高力國際專題研究 -- 深圳產業園故事：前世今生與未來

深圳2023年8月4日 /美通社/ -- 近期，高力國際“大灣區新興產業發展及產業載體系列研究的第二份專題報告” -- 《深圳產業園故事：前世、今生與未來》新鮮出爐。此前，在本系列的頭份報告《大灣區新興產業發展研究》里，高力國際對大灣區重點城市產業發展特色及重點新興產業在大灣區發展情況作了全面研究、梳理。

與產業發展共生，深圳產業園同樣經歷了一系列的升級調整。在本次深圳產業園專題研究中，高力國際綜合分析了深圳的宏觀經濟脈絡、深圳產業發展進程、深圳產業園的歷史變遷，選取“深圳高新區深圳灣園區、留仙洞戰略性新興產業總部基地、河套深港科技創新合作區、光明科學城”4個重點產業園/片區，從發展概況、發展特色、產業載體市場等多方面深度分析；并對深圳產業園未來的空間布局、產業定位走向、市場趨勢等闡述了專業觀點。

憑借工業、創新立市的深圳，長期以來高度重視保障工業用地，促進產業發展。深圳市規劃和自然資源局2019年相關文件信息顯示，深圳全市工業區約7200個，總用地規模超過200平方公里，約占全市建設用地總量的1/4，工業建筑面積約2.54億平方米。工業區內承載了全市約3/4的規模以上工業企業，貢獻了全市約4/5的規模以上工業生產總值。

*數據來源：深圳市規劃和自然資源局2019年相關文件信息

不過深圳產業園市場也存在工業區明顯小型化、主導產業布局地域差異較大、原特區內外用地效益差距大且總體效益偏低、營業收入集中度極高、工業區建設形態有待提升等的各類問題。因此，多年來政府積極出臺相關政策引導各類產業科學布局與發展，推動工業區向高質量產業空間轉型，如《深圳市工業及其他產業用地供應管理辦法》、《深圳市扶持實體經濟發展促進產業用地節約集約利用的管理規定》等。

2022年以來，深圳圍繞“20+8”產業發展推出的20大先進制造業產業園規劃、明確每年建設2000萬平方米工業上樓產品且連續實施5年等政策進一步勾勒出深圳產業園市場未來發展趨勢。

從空間布局來看，深圳20大先進制造業園區幾乎均位于原特區外，首批72個項目中工業上樓有50個落位其中，而20大科技創新產業集聚區大部分仍分布于原特區內，寶安、光明、龍華等有個別布局。可見，在深圳這一工業大市，原特區內產業園以研發辦公為主、原特區外集聚大量生產廠房的空間格局在未來較長時間內仍將持續。與此同時，隨著工業上樓項目的落地，原關外部分用地效益偏低、規模偏小、形態老舊的工業區將通過城市更新、提容等方式逐步被大型現代化產業園所取代，實現產業載體品質與產業質量的同步提升。

從產業定位來看，無論是20大先進制造園，還是工業上樓建設計劃，均以20+8產業為服務對象。深圳以戰略性新興產業為發展主引擎，加快制造業“退二進二”成為推進產業升級的必然選擇。無論是新興產業的培育，還是原有產業的數字化轉型等，均將培育新動能、導入新產能。作為落實新興產業布局的抓手，深圳產業園傳統業態有望進一步遷移，為新興產業空間集聚、強化產業鏈協作、打造高端產業集群創造良好的條件。

從產品功能來看，20大先進制造園強調以生產制造為主導功能，工業上樓則以打造生產、生活、生態“三生融合”，創新、創業、創投“三創結合”，投入與產出、運營與財務、社會與經濟效益“三個平衡”的現代產業園區為目標，為全市制造業發展提供堅實支撐。當前實踐與政策要求一致，如工業上樓計劃最先落地的寶龍專精特新產業園，預計2023年底建成交付，項目計容建筑量約40萬㎡，其中高標準制造業廠房占比85%，其余則為包含商業、酒店、宿舍等多樣化產品在內的配套設施。寶安新橋東先進制造業園區，是深圳首個平方公里級的“工改工”城市更新項目，其一期規劃總建面74.3萬平方米，包含廠房、研發用房、配套宿舍三類產品，占比分別為58%、24%、18%，將于2024-2025年陸續入市。位于南山區北部核心片區的紅花嶺基地工業上樓項目總建面約78萬平方米，廠房、研發用房、宿舍占比分別為63.3%、6.7%、25%，另有商業、公共配套設施等。

可見，承擔生產制造功能的高標準廠房將成為未來新增產業園主要載體形式。實際上，近年來深圳全市“工改工”類更新“工改M0”類更新規模占比較高，為新一代信息技術、互聯網、文化創意等新興產業的發展帶來了有效支撐，然而“工改M1”和工業區綜合整治卻始終因改造利潤相對較少、租售對象成本敏感等影響缺少市場動力，導致制造業空間升級乏力。未來新增產業園突出生產制造功成為必然選擇。與此同時，研發設計、中試檢測、產品展示、酒店宿舍等功能在以“三個平衡”為目標的工業上樓園區中也將得到更多體現。

從產品形態來看，未來5年總量達1億平方米的工業上樓產品供應決定了未來深圳的摩天工廠將逐漸取代原有的標準廠房及舊工業區。同時，工業上樓追求“三個平衡”，規定廠房容積占規劃計容總建筑面積的比例≥55%，與過往工業用地配套設施比例不超過總用地面積7%相比，商業、酒店、宿舍、文化休閑等配套產品的增加，將充分體現新興產業園區產城融合的特點。

從租金水平來看，工業上樓項目遵循“保本微利”的原則，內部收益率原則上≤4.5%。廠房平均租賃價格≤35 元/平方米·月，且年漲幅≤5%。最先落地的寶龍專精特新產業園高標準制造業廠房售價僅8000元/㎡，相當于市場價的3-5折，顯著的成本優勢將極大的提升對新型產業的吸引力。以“產業保障房”大幅增加優質產業載體供給，顯示了深圳堅持工業立市之本，破題產業空間制約的決心，讓深圳的城市產業空間，有望從“存量”變“增量”。

根據規劃，到2035年深圳工業建筑面積3.96億平方米，與2019年2.54億平方米的存量相比，仍有1.42億增量空間，工業上樓建設計劃則明確未來5年新增1億平方米，巨大的增量既帶來發展空間，也大幅增加競爭壓力。

高力國際深圳公司董事總經理表示：“在深圳這一走在高質量發展前列的工業大市，產業園市場注定擁有無限的發展空間。與傳統房地產開發以追求利潤為主要目標不同，產業園的開發運營與城市產業布局、產業升級密切相關，既要緊跟產業發展方向與特點，提供符合需求的產業載體，又要超前服務，引導目標產業集聚，打造產業生態，促進項目良性運行，帶動區域產業發展。未來，伴隨產業升級的深入推進，產業園通過定制產品、打造主題園區、輕資產運營、國民企深度合作等都將成為更具針對性的服務于產業發展、提升項目競爭力、帶動利潤率上升的重要方向，而發展過程中的激烈競爭也仍將持續。”