北京2026年7月23日 /美通社/ -- 享譽全球的房地產服務及咨詢顧問公司戴德梁行發布《2025-2026亞洲REITs研究報告》。作為戴德梁行亞洲不動產證券化領域的年度重磅研究成果，該系列報告已連續發布十年。本期報告依托戴德梁行一線不動產估值與顧問服務實踐，結合全球市場數據與本土實操經驗，對亞洲REITs整體市場、細分業態運行特征及長期發展趨勢展開系統梳理。報告顯示，2025-2026年全球REITs市場已進入結構性擴容的新階段；亞洲市場在成熟市場企穩修復、新興市場快速崛起的雙輪驅動下整體回暖；中國內地公募REITs市場正式形成"基礎設施+商業不動產"雙支柱發展格局，成為全球REITs市場最具增長活力的核心區域。
亞洲REITs市場回暖擴容 區域分化態勢凸顯
截至2026年3月31日，亞洲市場活躍REITs產品共計289支，總市值達2,794億美元，較2024年末增長18%，整體呈現明確回暖態勢。期內全市場新增REITs產品26支，其中21支來自中國內地，新增標的集中于倉儲物流、工業廠房、消費基礎設施及可持續發展領域。
從區域格局看，除中國臺灣外，亞洲主要市場市值均實現正增長，日本、新加坡、中國內地位列亞洲市場前三，合計總市值占比約74%；印度REITs總市值較2024年末大幅增長62%，首次超越中國香港，躍居亞洲第四位。
成熟市場整體保持溫和增長，資產布局持續優化。日本、新加坡及中國香港REITs市場市值分別增長12%、14%及8%；其中新加坡市場加大對辦公、零售及工業/物流的資產配置，資產交易活躍度提升，日本市場辦公REITs底層資產及二級市場回暖，酒店REITs受益于入境旅游熱潮維持高分派水平。新興市場則呈現高速增長特征，印度、中國內地、馬來西亞市值增速領跑，分別達62%、50%、38%。
此外，截至2026年3月31日，新加坡、中國香港兩地共有16支REITs持有內地物業，合計覆蓋130個項目，一線城市與主要二線城市項目占比達71%。其中香港REITs以一線城市辦公、零售業態為主，新加坡REITs則側重布局主要二線城市的工業物流資產。
中國內地基礎設施公募REITs常態化發展 產權類資產成增長核心
截至2026年3月31日，中國內地基礎設施公募REITs已上市79支產品，發行規模達2,155億元，總市值約2,213億元，同比增長19%，產品發行數量位居亞洲首位。分業態看，不動產權類產品數量占比達90%，是市場增長的絕對主力；其中倉儲物流、消費基礎設施各新增5支，數據中心類REITs實現首次發行落地。截至2026年6月底，中國內地基礎設施公募REITs市場上市產品達82支，發行規模2,243億元，總市值約2,141億元。
二級市場表現持續分化。截至2026年3月31日，全市場REITs市值較發行價平均上漲3%，其中不動產權類產品平均上漲15%，收費收益權類產品平均下降11%。分賽道看，數據中心REITs較發行價溢價53%，漲幅居全市場首位；消費基礎設施類平均漲幅38%，優質項目表現突出；產業園區、高速公路類產品則受供需結構、運營表現等因素影響，價格承壓。
收益層面，截至2026年3月末，全市場平均分派收益率約5.6%，收費收益權REITs的分派收益率為8.3%，顯著高于不動產權REITs的4.3%。不同業態分化特征明顯，數據中心REITs分派收益率達5.6%-6.9%，領跑不動產權REITs賽道；產業園區分派收益率走弱；工業廠房受擴募攤薄影響，分派收益率階段性回落；保障性租賃住房分派收益率保持低位。
商業不動產REITs元年開啟 試點落地激活萬億存量市場
2025年末商業不動產REITs試點政策正式落地，標志著中國內地公募REITs正式邁入"基礎設施+商業不動產"雙輪驅動的全新發展階段，成為盤活萬億級商業存量資產、服務實體經濟的核心金融工具。
