上海 2025年7月3日 /美通社/ -- 仲量聯行近日發布《2025亞太區辦公室裝修成本指南》（以下簡稱《指南》），統計覆蓋亞太區14個市場、27個城市的平均辦公裝修成本數據（以美元計價）。截至2025年第一季度，亞太區平均裝修成本為每平方米1,524美元，整體保持上漲趨勢。其中，東京以每平方米2,590美元蟬聯"亞太區最貴城市"，北京以每平方米1,250美元繼續領跑中國內地。

《指南》指出，2025年亞太區正處于關鍵轉折點。盡管全球貿易緊張與政策環境不斷演變，使整體經濟前景更趨不確定，但區域范圍內的辦公裝修需求仍呈現一定韌性，在部分市場維持增長趨勢。在通脹、材料價格上漲及匯率波動等多重因素的推動下，整體裝修成本水平繼續攀升。

在此背景下，《指南》通過深入剖析裝修成本結構、驅動因素及整體區域趨勢，幫助企業管理層、企業房地產（CRE）負責人和行政團隊洞悉并系統性掌握成本管理的背后邏輯，以精準制定空間投資與預算規劃策略。

亞太區裝修成本持續走高，中國內地市場漲幅溫和

《指南》顯示，過去12個月亞太區大部分市場的裝修成本持續上漲，截至2025年第一季度，64%的亞太區市場出現材料成本上升，43%的市場面臨勞動力短缺的情況。

區域內成本差異主要受當地市場特性、勞動力成本及法規環境等因素影響。發達市場如東京、新加坡、澳大利亞主要城市和新西蘭等，成本均位列前位；相對而言，中國內地（天津、廣州、成都）、越南及印度主要城市成本較低，但隨著其中不少城市建設加速，整體成本格局也將持續演變。

根據仲量聯行亞太區70%的成本管理負責人預計，未來12個月，通脹、匯率波動、融資利率上升及供應鏈壓力等多重因素將繼續推高區域內建造成本；相比之下，中國內地市場因競爭激烈、價格透明及材料替代選項豐富，裝修成本漲幅預計溫和并保持相對穩定。同時，隨著建設活動放緩、勞動力供需壓力緩解，中國內地的勞動力成本也將更為可控。

" 本地化策略 " 緩解全球不確定性， "前置性系統規劃"提升成本可控性

《指南》建議，價值工程、技術規范細化和本地采購等方式，正成為提升整體成本可控性的關鍵策略；建議企業在項目初期就積極引入，以從容應對市場波動與政策不確定性，進一步提升項目成本的可控性。

《指南》也顯示，辦公室裝修成本結構復雜，通常由多個部分組成，因此前置性系統規劃尤為關鍵。其中，"建造成本工程"的占比高達41%（為亞太區最高成本單項），在中國內地這一比例更高達46%，主要受到業主原始樓宇條件與租戶自身的設計及工程需求影響。此外，如涉及辦公室搬遷，還需額外計入搬遷與復原費用。盡管這些成本未納入標準裝修預算中，但在整體資金規劃中同樣不容忽視。

此外，《指南》也揭示不同的空間布局類型（前衛式、現代式、傳統式）與裝修標準（基本規格、中等規格、高級規格）組合會產生顯著造價差異。企業應基于其自身的發展戰略、組織文化、用工模式和人才需求，在空間規劃初期就厘清策略方向，從而在管控成本的同時，助力辦公空間實現長期價值。

可持續發展需求持續增長，戰略性投入抵消前期成本

企業對可持續辦公空間的關注，已由過往的社會責任承諾轉為吸引和留住人才的關鍵策略。仲量聯行發布的《2024未來辦公調研》顯示，超過62%的亞太區受訪企業計劃增加"可持續績效"相關支出，45% 表示將僅選擇具備氣候事件抵御能力的建筑；與此同時，54%亞太區企業、56%中國內地企業計劃在未來五年內加大對現有空間改造的投資，72% 的仲量聯行成本管理負責人認為，市場對綠色裝修的需求將繼續增長。

盡管可持續材料或設備的前期成本可能較高，但其通常具備更高的能效等級或更長的使用壽命，可在運營期顯著降低能耗與維護支出，從而抵消初始資本性支出（CAPEX）；企業應將其視為長期價值的戰略性投資，以提升運營效率、增強組織韌性，并兌現可持續發展目標和承諾。

與此同時，復原成本也正成為企業關注的新重點，尤其是傳統"恢復原狀"的條款常導致資源浪費與重復施工。《指南》指出，隨著當前材料、家具與飾面成本的持續上漲，前瞻性企業正積極探索"低碳復原" 模式，以兼顧成本控制與碳排減量目標。此外業主與租戶之間的深度協作也在加快推進。通過協商達成"更具彈性"的復原安排，能夠在提升執行效率的同時，減少租期結束階段的資源浪費。

" 追求高品質空間 " 成市場主流，先進技術配置與健康福祉功能受矚目

在亞太區，"追求高品質辦公空間"已成為市場主流，中國內地市場在此發展方向上與亞太區保持高度一致。仲量聯行觀察到，近年來內地企業對辦公空間品質的關注持續提升，越來越多企業將預算投向了能夠直接提高"生產效率"與"員工體驗"的領域，如智能會議系統、人體工學家具，以及具備二氧化碳濃度監測與新風聯動功能的智慧空調系統。

《指南》指出，企業正優先加大對高品質辦公空間的投入，重點聚焦先進技術配置與健康福祉功能。這一趨勢主要由幾項因素推動，包括人才吸引與保留、員工期望的變化，以及企業對品牌形象與設計一致性的追求。打造富有創新性、以員工為中心的辦公空間，已成為提升員工體驗與企業文化的戰略投資，凸顯優質辦公環境在實現長期價值中的重要作用。

仲量聯行智動辦公中國區主席李晶表示："在復雜多變的市場環境下，企業對辦公空間的投資更加審慎，也更加聚焦長期價值。我們欣喜地看到，越來越多客戶將可持續發展、員工體驗與成本管理并重，借助更前置、更系統化的策略布局，打造真正契合企業發展目標的辦公空間。"

