世聯房地產副總裁：養老地產市場秩序亟待建立

養老地產“雷聲大，雨點小”，“開發商只賣房，不經營”

上海2013年8月7日電 /美通社/ -- 2013國際養老產業（上海）峰會暨展示會將于8月21-23日在上海國際貴都大飯店舉辦。日前，演講嘉賓之一的北京世聯房地產顧問有限公司副總裁林蔚，接受了本次活動的媒體合作伙伴之一搜狐焦點網的采訪，提前披露了部分峰會內容。

搜狐焦點網：目前市場上養老地產的項目多是主打養老概念，卻以開發以休閑、旅游物業模式來經營。您認可的在中國市場上的養老地產項目是什么樣的。或者說您認為，什么樣的項目才能稱得上真正意義的養老地產呢？

世聯觀點：養老地產有“真養老”和“假養老”之分，區分起來也很容易，只要開發商持有一部分跟養老相關的物業或者配套，以后用來經營、服務于老年人，這個項目就算是“真養老”的項目，比如北京太陽城、太申祥和山莊、泰康燕園、上海的親和源等；只要是統統銷售，完全沒有持有物業的項目，就被業內稱為“假養老”項目，即使這個項目可能主打的是養老概念，實際入住的也是老人，這也稱不上是一個真正的養老項目，因為最根本的原因在于，這種項目不能夠為老人提供所需要的專門服務，不能滿足老人在身體衰老之后產生的護理需求和醫療需求。

搜狐焦點網：近年來，養老地產持續走熱，也有非常多的像萬科、綠地、綠城等開發商進入到養老地產開發的行列。媒體熱炒相關話題的同時對開發商圈地圈錢的懷疑卻愈來愈大。目前國家相關部門也沒有一個完善機制去約束整個養老市場向一個良性方向去發展。那我們擔心大量的資金長期涌入，會不會對整個養老地產市場的秩序產生不良的影響？

世聯觀點：實際上現在市場是“雷聲大、雨點小”，“看的多，做的少”，眾多的企業雖然都高度關注養老市場，但是由于養老市場的盈利模式與傳統的地產開發的銷售模式有巨大區別，運作養老地產項目的核心能力要求不同，導致地產商并不敢大干快上，大部分地產企業都是在籌備布局，積極關注，逐步研究，相互觀望，真正落地入市的項目并不多。一旦有經過市場驗證的具備復制價值的模式出現，這個市場可能確實會迎來一個春天。

目前養老地產的市場秩序還沒有建立起來，處于試水階段和混沌階段，有大量的資金進入這樣的市場不見得是壞事，能夠促進這個行業中先行企業的成長，測試市場，無論先行企業的成敗與否，都可以啟發后來者，逐步明朗養老行業的運作規則。我們相信未來市場秩序會越來越有序的，此前日本的養老市場也經歷過一個由亂而治的過程。

搜狐焦點網：養老地產的盈利應該是在項目運營后期慢慢產生的。如果運營得好，這種盈利比例可能比賣房子的收益還要高。但是許多開發商依然以賣房子的觀念開房養老地產項目。“重賣房，輕運營”長期的運營能力比較差。您是如何看待這樣的問題的。

世聯觀點：銷售之后的物業運營一直都是開發商的短板和軟肋，不單養老存在這個問題，住宅地產、商業地產、寫字樓、旅游地產等都有這個問題。養老的運營能力要求更高更專業，往往跟醫療相關，專業的養老護理人員的職業技能要求比酒店的服務人員還要高，這對于絕大多數開發商來說基本上是沒有辦法自己做到的，只能依靠專業的養老運營服務機構來完成，而專業的養老運營服務機構在目前還是一個相對稀缺的資源，對這樣的資源要識別、積累、之后為己所用，是有一個過程的，大部分開發企業都沒有積累起來這樣的專業資源。開發商“只賣房，不經營”的現狀有的時候也不完全是意愿問題，是能力短板，有心無力。

搜狐焦點網：閔行萬科城項目就把養老住宅建在普通的住宅項目中。建在在住宅項目群的學校和公園之間。這樣老人既不會被單獨安排在某個地方，還可以和自己的親人住在一個社區，相互有照應又不失去自己的空間。我個人覺得中國的老人會比較喜歡也比較能接受這種方式的養老項目。您覺得這種在項目中建造養老社區的做法會不會成為中國未來發展養老地產的主流？

世聯觀點：這種模式是中國式養老地產開發模式中的一種，我們把它叫做“隔代親情社區”模式，這種模式適合在大社區中建設，能夠完善社區的產品體系，通過“滿足從小到老的生活需求”的社區功能意向，提高整個社區的價值，促進社區其他住宅的溢價和銷售，可以很好地為開發企業回收現金流，市場接受度也很好。

這種模式是世聯總結出來的三種符合中國國情的養老地產開發模式中的一種搜狗，除此以外，還有“會員制醫養綜合體”和“養生目的地”模式，每種模式的開發條件都不相同，根據項目所在不同的城市級別、區位條件、項目規模、企業能力、地塊條件來選擇適合的開發模式，并不是說哪一種就一定是市場的主流。

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