營相關服務。

高力國際與天塢國際此次合作，正是基于對中國影視產業發展的共同認知與愿景，通過雙方豐富的行業經驗及資源，為行業客戶提供包括前期項目咨詢、建設期咨詢管理、項目運營管理及項目資本化運作等全周期一站式服務，推動中國影視地產規范化發展，助力提高中國影視產業高質量發展。

《全球視角下中國影視地產發展機遇》白皮書發布 探尋行業破局之道

2019年，全球電影票房達422億美元，創下歷史新高，其中中國票房占比全球近四分之一，僅次于北美，躋身全球電影業的兩大領跑者之一。而2020年新冠疫情的爆發，致使全球電影產業均受到了巨大的打擊，電影票房收入大幅下降，全球電影票房總額僅122億美元，而作為全球經濟復蘇最早、最快的國家，中國電影票房彎道超車，以204億人民幣首次超越北美，成為全球第一大電影市場。危中生機，中國的影視產業也迎來新的發展機遇。

《全球視角下中國影視地產發展機遇》白皮書通過對全球影視產業發展趨勢、尤其是已趨成熟的歐美影視地產發展的研究，將其與中國影視地產發展現狀進行對比分析，旨在為中國影視產業的轉型發展提供破局之道。

• 全球影視產業和影視地產趨勢

影視產業鏈包括了上游的內容創作、影視設備制造，中游的制作、發行放映和展示傳播環節，下游衍生的文創和休閑體驗，并通過金融投資、專業技術服務和商貿服務等相關配套環節的支撐，形成完善的影視產業鏈。

伴隨影視產業的發展，全球影視呈現三大趨勢：渠道數字化、載體差異化、形式體驗化。為順應影視產業的趨勢，影視地產的模式迎來了迭代變化，由1.0制片廠的自用拍攝地向2.0主題公園和聚集影視產業鏈上下游與專業服務的產業中心、帶動區域整體發展的多元產業發展3.0模式、注重產業功能專業化與消費體驗的4.0模式逐步轉變。同時，渠道的轉變也加速了影視產品、受眾和拍攝場景的改變，進而帶來了影視地產載體與配套服務的變化。

• 中國影視產業：加速邁入數字化時代

不可否認，疫情改變了行業生態。白皮書指出，中國的傳統影視面臨轉型發展期，新興影視產業蓬勃發展，中國影視產業正加速邁入數字化時代，在后疫情時代的這一新發展新格局下，中國影視產業數字化未來將在精細化、體驗化方向進一步發展。但與此同時，中國影視產業工業化發展卻還有較大提升空間。

以全球影視最為發達的歐美地區為例，影視工業化高度成熟，制作效率、流程管理、投融資、保障機制完善。尤其是影視基地在歐美已成為成熟資產，項目收益穩定，過先進化設施、流程化管理、標準化服務，實現影棚的高規格建設與運營，并以辦公、商業、配套等綜合物業收益拉動項目收益表現，形成投融管退的機制。

而中國現有影視基地卻大多仍處于以旅游景點為基礎的、具有觀光功能的影視外景拍攝基地，即“影視拍攝+文化旅游”模式，面臨數量龐大、形式類似、功能雷同、設施質量一般、專業化運營不足、影視制作工業化不足等問題；少數以影視生產為主的也無法形成規模效應。

美國電影市場規模接近中國，但憑借制作流程高度工作化，基礎設施和服務形成獨立產業體系，造就其高品質內容與引領地位，這一案例對中國影視產業工業化發展有頗多參考之處，中國影視產業也亟需通過技術產業雙重推動，向工業化、虛擬化方向加速轉型發展。

• 中國影視產業地產化發展

近年來，中國掀起影視城投資興建熱潮，中國未來將有數百個影視基地與園區項目入市，但目前實際實現盈利的影視基地僅5%；同時，以住宅平衡現金流的傳統產業地產模式在住宅限價、限購的情況下也難以為繼。面對這一現狀，白皮書提出，應當加快影視產業地產化發展，通過融資、定位、設計、建設、招商、運營支撐影視產業發展，尋找破局之道。

影視地產，根據不同的產業環節與功能，對應不同的載體類型，涵蓋了商業地產、工業地產、旅游地產等多種類型。

未來，中國影視基地的建設將根據影棚的不同定位，實現更精準的交通動線、基礎設施、配套設施等建設，并遵循安全、可控、效率、細節四大原則，實現高標準的管理與服務。盈利模式也將由傳統的拍攝服務、影視投資、影視旅游、住宅銷售、政府補貼等類型向非住宅多元化物業租售收益、專業化影棚租金疊加服務收益、政府獎勵企業落戶投資等類型轉變。

投資回收和資本退出方面，將通過企業股權或項目股權與基金合作，實現私募融資；同時，隨著中國基礎設施公募基金的推動，在未來或將有機會實現影視載體與設施REITs發展。

總體來說，影視產業地產化發展應跟隨房地產投融資和收益邏輯，以“租金+服務收益”的疊加實現項目長久經營；硬件載體方面，在大型基地的發展基礎上，順應影視發展趨勢，推動小型影視園區的發展，并以辦公、商業等綜合物業，拉動整體租金收益；此外，還需為影視產業提供標準化服務體系與數字化流程管理，如提供基礎于攝影棚的疊加服務、外景服務體系等；最終以影視基地帶動區域周邊配套設施在流程、接待上向專業化發展，形成區域影視生態。

《全球視角下中國影視地產發展機遇》白皮書認為，未來，中國影視地產的主要投資機遇將向一線和二線城市、產業地產流動性佳的城市，與30萬平方米以下的綜合型園區、小型專業化園區傾斜。對于非一二線城市而言，由于交通、經濟、基礎設施等多種因素限制，投資建設大規模影棚與外景基地需謹慎，建議可利用美麗鄉村、鄉村振興等發展機遇，積極發展外景拍攝服務。