點擊下載仲量聯行《2025亞太區辦公室裝修成本指南》。

注：成本數據說明

仲量聯行成本管理團隊基于一套標準化設計參數，對一個模擬項目進行測算。該項目為位于中央商務區的現代化辦公樓，采用適度開放且靈活的現代式空間布局，并按仲量聯行的設計標準，配置中等規格的裝修選材（即，本指南中的平均裝修成本以中等規格，現代式裝修風格為統計基礎）。本指南的裝修成本與匯率數據截至2025年第一季度，采用匯率為1美元兌人民幣7.25元。

關于仲量聯行

200多年來，作為全球領先的商業地產服務和投資管理公司，仲量聯行（紐交所交易代碼：JLL）始終致力于協助客戶投資、建造、租賃和管理各類辦公、工業、酒店、住宅和零售等物業。作為《財富》500強企業，公司2024財年收入達234億美元，業務遍及全球80多個國家，員工總數超過112,000人。我們秉承"塑造房地產的未來，讓世界更美好"的企業宗旨，整合全球平臺資源并深耕本地市場，攜手客戶、員工和社群"向光而為"。JLL是仲量聯行的品牌名稱以及注冊商標。更多信息請瀏覽 joneslanglasalle.com.cn。

仲量聯行中國區首席執行官張靜表示："在浦東加速構建出海支持體系的政策東風下，疊加全球產業鏈重構帶來的市場機遇，我們深切感受到企業對加快全球化布局的迫切訴求。浦東新區企業走出去綜合服務中心作為全國首家民非組織性質的‘走出去'綜合服務平臺，其打造的一站式、全流程海外服務體系，為企業走出去搭建了極具價值的賦能平臺，這一創新探索具有重要示范意義。作為服務中心11家理事單位之一，仲量聯行有幸深度參與平臺建設，以專業服務為中國產業鏈全球化貢獻力量。"

構建出海服務生態賦能企業全球布局

從"引進來"到"走出去"，仲量聯行依托覆蓋全球80多個國家和地區的服務網絡，以及三十余年深耕中國內地市場的運營經驗，持續為企業國際化發展提供專業支撐。2024年至今，仲量聯行先后發布了《中國企業出海房地產事務須知》與《制造業布局東南亞市場指南》等一系列研究成果，為全球經濟格局調整背景下的企業韌性發展提供決策支持。

仲量聯行中國區產業與物流服務部總監尹鴻表示，在全球供應鏈重構與區域市場變化中，中國企業展現出極強的適應能力與創新韌性。無論是新能源汽車、機械裝備、醫藥及醫療器械等行業頭部企業的全球化布局，還是產業鏈上下游企業的協同出海，都彰顯了"中國制造"向全球價值鏈高端攀升的強勁動能。

企業出海的應變韌性在具體市場實踐中得到充分印證。以歐洲市場為例，仲量聯行研究發現，匈牙利、波蘭等中東歐國家憑借運營成本優勢與成熟供應鏈，吸引寧德時代、比亞迪等頭部企業落地，帶動供應鏈企業"抱團出海"。然而，當部分區域出現房地產資源緊張、勞動力成本上升、當地政府補貼政策趨嚴等挑戰時，企業決策者正在迅速重構策略。一方面通過高效房地產布局深度融入當地市場，與上下游產業構建可持續協同生態；另一方面跳出"成本洼地"傳統邏輯，將目光轉向新興小眾市場，展現出應對環境變化的戰略靈活性。

"從長遠看，依托國內成熟的產業體系與持續的技術創新，中國企業出海的市場前景值得充分期待。海外選址已從成本選擇題升級為戰略生存題，"尹鴻進一步指出，"選址核心在于通過空間策略實現三大升級，即優化供應鏈響應半徑、強化政策紅利捕獲能力、構建風險防控體系。企業出海需從產業生態視角穿透周期規律，在全球競爭中建立不可復制的供應鏈布局優勢，實現可持續發展。這有望成為中國企業在全球市場取得成功的關鍵所在。"

張靜強調，"在全球經濟格局深度調整的當下，仲量聯行將充分釋放全球資源網絡與本土深耕發展的協同優勢，構建從前期戰略研判到后期運營升級的全周期服務價值鏈，持續賦能中國企業在跨境布局中精準把握全球發展機遇，實現從‘走出去、走得遠'到‘走得穩、走得好'的戰略躍遷。"

–完–

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200多年來，作為全球領先的商業地產服務和投資管理公司，仲量聯行（紐交所交易代碼：JLL）始終致力于協助客戶投資、建造、租賃和管理各類辦公、工業、酒店、住宅和零售等物業。作為《財富》500強企業，公司2024財年收入達234億美元，業務遍及全球80多個國家，員工總數超過112,000人。我們秉承"塑造房地產的未來，讓世界更美好"的企業宗旨，整合全球平臺資源并深耕本地市場，攜手客戶、員工和社群"向光而為"。JLL是仲量聯行的品牌名稱以及注冊商標。更多信息請瀏覽joneslanglasalle.com.cn

在這一階段，企業出海更加看重投資回報，這與2010代?初海外收購主要瞄準酒店、度假村、電影公司和足球俱樂部等"炫耀性"資產不同，產業鏈協同、產能落地和資源獲取成為"走出去"的企業現階段的關注焦點。在此背景下，充分且科學的盡職調查和價值評估，對于企業識別資產真實價值、厘清潛在風險愈發重要。

不同領域評估重點各異 需差異化規避"潛在雷區"

