上海2026年5月19日 /美通社/ -- 2025年，中國生命科學產業迅猛發展，至年末，生物醫藥市場規模已經突破3.5萬億元。2026年《政府工作報告》首次將生物醫藥列入"新興支柱產業"，預示著近年國家和地方的積極政策仍將持續，甚至加碼。新一輪政策深度驅動，打開的不僅是產業規模再增長，也是更強的創新研發力、更完善的產業鏈和更成熟的商業體系，以此提升中國生命科學企業在全球市場的吸引力與競爭力。仲量聯行認為，在躍升發展的目標之下，中國生命科學企業對創新增長、國際合作、產業鏈集群發展等釋放出空前需求，也為包含辦公與產業園區的企業房地產市場帶來了"新信號"：創新藥研發回暖帶動空間需求回升，跨國藥企加速在華多元布局，產業載體持續向專業化與復合化升級。
中國藥企"做大做強"，激活租賃需求
伴隨產業持續升級，中國生命科學企業研發實力顯著增強，尤其在創新藥市場，2025年中國在研創新藥數量達4751個，占全球總量33.7%，成為全球第一。中國創新藥海外授權交易總額約1388億美元，全球占比近50%，均創歷史新高。在此帶動下，2025年中國創新藥市場規模同比增長34.5%至7400億元，預計2030年將突破2萬億元，年復合增速24.1%。
本輪由政策和創新驅動的紅利周期極大考驗企業綜合競爭力：一方面推動創新藥發展模式從依賴融資轉向"產品商業化+研發出海授權+融資"綜合驅動；另一方面促使企業從仿制藥轉向創新療法，并向Biopharma、Big Pharma等方向升級"做大做強"。
作為重要經營載體，房地產靈活反映產業發展狀況。上海甲級辦公樓及優質產業園區中，生命科學類企業租賃需求已現回暖跡象，相關問詢量顯著增長。
仲量聯行華東區研究部董事丁婷表示："盡管受到資本周期影響，近年生命科學地產市場的熱度出現波動，但中國生命科學企業創新發展的長期趨勢，將持續催動空間需求增長，帶來積極預期。伴隨升級發展，企業也將更重視優化資產配置、提升空間運營效率，為研發創新與商業化拓展賦能。"
外資企業在中國開展多元空間布局
中國醫藥創新成果持續轉化，對國際企業的吸引力顯著提升。2024年國內醫療健康領域并購交易規模達750億元，同比增長82%。2026年"十五五"開局加碼，跨國企業在華空間布局更趨多元，租賃辦公樓、收購產業園、投資基地建設等模式日益普遍。
以上海前灘商務區為例，已有超70家內外資生物醫藥與醫療器械企業入駐，包括羅氏診斷、西門子醫療、諾和諾德等領先跨國企業，紛紛在此設立區域總部或運營中心等。
值得注意的是，2026年以來中國創新藥大額交易頻現，合作模式從單一授權向多元形態演變，"股權+許可"混合交易的NewCo[1]模式逐漸興起。該模式有助于強化核心管線國際合作，并可能釋放新的地產需求。
產業集群屬性，引領園區向"社區與社群"進化
生命科學企業具有強烈產業集聚屬性，選址始終傾向人才密集、產業鏈完善、配套便利的區域。當前，上海張江、蘇州BioBay、北京亦莊、成都醫學城、廣東生物島等典型"產業高地"，均具備科研、臨床、制造、流通等一站式產業集群條件。能提供高效創新環境的空間，在房地產市場中也會展現出更強韌性與競爭力。
以上海張江為例，已聚集超2.2萬家企業，并持續進化：硬件上構建集辦公樓、定制化實驗室、生活配套、零售、酒店于一體的"綜合性產業社區"；軟件上提供資金、人才、技術、政策全鏈條服務，既能孵化高附加值科研企業，也支持各類外包服務發展，形成完整"生命科學產業社群"。這也是生命科學企業對張江保持"強粘性"的核心原因之一。
仲量聯行生命科學地產資深董事俞則人指出，行業快速發展正倒逼傳統的'空間租賃'思維模式轉向以'產業賦能'為核心，'社區和社群化'為方式的專業化運營思路。生命科學地產的本質是'空間即服務'的產業邏輯延伸，業主和運營方需要考慮從'空間提供者'轉型為'戰略賦能者'，助力企業專注核心研發，加速技術轉化效率，構筑核心競爭力。
[1] NewCo（Newly Created Company）模式指中國新藥公司將某管線海外權益授權給海外投資方，雙方共同出資設立新公司，投資方通常持股超50%，主導后續臨床開發、法規申報及上市或并購退出等。 |
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