本次調研于2025年第四季度完成，回收112份不動產投資機構有效問卷，受訪主體涵蓋境內外房地產基金公司、保險機構、開發商、新加坡及中國香港上市REITs管理人等，旨在通過分析受訪者對不同城市不動產大宗交易市場的專業判斷，并結合新加坡、中國香港REITs 以及中國內地公募REITs 在收購內地物業時公開披露的交易信息，為不動產大宗交易和公募REITs 資產定價提供參考基準。

城市投資偏好：一線城市穩居核心，非一線核心區域崛起

從城市維度來看，北京、上海各類資產獲得投資人關注的比例位居首位，凸顯市場對兩座核心城市的堅定投資偏好；非一線城市憑借經濟增長動能持續釋放、產業升級提速、投資收益率相對較高的綜合優勢，正從傳統"投資備選區域"轉型為投資者的新布局重心。其中，杭州、成都、蘇州、大灣區（不含廣、深）及南京等城市，依托獨特的經濟優勢與產業發展潛力，成為非一線城市中最受青睞的投資目的地。

資產類型偏好：抗風險業態備受追捧，辦公類資產關注度低迷

在資產類型選擇上，長租公寓/服務式公寓憑借需求穩定及政策支持成為投資熱點，北京、上海投資者考慮布局的比例分別達61%、64%，顯著高于廣州、深圳兩地。截至2025年12月，已有8單保障性租賃住房REITs成功發行，二級市場平均年化分紅率達3%，順利打通"投融管退"全閉環，成為該業態2025年熱度攀升的核心驅動力。險資與不動產私募基金為該業態投資主力，前者偏好具備穩定現金流的資產，后者則聚焦"商改租"等增值型策略。

零售物業關注度顯著回升，購物中心、奧特萊斯、社區商業成為核心細分領域。購物中心因運營標準化程度高、流動性強而備受青睞，一線城市與新一線城市的關注度差距大幅收窄；奧特萊斯憑借突出的抗周期屬性及活躍的資本動作，關注度大幅躍升；消費基礎設施REITs的常態化發行，為零售物業投資注入強勁動力。

工業類資產呈現明顯結構分化，倉儲物流關注度有所回落，數據中心、工業廠房熱度則快速飆升。數據中心受大模型與云計算需求激增及REITs落地進程推動，環京、環滬區域關注度超越一線城市，險資成為該領域新增投資主力軍，多層次REITs生態加速成型；工業廠房雖受租金下行影響關注度微降，但REITs市場的突破式發展提振了行業信心，其中環滬區域最受投資者青睞；倉儲物流因市場供需失衡導致關注度下滑，區域分化特征愈發明顯。

甲級寫字樓、商務園區的機構關注度持續走低，交易重心向自用買家傾斜。2025年，北京、上海僅兩成機構考慮投資甲級寫字樓，供應過剩與企業需求"減量提質"是核心原因，機構投資者更聚焦租金收益與資產流動性，而自用買家則注重資產與長期戰略的適配性。酒店業態的機構關注度仍處于低位，預計公募REITs的進一步擴容將有效提升酒店資產的投融資流動性。養老設施關注度集中于一線城市，北京、上海的投資意向占比達34%。

投資策略與資本化率：謹慎情緒主導，區域業態差異顯著

投資者對市場復蘇信心不足，51%的受訪者預計2028年及以后不動產交易市場才會迎來復蘇。策略選擇上，核心增值型策略最受青睞，占比達60%；特殊機會與困境資產策略吸引力穩步提升，占比32%；核心型策略占比則降至不足10%。不同類型機構的策略偏好差異明顯，不動產私募基金傾向高風險高收益策略，險資側重穩健型策略，外資機構則聚焦高潛力標的布局。

資本化率層面，多數業態呈現抬升態勢，反映出市場風險預期的變化。甲級寫字樓核心區資本化率以北京（5.0%-5.9%）、上海（5.0%-6.0%）為最低，較2024年上升約50個基點；長租公寓/服務式公寓資本化率首次低于一線城市核心區甲級寫字樓，北京、上海區間達4.9%-5.5%，市場成交意愿較高；倉儲物流、工業廠房資本化率分別上升40個基點、50個基點，區域分化顯著；數據中心買賣雙方的EBITDA倍數區間收窄，成交意愿有所提升，環京、環滬區域估值領跑市場。