由于資產性質、監管環境和市場特征存在差異，不同行業在盡職調查和價值評估時，關注重點事項、需要規避的"雷區"均有不同。

仲量聯行結合實際服務經驗認為，碼頭類資產的經營權到期時間及其續期政策是評估的重中之重，未充分評估或嚴重影響項目的長期估值；礦產類資產的融資和開采許可、礦產儲量報告的質量和適用標準都需重點審查，并且由于全球各地的儲量評估標準不同，"將海外數據轉化為中國標準"是評估服務的重要環節；生物資產厘清資源存量的真實性、所在地的監管體系是評估的重點和難點，例如東南亞、非洲林業資源、畜牧業資源等的產權和經營權界定復雜，需投入大量時間梳理和確認；新能源領域資產的土地用途規劃與政策導向是決定項目能否成形的關鍵；科技領域企業是否具備跨區域擴張能力、潛在知識產權壁壘是影響資產價值的重要因素，科技企業評估需結合市場研究、政策可行性與行業趨勢，而非單一財務指標判斷。

出海目的地和產業結構轉變 評估服務專業能力需迭代

當前，東南亞、非洲、拉美等新興市場是中企出海的主要瞄準地，但此類市場受限于規模、發展程度和信息透明度，可能面臨可比案例稀缺的情形。仲量聯行認為，在此情況下，評估團隊應當調研周邊國家或區域的類似項目，并充分利用多語言數據庫、AI工具賦能替代分析。若評估團隊能夠通過當地辦公室或合作伙伴直接溝通獲取當地市場信息和未公開的交易數據，更多地采取收益法或市場法，并結合專家經驗進行判斷，估值的準確度與可靠性也能夠得到顯著提升。

隨著產業結構快速演變，出海企業及其評估服務團隊還需不斷迭代自身能力。例如對于"新能源"等熱門領域，需敏銳洞察和及時掌握各國新政及審批流程等；伴隨ESG（環境、社會與治理）深刻影響企業價值，評估機構需能識別和量化制造業和礦產類項目在相關方面的風險和成本；對于光伏、醫藥行業等"特殊產業"，從光伏板使用壽命與產能變化，到藥品的專利生命周期及國際審批路徑等都需具備預測能力。

仲量聯行評估咨詢服務部大灣區拓展總監陳曼藝表示："在快速變革的市場環境中，評估機構的角色已發生根本性轉變——不再局限于傳統的財務分析和估值測算，而需構建‘多維價值發現體系'，既要精準量化資產當下的財務表現，更要穿透數據表層，深度解構行業脈搏、政策風險、技術標量與可持續韌性等核心維度，成為‘讓價值與時代同頻'的復合型顧問。"

監管環境日益完善 備案核準高效合規成出海關鍵

近年，國資國企改革持續深化，海外并購和直接對外投資活躍，隨之相關資產備案要求日益完善，從國資委27號令和144號文，到后續發布的64號文和8號文都進一步完善了國企資產評估監管，推動了評估工作標準化提升。

在此背景下，越來越多項目不僅需要標的物評估或者估值報告，還需要評估說明文件（明確列示評估準則依據），針對計量幣種、匯率轉換、估值方法等有充分說明，并需經國內其他評估機構二次審閱。因此，評估服務機構的合規性、專業性、溝通力正在成為中企順利出海的關鍵。尤其在復雜多變的國際交易環境下，服務團隊需要承擔更全面的支持角色，應對來自各方的問詢和反饋、協助企業理順相關節點，提高評估結果在備案或核準流程中的說服力與通過率，高效、合規助力企業推進海外資產配置與戰略布局。

仲量聯行中國區評估咨詢服務部總監熊建平表示："基于服務大量中國客戶的成功經驗，我們發現在跨境并購和海外投資項目中，企業面臨的最大挑戰往往不是價值評估，而是涉及法律、合規、審批、落地等諸多方面的盡職調查和協調溝通。以客戶為中心的服務理念、遍布全球的分支機構和合作伙伴資源，能夠讓仲量聯行在高效完成價值評估工作的基礎上，主動識別潛在風險，幫助客戶判斷是否應當以及如何推進交易，以更多增值服務賦能客戶決策，實現戰略成功。"

– 完 –

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然而當前環境下，政治風險、目的地國家資源競爭等新變量不斷涌現。從匈牙利到土耳其，從供應鏈集群到小眾市場，出海企業面臨的情況愈加復雜。仲量聯行認為，中企的歐洲拓展戰略正從"產品輸出"轉為"生態扎根"，只有以"在歐洲、為歐洲"為內核，將地緣政治預判、資源整合與ESG創新植入價值鏈，中企才能更好穿透貿易壁壘，競逐全球舞臺。

中企在歐選址顯著分化， 政治風險成為選址核心決策要素

近年來， 傳統 的中企出海 熱門區域出現新挑戰。匈牙利、波蘭、捷克等部分區域開始出現房地產資源競爭、價格上漲、勞動力資源趨緊、政府補貼和支持政策更為嚴格的情況。

仲量聯行洞察服務案例與全球研究數據發現，在波動的關稅政策及原產地標準變化的影響下，近期中企在歐洲市場選址呈現顯著分化趨勢。伴隨政策變化，不少企業在考慮歐洲設廠時，嘗試跳出"歐盟+成本洼地"的邏輯，開始關注一些相對"小眾"的新興市場。但新興市場的政治局勢、人文背景、供應鏈完善配套程度是否能達到企業的期望，還需中企實地考察、詳細調研才能做出最終決定。

"三大避險策略"構建選址韌性 ，海外選址"從需求匹配到價值創造"

當前，企業出海面臨地緣政治與市場波動的雙重挑戰，仲量聯行基于多年出海服務經驗提出三大全球化選址避險策略：分散布局，避免孤注一擲；輕資產、快周轉；政策動態推演，及早響應。

仲量聯行中國區產業與物流服務部總監尹鴻建議，企業可考慮建立"1+N備選模型"，即在確定首選投資地時，同步評估至少兩個方案（涵蓋區位、政策、成本等多元化要素），以提升與當地政府和服務商溝通時的議價能力，也便于后續突發政策變動時能較快啟動備選方案。同時，企業可優先考慮"輕資產或收購現有物業策略"，租賃或收購當地現有物業并加以改造，以縮短投產周期。

