CBRE世邦魏理仕發布《筑底漸明，修復重啟——中國物流大周期下的投資機遇》報告
上海2026年8月12日 /美通社/ -- CBRE世邦魏理仕最新發布《筑底漸明，修復重啟——中國物流大周期下的投資機遇》報告指出，在經歷過去兩年的急速回調后，中國高標倉市場的供需關系有望在"十五五"期間顯著改善，并于2028年前后迎來周期拐點。當前過半城市的資產價格已低于重置成本，為長期機構資本和自用型買家收購核心區位優質資產打開戰略窗口。
周期研判：第四輪"超級周期"筑底，2028年前后迎來拐點
CBRE對過去15年供需和租金趨勢的研究顯示，中國高標倉市場自2012年以來經歷了三個完整的3至4年庫存周期，而3年的去化周期是租金漲跌的臨界線。當前市場所處的第四個"超級周期"長度遠超以往，其根源在于新冠疫情帶來的需求結構性提升吸引大量資本涌入，2021至2025年全國高標倉存量增長一倍，導致2024年后租金加速下跌。
CBRE測算，2026至2027年間高標倉庫存周期將圍繞3年臨界線運行，2028年年中市場有望進入第五周期。考慮到租金大幅下降后開發商對綠地開發態度謹慎，預計2030年前補庫存力度較為有限，租金在2028年后有望迎來一輪快速反彈。
供應端"潮落"：新增供應大幅下降，租金倒掛制約綠地開發
"十四五"是中國倉儲物流的供應高峰。2021至2025年，全國主要城市高標倉供應達5,000萬平方米，相當于此前全部高標倉存量的總和，其中超過四分之三位于一線城市及環一線區域。天量供應壓低出租率與租金，也顯著削弱了投資者的開發意愿。CBRE測算，"十五五"期間高標倉新增供應預計將大幅下降，其中華東和華北較"十四五"分別下降88%和73%，華西與華中僅有零星新項目在建。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2026年8月
開發商拿地意愿同步大幅回落。2024至2025年，開發商和物流企業年均購置物流用地的可建面積較此前五年均值下降73%，其中開發商拿地面積降幅高達90%。與此同時，2024至2025年市場租金已下穿經濟租金，表明市場已較難系統性支撐綠地開發的投資邏輯。CBRE預計這一倒掛狀況將持續至2028年前后，高標倉新增供應在2030年前總體較為有限。
注釋*：經濟租金=（（土地成本+建筑成本）*（1+12%）的開發利潤）*毛租金回報率；假設建筑成本自2026年起每年增長2%，土地成本假設不變； 注釋**：市場租金為24個城市倉儲物流平均租金報價*出租率。 數據來源：世邦魏理仕研究部，2026年8月
需求端"乘風"：制造業升級與三方物流外包提供結構性動力
需求端展現出較強韌性。2025年全國高標倉凈吸納量達到破紀錄的1,010萬平方米；2026年上半年凈吸納量達400萬平方米，繼續保持較高水平。CBRE預計2026至2028年制造業升級和第三方物流外包滲透率的提升將持續拉動需求，年均凈吸納量有望達到約720萬平方米，與2023至2024年水平相當。至2028年底，全國高標倉空置率有望降至11%。
制造業升級是核心結構性動力。2025年新能源汽車、光伏、裝備制造等"新三樣"產業的高標倉新租面積約150萬平方米，為2021年的4.5倍；機器人、人工智能與創新藥等"新新三樣"在2025年至2026年上半年的新租面積達52萬平方米，超過此前四年的總和。華東（長三角）是先進制造業新租需求最旺盛的區域，在2023至2026年上半年貢獻了全國制造業新租面積的46%。
供應鏈物流外包是需求的另一重要來源。2021至2025年，供應鏈物流和綜合物流服務供應商的年均高標倉新租面積較此前五年增長180%。從滲透率看，2024年中國20家主要第三方物流企業總營收占社會物流總費用的5%，仍顯著低于美國的9.7%，提升空間廣闊。選址方面，第三方物流偏好距市中心30至70公里的高標倉，其中超過70%位于一線城市周邊衛星城，相關區位需求穩固。
投資展望"將曉"：中西部與華東率先迎來投資窗口
受市場周期調整和地緣政治因素影響，近年高標倉投資額高位滑落。2023至2025年全國高標倉年均大宗投資交易額約150億元，為2023年峰值的一半；2026年上半年進一步滑落至不足50億元。跨境資金活躍度下降，以險資及Pre-REITs基金為代表的國內投資者成為近兩年高標倉大宗投資的絕對主導買家。
各區域所處周期階段不盡相同。中西部市場已顯現租金底部企穩跡象，華東大部分市場也將在2026至2028年間進入復蘇階段，是近期高標倉投資最為理想的目標區域；華北京津廊區域空置率仍接近30%，華南正處于供應高峰，預計將在2029至2030年前后進入復蘇期。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2026年8月
資本化率方面，目前國內一線城市高標倉資本化率區間為5.00%至6.25%，CBRE認為已觸及頂部區間；受益于較強的供需平衡改善預期，上海的資本化率水平有望在2027至2028年小幅回落。
基于對未來兩至三年市場租金、出租率及經濟租金的預測，CBRE建議：中西部和上海都市圈以成熟項目收購為主；寧波、杭州、南京等華東城市成熟項目收購與綠地開發均適宜；廣深都市圈和北京都市圈短期內宜精選核心區位、且價格具備較厚安全墊的項目，例如位于空港或靠近市區的項目；深莞區域可考慮綠地開發機會。
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