截至2026年6月30日，滬深交易所累計受理22支商業不動產REITs申報產品，覆蓋購物中心、綜合商業、酒店、辦公、奧特萊斯全業態，預計募集總規模達758億元。首批4支產品于2026年5月上市，合計募集資金約203億元，發行溢價率區間為6.3%-10%。首批上市的商業不動產較首發的漲跌幅呈現分化。其中底層資產為奧特萊斯的REITs產品表現較好。第二批四支產品已完成詢價，預計募集資金約92億元，首年分派率在4.1%-6.0%之間。
目前22支申報產品合計持有57處底層資產，廣泛分布于一線至三線城市。各業態運營特征清晰：奧特萊斯抗周期屬性突出，連續三年出租率穩定在99%以上，現金流穩定性強；購物中心經營韌性充足，租金較為穩健，出租率保持高位；辦公業態出租率穩步修復，核心城市優質資產價值凸顯；酒店業態短期承壓，長期具備文旅復蘇修復彈性。
全球寫字樓市場呈現結構性分化 核心資產價值持續凸顯
報告顯示，全球寫字樓市場已整體進入存量博弈與結構性機會主導的發展階段，呈現"總量過剩、核心稀缺"的特征。受全球經濟動能差異影響，不同城市市場分化顯著：紐約曼哈頓、香港等城市呈現高租金、高空置的結構錯配特征；倫敦、新加坡、東京等核心城市供應稀缺，需求穩固，租金持續上行；北京市場供需率先改善，空置率穩步回落；深圳、上海、廣州等城市仍處于供應消化期，以價換量特征明顯，租金持續承壓。
國內寫字樓市場正從增量開發向存量運營轉型，商業不動產REITs政策落地為辦公存量資產打通"投融管退"閉環。一線核心優質寫字樓現金流穩定、租戶結構優質，契合REITs資產標準，未來有望迎來穩步擴容，同時倒逼行業運營管理提質增效，加速對標國際成熟市場。
ESG 實踐持續進階 從合規披露向資產價值創造延伸
當前亞洲主要市場ESG披露正從自愿向強制轉型，逐步向ISSB國際準則靠攏，氣候風險、范圍一二排放成為監管重點。GRESB等國際評級體系已成為REITs行業主流對標工具，新加坡、日本均推出基于GRESB數據的綠色REIT指數，ESG表現與融資成本、指數篩選深度綁定。
中國公募REITs當前暫未納入強制披露范圍，監管正通過多種方式積極引導行業規范發展，2026年可持續信息鑒證準則落地為行業提供了統一標準。截至2026年4月，已上市REITs單獨ESG報告披露率約29.6%且持續提升，頭部管理人示范效應顯著，各業態已形成差異化實踐路徑，ESG正逐步從合規要求向資產價值創造方向深度滲透。
戴德梁行大中華區估價及顧問服務部主管、董事總經理陳家輝表示，2025-2026年全球REITs市場在周期修復與政策擴容中穩步前行，中國市場憑借基礎設施REITs常態化發行與商業不動產REITs試點落地，已成為全球最具增長活力的市場之一。隨著資產業態持續豐富、運營能力不斷升級、ESG價值逐步深化，國內REITs行業將持續發揮盤活存量資產、服務實體經濟、豐富資產配置的核心功能，邁向高質量發展新階段。
戴德梁行北區董事總經理胡峰指出，2026年是中國商業不動產REITs的發展元年，政策體系完善、市場認可度高、底層資產優質，行業正式進入高質量擴容期。短期來看，市場化審核、靈活資金規則、合理收益機制將持續釋放政策紅利，推動優質存量資產加速入市；中長期來看，規模擴容、結構優化、主體多元、運營升級將成為行業核心發展方向，商業不動產REITs有望成為資本市場的核心配置賽道。
戴德梁行北京估價及顧問服務部主管、資產證券化業務負責人楊枝表示，借鑒全球REITs市場發展經驗，我國商業不動產REITs成長空間廣闊。一方面，核心優質商業不動產現金流穩定、租戶結構優良、運營確定性較強，符合公募REITs底層資產準入標準；另一方面，商業不動產REITs可有效幫助房企盤活存量資產、實現市場化變現，同時為保險、公募基金等長期機構提供穩健配置標的。國內商業不動產步入存量提質、精細運營階段，商業不動產REITs有望持續穩步擴容。