中企出海不僅要懂避險，還應可持續發展。仲量聯行指出，當前格局下企業出海選址應更加注重"從需求匹配到價值創造"的演變。仲量聯行也正通過"動態選址模型"，以上百項量化指標重構選址邏輯，推動企業從被動成本計算轉向主動價值鏈整合。 

在此過程中，仲量聯行建議出海企業需留意"運營效率與成本"，如公用設施適配性、材料采購成本、進出境物流成本、廠房設施成本等。同時要關注"激勵政策匹配"，歐盟國家主要采取固定資產現金補貼 、工資所得稅減免 、企業所得稅優惠、土地購置折扣這四種方式進行補貼，企業的談判能力將決定如何從中最大化自身獲得的收益。中企還應注意"勞動力供應與成本"，考慮生產連續性管理，勞動力供給、技術型工人的密度，以及競爭對手、上下游供應商在范圍內對于同類勞動力的雇傭情況。此外，還應留意"當地房地產市場供需與趨勢"，即海外房地產市場綜合信息。

尹鴻進一步表示，海外選址模型本質上是通過空間策略實現‘三個重構'，即重構供應鏈響應半徑、重構政策紅利捕獲能力、重構地緣風險防火墻。選址從‘成本選擇題'升級為‘戰略生存題'，并以生態視角穿透產業周期，才能在全球博弈中建立不可復制的空間護城河。

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在此背景下，仲量聯行近日發布《基于價值重塑的不良資產》白皮書（以下簡稱"白皮書"）。白皮書通過深入分析不良資產的產生原因、評估重點、重塑方式以及未來趨勢，助力投資者挖掘不良資產潛力，以相對較低成本獲取具備長期價值的資產，同時為持有不良資產的房企或金融機構提供有效的風險化解方案。

仲量聯行評估咨詢服務部中國區總監熊建平表示："伴隨中國經濟結構優化和產業升級，不良資產領域不僅承載著化解金融風險、盤活存量資產的重任，更孕育著‘萬億級'的投資機遇。不良資產作為特定條件下可能被低估的價值載體，通過精準識別、重組與運營有機會恢復應有價值或激發超預期價值。對于投資者而言，與專業機構緊密合作，持續挖掘這一領域的優質機會至關重要。"

不良資產并非"負資產"，可從源頭挖掘被低估的"價值"

白皮書指出，不良資產并非等同于"負資產"，而是在特定條件下可能被低估的價值載體。許多不良資產的形成源于主體的信用風險或短期現金流問題，而非底層資產本身缺乏價值。例如，某些房地產項目盡管因債務違約被歸類為不良資產，但其地理位置優越、現金流穩定、收益率高于市場平均水平。在精準盡職調查和債務重組后，有潛力轉化為投資價值較高的優質資產。

從金融機構的角度來看，不良資產的管理不僅在于風險防范，更在于高效處置與重塑價值。近年來，不良資產的處置方式不斷創新，衍生出新的證券化投資產品，使其成為資本市場的重要組成部分。同時，金融資產管理公司在商業化業務拓展中所產生的不良資產也被納入管理范疇，進一步豐富了不良資產的投資維度。在企業及非金融機構領域，通過債務與資產的剝離，違約債務仍可能展現投資價值。

熊建平進一步指出："不良資產的形成，歸根結底是企業短期資金周轉需求和宏觀經濟大周期之間的不協調，因而通過收購、管理與處置等策略，不良資產有機會激活全新價值；這類底層資產在經過與債券和債務的剝離后，也有潛力蛻變為值得投資者關注的投資品。而企業通過價值重塑，則有望走出經營困境，改善財務狀況，并最終實現風險管理和資產優化。"

不同階段"精準"價值重估，挖掘與重塑不良資產可觀潛能

白皮書指出，在不良資產的估值過程中，評估師需精準衡量資產的實際價值，不僅評估資產本身的市場價值，還需評估債務人的償付能力、抵押物的變現潛力以及市場環境的變化。其中，能夠衡量資產在不同市場條件下可變現程度的綜合變現率就成了為價值重估提供參考依據的重要指標。

同時，不良資產的價格受到宏觀、中觀和微觀三個層面外部因素的影響，需綜合評估和考量。其中，宏觀因素主要包括經濟、社會、文化、技術環境；中觀因素即行業因素，例如行業的市場吸引力、生命周期以及政策導向等；微觀因素則涉及企業本身的經營狀況、財務結構及治理能力等。

在不良資產管理的不同階段，估值的重點也有所不同。在收購階段，評估的核心在于本金折扣率，即資產收購價格與其名義價值之間的折扣幅度。評估師需要深入分析債務人的還款能力、還款意愿及相關抵押物的質量。在管理階段則需要動態跟蹤資產的價值變化，綜合考慮市場價格波動、資產本身的運營情況以及可能影響回收的外部因素。在處置階段，評估師需要根據市場動態，對抵押物進行最新估值，并結合不同處置方式（如拍賣、債轉股、轉讓等）的變現折扣率，預測資產回收金額，確保資產處置的高效性和合理性。

仲量聯行評估咨詢部資深董事韓晶表示："我國不良資產行業處于規模擴大、價值重塑的風口期，不良資產的價值評估更加考驗綜合專業度，不良資產的投資維度進一步豐富，處置方式不斷創新也持續激發出新的需求，這一領域在巨大變革中蘊藏著可觀的潛能。為此，仲量聯行將持續從不同維度詳細解讀不良資產的處置策略和發展機會，推動不良資產領域的服務實踐與創新；同時憑借在不良資產領域積累的實踐經驗、數據覆蓋能力和生態網絡、完善的評估牌照和安全合規的優勢，我們也將進一步協助市場各方參與者挖掘不良資產領域的潛在機遇。"

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核心地段和優質資產占主導地位

2025年，實驗室地產租賃市場預計將持續分化，位于核心地段的優質資產保持高吸引力。高端人才是生命科學行業的核心資源之一，因此，具備產業集群效應的優質資產仍將倍受關注。