對于未來一年資本化率走勢，投資人整體持謹慎態度，多數預判將呈上行趨勢，但零售物業、長租公寓/服務式公寓及數據中心的抗風險能力獲得市場普遍認可。

公募REITs市場：生態持續完善，消費與新型資產受青睞

截至2025年12月，中國內地公募REITs已上市78只，合計規模達2,100億元，產品數量位居亞洲第一、全球第二。2025年，政策持續優化完善，消費基礎設施、租賃住房、數據中心成為投資者最關注的三大資產類型，關注度占比分別達30%、20%、16%。

在REITs價值判斷中，投資者除關注資產估值外，最看重運營管理能力、政策導向及二級市場流動性，88%的投資者認可資產混裝對提升產品價值的積極作用。回報率期望方面，不同行業的分派率期望差異與實際水平基本吻合。

戴德梁行大中華區估價及顧問服務部主管、董事總經理陳家輝表示，作為不動產市場的核心定價指標，資本化率的動態變化直接反映行業信心與投資邏輯。希望這份兼具專業性與實操性的調研成果，能為行業提供精準的定價參考"錨"，助力不動產與REITs市場在審慎復蘇中實現高質量發展。

戴德梁行北區董事總經理胡峰表示，誠摯感謝參與中國REITs指數之不動產資本化率調研的112家機構及行業專家，期待與各位保持長期合作，共同推動中國不動產金融行業的研究、交流、規范與進步。作為市場的見證者與參與者，戴德梁行將持續通過專業服務，為投資者匹配優質資產、為市場注入穩健動能。

戴德梁行北京估價及顧問服務部主管、資產證券化業務負責人楊枝表示，資本化率的區域與業態分化，本質是市場對資產價值、流動性及風險溢價的綜合判斷。作為估價專業機構，我們希望通過精準的數據分析與趨勢研判，幫助市場參與者穿透資產本質，在復雜的市場環境中把握定價邏輯、規避投資風險。

戴德梁行北京估價及顧問服務部助理董事、資本化率研究報告主編張愷玲表示，中國內地公募REITs市場的五年發展，不僅激活了不動產的資本化路徑，更重塑了行業的投資邏輯。未來，戴德梁行將持續深耕細分領域，通過常態化調研與專業解讀，銜接不動產資產端與資本市場需求，為REITs市場的擴容與提質提供支持。

-結束-

宏觀趨勢驅動轉型，高質量發展成核心主線

宏觀層面，擴大內需、提振消費將成為2026年經濟發展的核心抓手，發展重點從供給側轉向需求端。通過"投資于人"提升居民在教育、社保、住房等領域的安全感，將有效釋放消費潛力。與此同時，新質生產力及現代化產業體系建設持續推進，新能源汽車、生物制藥等領域的成功路徑將進一步復制，2026年聚焦技術轉化形成的增量市場，有望帶動企業擴張與新生，間接帶動產業地產、寫字樓等相關物業需求。

房地產行業自身也迎來根本性角色轉變，從"有房住"向"住得好"的升級趨勢愈發凸顯。報告預計，未來兩年整體市場價格有望企穩，成為推動溫和通貨再膨脹的前奏，市場增量將集中于保障性住房建設、租賃市場培育及城市更新工程三大方向。

細分市場亮點紛呈，核心競爭力加速重構

寫字樓市場：科技驅動需求，自用買家筑牢韌性

高水平科技自立自強戰略正催生寫字樓市場新需求。TMT行業擴張將推動核心創新中心對高標準辦公空間的需求，金融行業加速向優質資產靠攏，新能源與高端制造業對總部及研發設施的需求也將持續釋放，且均偏好符合ESG標準、人才集聚效應顯著的樓宇。

自用型買家仍是寫字樓資本市場的重要支撐。高科技、金融等領域的高成長性國內企業積極購置自用空間，既有效把控資本支出，也樹立起穩定的總部形象。在核心城市市場，自用型買家投資交易額占比持續提升，凸顯其在租賃與資本市場的雙重作用。此外，配套設施已成為業主的核心差異化競爭優勢，健康設施、協作空間、智能樓宇技術等高端配置，將成為提升租金預期、拉升出租率的關鍵。

戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英表示，作為產業發展的空間載體，2026年大中華區寫字樓市場正迎來需求結構的深度調整。科技產業擴張與自用需求崛起形成雙重支撐，疊加樓宇品質與配套升級的競爭趨勢，市場韌性與發展潛力持續凸顯。

零售物業：國潮崛起與體驗消費重塑市場格局

國產品牌正迎來從"規模擴張"向"價值創造"的轉型周期，中國已逐漸成為全球零售創新源頭。新世代消費重心向情緒價值轉移，小眾品牌、國潮設計與定制化服務快速崛起，消費場景也呈現碎片化、圈層化特征，購物場景深度融入娛樂、社交與自我提升等多元情境。