以上海為例，作為國內最具影響力的生命科學產業高地之一，上海在生命科學領域的優勢仍然突出，上市企業數量及外資研發總部數量持續領跑全國。其中，張江作為上海乃至全國生命科學產業的核心引領區，集聚了大量行業頂尖人才，是企業集中度最高、生命科學企業最為青睞的區域。張江強勁的產業韌性，將有望引領市場需求復蘇，并繼續推動生命科學領域的創新與發展。

仲量聯行認為，對于處于高增長時期的生命科學企業而言，在資產配置的決策上應從長計議，以符合長期發展目標的資產配置將成為企業的考量重點。

AI驅動科學發現和戰略空間管理

人工智能（AI）以及其他先進技術加速滲透科學研發與房地產管理兩大維度。具體而言，在科學研發中，相關技術將涉及新藥發現、數據分析、預測建模等環節；而在房地產端，技術則將融入到辦公場所策略、資產管理等涉及到財務表現的環節，發揮戰略引領作用。

以產業園區為例，全國已經有多個省份頒布了智慧產業園區的建設標準；在國家政策的支持與市場需求的雙輪驅動下，具有能源管理、樓宇自動化和物聯網應用設施的智慧園區已經在市場中嶄露頭角。

行業趨勢催生新型房地產需求

AI+、細胞治療、基因診斷及高階醫療器械等新的生命科學行業趨勢，將催生新型房地產市場需求。2025年，全球生命科學行業將迎來一系列重要趨勢和突破性進展。在腫瘤學、肥胖癥藥物以及人工智能（AI）應用的推動下，藥物創新的格局重塑，企業需要重新評估其投資組合策略，并應用于房地產市場。

仲量聯行研究分析指出，以GLP-1代謝類藥物為代表的減重藥是2024年最暢銷的藥物類型之一。由于市場需求龐大，GLP-1產能不足問題亟待解決，相應的房地產需求應運而生。2024年，全球代謝類藥物頭部企業諾和諾德母公司以165億美元（約1119億元）收購Catalent，通過利用后者的三個生產基地，助力諾和諾德提高其減重藥物的產量。

優化地產成本，釋放發展動力

伴隨著生命科學行業在投融資市場持續承壓，預計2025年業內企業將繼續優化財務成本，"性價比"成為相關房地產決策的關鍵考量，旨在反哺企業創新發展。

仲量聯行最新發布的《全球未來辦公調研》顯示，生命科學企業希望能夠通過實施房地產戰略得到的五大效益為支持創新、降低運營成本、吸引和保留人才、賦能企業增長、實現業務運營數字化。其中，對于支持創新和降低運營成本的呼聲最高，占比分別達到48%和47%，顯著高于調研所有類型企業的平均水平。

仲量聯行華東區研究部董事丁婷表示："生命科學地產不僅是一項資產，更是企業在當前環境中回籠資金、專注研發的重要支撐。過去幾年的觀察和數據顯示，優質的"作業空間"對于生命科學企業的成功至關重要。2025年生命科學企業預計將更加注重引入專業的房地產服務商來管理和盤活其資產。這種'讓專業人做專業事'的理念，將有助于企業釋放潛力，更專注于核心業務的發展和創新。"

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200多年來，作為全球領先的商業地產服務和投資管理公司，仲量聯行（紐交所交易代碼：JLL）始終致力于協助客戶投資、建造、租賃和管理各類辦公、工業、酒店、住宅和零售等物業。作為《財富》500強企業，公司2024財年收入達234億美元，業務遍及全球80多個國家，員工總數超過112,000人。我們秉承"塑造房地產的未來，讓世界更美好"的企業宗旨，整合全球平臺資源并深耕本地市場，攜手客戶、員工和社群"向光而為"。JLL是仲量聯行的品牌名稱以及注冊商標。更多信息請瀏覽 joneslanglasalle.com.cn

生命科學企業往往更偏好選址在政府扶持、政策優惠、同時能夠產生行業聚能效力的產業園區。隨著生命科學產業的持續發展，產業園區將成為資源集成最理想的載體 -- 企業入駐帶來的聚合效應，資本方背后的產業資源以及運作能力，以及園區管委會的政策指引與扶助，在多方聚能下，生命科學產業園區將不斷做大做強。

生命科學企業 -- 首選園區 凝聚合力共同成長

仲量聯行在京滬兩地的行業調查數據顯示，未來新增供應中，產業園區內的新建項目成為供應主力。企業調研也顯示，生命科學企業不動產選擇以產業園區為主，占總需求面積的67%，尤其是領軍企業對產業園需求遠高于其對辦公樓的需求。

對于生命科學企業選址來說，高端人才的可及性尤為重要。一些成熟的產業園區已形成梯隊顯著、儲備齊全的人才高地，吸引企業落戶。以上海為例，較為成熟的張江核心板塊已配備梯隊成熟、豐富的人才資源，一些新興的生命科學產業眾多板塊如周康、紫竹，正開始呈現出人才的雁陣格局。在已具規模的產業園區內，人才的聚合效應開始顯現，不論企業落戶還是搬遷，首選依然是圍繞人才據點的周邊區域。

同樣重要的是，產業園區的聚合效應有利于企業間溝通合作，實現風險均攤、互利雙贏。生命科學行業技術含量高、投資回報豐厚，但同時具有投入大、周期長、風險高的特點。這些特征使生命科學企業在選址時，傾向于向產業聚集度較高的區域靠攏，以便于企業溝通交流，尋求合作或外包的機會。通過合作研發，企業間打破技術壁壘，縮短研發周期，提高新藥成功率，在保證自有專利的同時，共擔風險，合作共贏。

由于行業的種種特殊性，聚集度高的產業園區無疑是企業選址和未來成長最好的平臺。除了企業入駐帶來的物業需求，產業園區的主導者 -- 管委會更看重產業落地后帶來的可持續發展。

仲量聯行華東區研究部董事丁婷表示："許多國企園區管委會自身就有成熟的房地產開發能力，對于部分優質企業還能提供代建服務。針對那些愿意在園區內落地生根、成長發展的企業，還會提供更多政策扶助。"

仲量聯行中國區產業與物流服務部董事毛欣表示："許多生命科學企業選址著重考慮兩方面因素：一是土地，包括位置、交通、周邊環境等；另一個就是園區管理方能夠為企業提供的產業載體外的服務，例如是否能夠助力與政府其他職能部門的溝通與協調等。"

投資方 -- 深度參與 布局行業全成長周期

資本長期穩定的注入，也是生命科學企業創新研發的重要引擎。過去兩年，資本方參與生命科學產業的方式大多以收購二手物業、改造后重新入市為主，強勁的租賃需求令投資者聞風而動。從已披露的大宗成交來看，機會型及改造增值型的二手改造項目受到買家的青睞，帶環評項目的翻新改建機會最受投資者的關注。

仲量聯行華東區研究部董事丁婷表示："機會型和增值型投資普遍建立在二手項目改造的基礎上，像上海近期入市的前社·張江創新園、悅頌生命科學園、陽光張江NEO這些項目，都是大摩、ESR等知名地產基金操盤的改建項目。然而可改建的二手項目愈發稀缺，往往改造難度大、投入多，性價比不高。近年來，部分改造項目體量可能僅有1萬平方米，但即便如此，資本雄厚、經驗豐富的大型基金公司仍競相追捧。"

據了解，一線城市的生命科學物業的改造成本可以高達8000元/平方米，而普通辦公物業的翻新改造一般在每平方米3000元左右。政策壁壘也擋住了不少投資者，二手項目改造的相關政策審批要求很高，限制也較為嚴格。

因此，越來越多的資本方把目光投向與產業園區更深層次的合作上，例如不久前康橋資本在北京大興和昌平一舉拿下了兩個項目；由于該機構此前投了很多生命科學的企業，產業資源豐富是其重要的加分項，能否帶來更多企業或項目落戶園區、協助園區平臺做大做強，是園區管委會非常看重的能力。

更有步伐較快的園區內已出現專業醫療基金，他們與園區方深度合作，為園區內的醫藥企業提供股權融資。例如蘇州工業園區的"產業一號"基金，就是資本方、園區管理方與知名藥企共同創立的首個生命科學產業基金，定位于創新藥及大健康產業股權投資，挖掘產業內潛力項目，攜手助力園區生物醫藥產業的發展。

除此之外，資本方也在積極嘗試打通資金退出機制。以華安張江光大REIT為代表的首批產業園REITs項目上市即是開端，最近杭州的和達藥谷也完成申報，將孵化器項目與和達藥谷一期作為底層資產，成為國內首支生物醫藥+孵化器公募REITs。在產業地產的基金平臺框架下，以生命科學產業園區為底層資產，將來C-REITs或將成為資本有效的退出途徑。

仲量聯行華東區研究部董事丁婷進一步表示："近兩年來資本對生命科學物業市場的關注度一直處在高位，但是資本熱度是有周期性的，今年開始略有回落；不過強勁的租賃需求和誘人的政策紅利，令資本對生命科學領域依然保持高度興趣。而深度參與行業發展、布局產業園區及潛力企業的全成長周期，是更多成熟資本考慮的方式。"

多方聚能 -- 產業集群化 園區平臺可以做大做強

受益于市場、政策、人才及資本四大驅動因素，中國生命科學產業預計將呈現長周期、可持續的蓬勃發展。生命科學產業園區未來或將形成兩類模式的發展：一是生命科學產業社區，二是包括更大體量規模、更多平臺匯聚、更多利益相關方的生命科學產業社群。

目前，類似于張江這樣，集辦公樓、定制化生命科學實驗室、生活配套、零售及酒店的綜合性產業社區，還僅是生命科學產業園區的初級形態。部分投資者已開始考慮融入社群概念的綜合性生命科學產業園，以及通過多方合作擴寬投資渠道。

例如位于美國波士頓的Kendall Square生命科學產業集群，就是以麻省理工學院為核心，歷經多年發展，在多方合作下，眾多產業社區通過區域性基礎設施包括功能平臺、臨床醫院及交通配套等，得以有機連結，放大創新動能，形成一個完整的產業集群。

未來的生命醫學產業集群概念，包括有知名高校、研究院做前端創新研究，有醫院做臨床試驗，有生命科學產業孵化器，也有投資機構、生命科學企業密切關注，以及優質開發商打造的空間載體（包括研發辦公、生產廠房等更多元物業組合）承載多方機構，通過各類基礎設施連結賦能，形成一個完整的產業生態圈。

雖然國內目前尚未出現成熟的生命科學產業集群，但以當前的基礎和發展速度來看，已有萌芽；以前文提及的上海徐匯為例，政府正在搭建更多對接平臺，促進高校院所、三甲醫院的科技成果轉化，發揮臨床研究在行業高質量發展中的作用。

仲量聯行中國區產業與物流服務部董事毛欣總結："越來越多的園區和管委會已經開始走出提供土地、設施等比較初級的階段，開始著力于深入了解行業發展趨勢、提升服務企業意識，積極打造產業高地。而在這個過程中，企業方、投資方、園區三方需要著眼未來，以更前瞻的視角來通力協作，仲量聯行也將利用自身專業優勢和研究能力協同資源，精準傳遞企業訴求、幫助管委會解決企業痛點，助力多方共同構建一個可持續發展的產業社區乃至社群。"

仲量聯行大中華區首席執行官李倩玲表示："我們很榮幸能夠首次參展在上海舉辦的中國國際進口博覽會。今年，正逢進博會五周年。這是極不尋常、極不平凡的五年，中國不僅讓全球看到了中國經濟強大的韌性與活力，也更好地向世界展現了負責任大國形象。我們相信，科技創新、可持續發展都將成為引領下一個十年中國經濟高質量發展的新動能。作為房地產科技領域的倡導者、城市高質量發展的先行者、全球雙碳目標的踐行者，仲量聯行也致力于為各類客戶提供與時俱進的一體化解決方案，引領商業地產行業轉型，助力城市高質量發展。"