智能技術正持續重塑零售消費邊界。零售企業加速從單一渠道運營轉向全域融合運營策略，智能導購、虛擬體驗、供應鏈優化、動態定價等技術應用與零售業深度融合，推動行業運營邏輯重構。

戴德梁行中國區商業部董事總經理甄仕奇表示，在消費升級與業態創新驅動下，2026年零售物業市場正經歷深刻的格局重塑。國產品牌實力提升與新世代消費理念轉變形成共振，體驗感與智能化成為行業競爭的核心賽道。

工業物流市場：協同整合與智能升級提升核心競爭力

供應鏈協同整合成為強化市場韌性的關鍵。物流與制造設施的整合與國家提升工業效率的方向高度契合，通過在制造中心周邊配置倉儲及增值加工環節，可有效降低運輸與倉儲成本，推動形成智能化、自動化產業集群。

智能自動化系統加速落地，持續提升物流效率。在勞動力成本攀升與電商交付時效要求激增的雙重壓力下，業主將加大機器人技術、自主移動機器人（AMRs）等智能系統的部署力度，最大化提升設施吞吐能力與運營效率。同時，"中國+1"戰略推動部分低價值生產環節外移，釋放出一批位置優越、基礎設施完善的優質工業資產，本土制造龍頭與跨國企業的吸納需求，為投資者提供了收購面向未來優質設施的機遇，進一步鞏固了大中華區全球高技術制造核心樞紐的地位。

戴德梁行中國區產業地產部主管、董事總經理蘇智淵表示，依托產業鏈升級與物流效率提升的雙重需求，2026年工業物流市場成為房地產領域的關鍵增長極。設施協同整合、技術智能升級與優質資產流轉，共同構筑起市場的核心競爭力。

大宗交易市場：內資主導格局，REITs市場持續擴容

2025年前三季度，大中華區商業地產總交易額達2686億元人民幣，同比保持穩定，二三線城市投資活躍度顯著改善。展望2026年，受益于利率下降、自用需求增加及C-REITs擴容，中國大陸和香港的投資交易活動有望進一步改善。

市場格局呈現境內買家主導的鮮明特征。2025年前三季度，中國大陸市場境外投資占比降至歷史低位，保險公司、銀行和自用買家成為核心力量，外資因海外市場利率寬松政策影響投資表現低迷，該趨勢短期內預計將持續。值得關注的是，中國REIT市場將持續增長并深度融入國家經濟發展戰略，隨著C-REITs試點資產范圍擬擴大至寫字樓和酒店領域，將為行業去杠桿、推動城市可持續發展提供關鍵支撐，也為公眾提供了優質不動產投資渠道。

戴德梁行大中華區副總裁、大中華區資本市場部主管李志榮表示，在政策導向與資本偏好的共同作用下，2026年大中華區商業地產大宗交易市場將延續穩健發展態勢。內資主導的市場格局進一步鞏固，REITs市場持續擴容亦為行業注入新流動性與發展活力。

資產管理與綠色轉型成關鍵，多重機遇值得關注

在商業地產競爭加劇、空置率攀升、租金承壓的背景下，資產管理已從單純的維護工作升級為項目差異化競爭的核心手段。通過提升運營效率、推進ESG改造、優化租戶組合等舉措，可顯著提升凈營業收入（NOI）、吸引機構資本，保障資產價值穩定。

綠色轉型已成為行業"必答題"。隨著投資者和租戶對ESG表現的關注度提升，綠色認證建筑的資產價值和吸引力顯著增強。將可持續發展理念貫穿項目全生命周期，從節能設計到既有資產改造，成為降低風險、保持資產長期價值韌性的關鍵。

報告同時指出，2026年房地產市場仍有多重機遇值得關注：公募REITs擴容將提振寫字樓及酒店物業成交活力，推動行業精細化發展；國有資產證券化將進一步拓寬地方政府融資渠道；新能源、新材料、航空航天及低空經濟等新興支柱產業將迎來政策與資本雙重紅利，為租賃行業帶來新需求；資產管理在行業調整周期中成為提升資產價值的核心抓手。

戴德梁行首席政策分析專家、北區研究部主管魏東表示，總體來看，2026年作為"十五五"規劃開局之年，中國經濟仍處于調整階段，建立統一大市場及現代化產業體系的大幕徐徐展開。在此背景下，大中華區房地產市場將在高質量發展主線引領下，通過細分賽道的差異化競爭與核心能力重構，迎來結構優化與價值提升的新發展階段。