此次仲量聯行進博會展臺將元科技魔方、創新未來城市、綠色自然感光、光感沉浸體驗融為一體，呈現"未來城市"感官。展臺均使用可長期循環展示利用的材料，以體現綠色環保的可持續發展理念。

聚焦科技，創新驅動房地產轉型升級

近年來，在國家"創新驅動"戰略的推動下，中國已成功進入創新型國家行列，房地產科技市場活躍，運用場景也越來越豐富、明朗，賽道也愈加多元。在這種"大變革、多賽道"的背景下，商業地產通過科技創新驅動轉型升級的時代機遇已然到來。

本屆進博會上，仲量聯行宣布JLL Technologies 仲量科技（JLLT）首進中國，并在全球范圍內首次宣布將在明年設立JLL Spark中國創投基金，充分發揮進博會平臺作用，將房地產行業的科技化推向世界視野。該基金由仲量聯行出資設立，旨在投資幫助新一代房地產科技初創企業，助力中國發展成為未來的房地產科技創新中心。

JLLT仲量科技是仲量聯行2019年成立的一個全新業務線，旨為商業地產生態圈提供全面的技術解決方案，加速創新步伐，打造商業地產的全新服務和體驗。目前，JLLT在中國推出了 "地產搭檔"和"睿見數據"兩款賦能商業地產的科技產品和城越創新企業聯盟。本次進博會上也發布了該兩款產品的升級版本。

同時，仲量聯行不斷探索將科技與行業模式有效結合向房地產科技應用注入新動能，與美團舉行無人機業務在進博會現場舉行戰略合作簽約儀式，成為行業首個面向辦公樓場景的無人機配送合作項目。

聚焦城市，推動城市高質量發展

仲量聯行基于在世界范圍內推動城市發展長達200多年的觀察與參與經驗、深耕中國城市50年積累的前瞻洞察與深厚的實踐經驗，始終堅定為中國城市高質量發展從"規模增量"向"存量提質"的轉變提供全球視野與中國經驗。

以中國經驗賦能全球智慧。仲量聯行在進博會全球首發，推出全新數據賦能下的"城市高質量發展"解決方案——"睿領"將在新型城鎮化深入推進的歷史性時刻，為中國城市的管理者和建設者出謀劃策，助力解決"高質量發展"這一迫切而又重要的課題，為中國城市擘畫高質量發展和精細化運營的壯美藍圖。

用全球視野服務中國發展。仲量聯行圍繞長三角城市群、粵港澳大灣區城市群、長江中游城市群和成渝城市群，在進博會期間與上海、常州、太倉、廣州、深圳、武漢、成都、昆明、三亞多地政府、產業園區、企業聯動，開展多場戰略合作簽約、研究報告發布、新產品和新服務發布等活動，持續推動國家區域協調發展和新型城鎮化戰略加快實施。

聚焦可持續，賦能城市低碳發展

在碳達峰、碳中和背景下，作為全球首家制定科學凈零排放目標的房地產企業，仲量聯行長期致力于積極發揮行業引領作用，攜手全球領先的綠色發展標桿企業、合作伙伴，跨專業、跨行業、多維度構建綠色發展生態體系。

本屆進博會上，仲量聯行與遠景攜手全筑股份，共同宣布全筑總部大樓的零碳樣板落地，探索依托減碳理念實現全城煥新的解決方案；并與全球領先的綠色科技公司江蘇綠岸、上海萬向、谷赫數科等碳中和領域行業領袖們簽署了全球低碳戰略合作，為房地產行業可持續發展走向更綠色的未來凝聚共識。

聚焦未來辦公，解讀與洞察全球趨勢

后疫情時代，隨著遠程辦公、靈活辦公模式的飛速普及，加之創新科技的賦能，辦公業態必將進化出無限可能。作為房地產科技領域的先行者和"未來辦公"理念的提出者和推動者，仲量聯行一直致力于通過創新科技幫助行業各方提升辦公空間的人性化體驗水平。

在本屆進博會舉辦的在數智化"未來辦公"發展研討會上，仲量聯行分享了其與神經信息學領域的全球領導者EMOTIV、次世代建筑AI科技公司Open Space的合作案例，以幫助客戶提供科學定制的解決方案以改善工作環境、提高工作效率。

關于仲量聯行

仲量聯行（紐交所交易代碼：JLL）是全球領先的房地產專業服務和投資管理公司。憑借行業領先的科技應用，我們始終致力于為客戶、員工和社群創造機遇、打造理想空間、提供可持續的房地產解決方案；并不斷重塑房地產未來，創造更美好明天。仲量聯行是《財富》500強企業，截至2022年6月30日，仲量聯行業務遍及全球80多個國家，員工總數超過102,000人，2021財政年度收入達194億美元。JLL是仲量聯行的品牌名稱以及注冊商標。更多信息請瀏覽www.jll.com。

政策驅動，生命科學行業的租賃需求激增

政策扶持無疑是行業發展最大的推進力。仲量聯行發布的《上海生命科學物業市場機遇與展望》白皮書中指出，圍繞"改革"和"創新"兩大主題，相關政策的密集出臺從多維度推進生命科學定位升級，構建產業發展新格局。"十四五"規劃中，生物醫藥行業的戰略性新興產業定位再次被強調，相關政策驅動醫療器械、創新藥等賽道提速發展。藥品審批流程優化、藥物上市周期進一步縮短，2021中國批準上市新藥數量達83 個，接近2016年的六倍。

高端人才更是核心資源，各級政府從簽證、落戶、補貼等各個方面加強對海外高端人才的吸引力度。領英2021年人才報告顯示，在生物技術、制藥與醫療器械行業中，從生命科學產業領先的國家，如美國和英國流入中國的人才是中國流出至該國人數的2.30倍和2.26倍。

在生命科學行業高速發展的帶動下，研發型辦公物業作為生命科學企業研發實驗的唯一空間載體，租賃需求增長迅猛，為產業園區的蓬勃發展帶來了新機遇。以上海為例，生命科學企業的租賃需求持續擴張。仲量聯行行業需求分布統計數據顯示，生命科學企業的租賃需求在所有行業的占比中，從2020的13%攀升到2021年的26%，成為最主要的需求來源之一。在北京，自2020年7月至今，北京藥品生產企業新增259家，而在此之前注冊的企業僅有7家，尤其是小型初創型藥品生產經營企業數量激增。這些企業內部產品、資本、收益具備加速增長潛力，也帶來生命科學不動產布局和擴張需求。

不僅是國內生命科學企業快速發展、尋租擴張，已占據行業頭籌的外企巨頭也不甘落后。"我們發現，前幾年已經有些放慢腳步的外資藥企巨頭，看到這一波疫情后中國市場巨大的成長性，又開始發力，做相應擴張，" 仲量聯行產業與物流服務部生命科學行業負責人毛欣表示。一方面中國市場和政策的環境因素助力，另一方面中國生命科學企業的快速發展，也讓外企巨頭感受到壓力。因此可以看到，外資醫藥企業在中國的擴張需求依然活躍。

企業擴租，供需兩旺成交活躍

租賃需求的持續增長，讓已成氣候的產業園區炙手可熱、全面開花。在上海，除了張江核心板塊仍然是生命科學企業租賃需求最活躍的區域外，周康、浦江、臨港生命藍灣等產業園區憑借各自產業定位、扶持政策等資源，受到企業青睞。

"尤其是張江核心板塊逐漸飽和后，很多企業一方面不得不擴張，另一方面又不想離開張江板塊的聚能輻射范圍，因此周康、臨港等鄰近的產業園區成為企業擴租、搬遷的首選。"仲量聯行上海研究部董事丁婷表示。例如一家知名的美國醫療科技企業，近期決定將一個原本打算放在美國的新項目落地上海，在臨港擴租8000平方米。另一家生命科學外資企業，之前國外總部偏于謹慎，放緩在華擴張腳步，然而看到疫情后中國市場的發展，又決定積極推進其在華研發中心建設，最終落定上海外高橋3000多平方米物業項目。

中小型藥企、藥廠發展到一定規模將遵循龍頭企業布局規律，對企業不動產開展結構性調整，將總部與前端職能部門遷至市中心的優質甲級辦公樓，形成產業聚集效應；同時更增加研發投入、擴大專業化生產，催生新增租賃需求向產業園區回流，承租選擇也將集中在落地政策較優區位。"需求端的推動下，各地生命科學園區項目加速推進。"丁婷表示，未來三年，僅上海就預計推出160萬平方米生物醫藥物業新增供應。

在北京，受政策規劃引導，生命科學園區主要布局在北部的昌平區、海淀區及南部的大興區和經開區，形成以中關村示范區"一區十六園"中五大生命產業園為核心的產業格局。成熟的需求集中度與政策資源吸引著社會資本進一步參與投入，在周邊地塊注資開發新項目，這些項目也大多受生命科學相關政策紅利覆蓋。

2022年，大興生物醫藥基地計劃大幅擴容9.1平方公里規劃面積，打造"中國藥谷"，現已有"藥谷一號"、"愛生科技園"等十多個項目處于籌備期，總規劃建筑面積達數十萬平方。同時，在大興國際機場片區也有政府引導開發的三個新項目，總建面規劃22.9萬平方米。大興臨空經濟區有望成為北京下一個生命科學產業熱點區域，在區位上可與大興生物醫藥基地達成資源互通，共同興盛。

依然稀缺，未來租金走勢穩中有升

仲量聯行數據顯示，盡管供應放量，這些項目中大部分已被生命科學企業預租或定制，整體市場在建項目70%的面積已被預租或自用。短期內，研發辦公物業仍將保持供不應求的趨勢，可租賃面積仍非常有限。

生命科學研發物業最大的特點就是由于行業的特殊性，研發往往有嚴格的環境標準和建筑參數要求，這是造成此類物業稀缺最大的瓶頸。與普通辦公樓或傳統產業園區不同的是，考慮到在研發過程中排放的"固"、"液"、"氣"等物質對于周邊環境造成的不良影響，對于有實驗研發需求的生命科學企業而言，其租賃的研發辦公空間是否滿足環境影響評價（簡稱"環評"）要求，對企業入駐有決定性影響。由于市場上帶環評的研發項目供應有限，租戶往往遇上"無房可租"的困境。

同時，相較于傳統辦公物業，研發辦公物業需額外滿足更多的建筑參數，生命科學企業通常需要配備廢水處理池、新風系統、通風櫥等；同時，在層高、供電量及承重等基本建筑參數方面亦有更高的要求。以承重要求為例，不僅需要強度更高的樓板，對空調及通風系統的較高要求也使得樓頂需安置數量較多的機組，因此對樓頂的承重要求也相對較高。再比如，雖然可拆卸樓板對很多生命科學企業來說并非必選，但考慮到生命科學產業賽道的寬泛，這項參數對于需裝配大型實驗設備的企業來說仍十分重要。

項目的專業性和個性化要求導致其稀缺性，也是市場租金普遍較高的重要原因。以上海張江核心區為例，樣本項目租金2016-2021年五年復合增長率達6.8%，截至2021年四季度，樣本項目與周邊傳統項目比，溢價接近20%。

仲量聯行預測，雖然供應增加，未來3年上海生命科學物業空置率仍將保持在低于5%的水平，仍有超60%的租戶愿意支付10-20%的租金溢價，研發物業的租金仍將穩步上漲。

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仲量聯行（紐交所交易代碼：JLL）是全球領先的房地產專業服務和投資管理公司。憑借行業領先的科技應用，我們始終致力于為客戶、員工和社群創造機遇、打造理想空間、提供可持續的房地產解決方案；并不斷重塑房地產未來，創造更美好明天。仲量聯行是《財富》500強企業，截至2021年9月30日，仲量聯行業務遍及全球80多個國家，員工總數超過95,000人，2020財政年度收入達166億美元。JLL是仲量聯行的品牌名稱以及注冊商標。更多信息請瀏覽www.jll.com。