戴德梁行發布《中國的中位數城市----未來中國消費潛力透視》報告

中位數城市成中國內需核心增長極

北京2026年7月30日 /美通社/ -- 享譽全球的房地產服務及咨詢顧問公司戴德梁行發布《中國的中位數城市——未來中國消費潛力透視》報告。報告以全國201個地級及以上城市為研究樣本，通過構建涵蓋消費能力基礎、人口空間條件、消費實現規模三大維度的零售發展指數（Retail Development Index, RDI），對國內城市消費能級進行定量測算與系統分析。報告指出，當前我國消費市場呈現顯著結構性分化，介于頭部高能級城市與低能級城市之間的中位數城市群體，承載著最龐大的人口基數與消費總量，正成為"十五五"時期擴大內需、提振消費進程中最具代表性的增長基本盤。

消費市場結構分化 三四線城市筑牢增長底盤

"十五五"規劃明確將擴大內需、提振消費置于經濟發展的突出位置，將消費作為支撐經濟持續回升向好的核心抓手。而在現實運行層面，我國社會消費品零售總額雖保持增長，但增速階段性承壓，且城市層級間分化明顯：頭部城市商業成熟度高，但高基數下增量空間收窄，市場競爭飽和、租金與獲客成本高企；底部城市則面臨人口外流、購買力薄弱、市場確定性不足等問題，下行風險相對突出。

在此背景下，以三四線城市為代表的中段市場逐步成為內需增長的核心支柱。數據顯示，依托全國近七成的人口底盤，下沉市場社會消費品零售總額增速常年跑贏高線城市，既補齊城鄉消費斷層，又對沖一二線城市消費波動，發揮著消費大盤"壓艙石"的作用。報告認為，這一消費基本盤的崛起主要依托三重核心支撐：

其一，低杠桿水平釋放消費現金流。2024年，三四線及以下城市居民杠桿率僅為57.9%，顯著低于一線城市67.8%、二線城市70.4%的平均水平，居民債務壓力相對較輕，可支配現金流更為充裕，為實體消費擴容提供了穩定購買力基礎。

其二，人口回流催生消費新增量。隨著強省會戰略推進、產業梯度轉移，返鄉創業、青年回流趨勢持續顯現，2018年至2025年，全國返鄉入鄉創新創業人員從780萬人增長至1510萬人。回流群體將高線城市的消費觀念與生活方式帶回本地，推動縣域咖啡館、精品酒店、連鎖餐飲等新業態落地，成為品牌渠道下沉的核心驅動力。

其三，收入穩步增長驅動消費升級。2015至2024年十年間，三線及以下城市居民人均可支配收入增長88.6%，增速高于一二線城市；2024年三線及以下城市居民消費率平均達66.3%，2022至2024年社零復合增速達4.54%，分別高于全國和一線城市1.01、3.39個百分點，消費韌性與升級動力持續顯現。

31城構成"中位數帶" 三類畫像解構城市稟賦

為精準刻畫中段城市的真實形態，報告摒棄單一的點狀研究方法，以零售發展指數對201個城市排序后，選取綜合排名第85至115位的31座城市構成"中位數帶"，通過區間切片還原中段城市的結構多樣性。

從地理分布來看，31座中位數帶城市并非零散分布，而是呈現高度集聚特征，形成一條輪廓清晰的"中部腹地消費帶"。其中中部地區約12座，覆蓋鄂、湘、贛、豫四省腹地城市；華東地區約9座，主要分布于蘇北、皖北、魯南、閩西等非核心區域，兩大板塊合計占整條帶城市數量的三分之二以上。報告指出，最能代表我國中等消費水平的城市密集分布于國家地理腹地，而非沿海前沿或邊遠末梢，正是中國消費基本盤在空間維度的直觀體現。

基于六維指標的結構特征，中位數帶城市可劃分為三類典型形態，對應不同的商業發展邏輯與布局策略：

規模導向型：總量優勢顯著，存量喚醒空間廣闊

該類型以臨沂、洛陽、哈爾濱、長春等城市為代表，核心特征為"總量突出、人均偏弱"，依靠龐大的人口底盤與零售總規模躋身中位數帶，屬于"市場體量大、人均消費偏低"的"大而薄"形態。此類城市的核心稟賦在于市場基礎現成，無需從零培育需求，適合承載大體量、廣覆蓋的商業形態。同時，偏低的消費率背后蘊藏著龐大的存量購買力喚醒空間，增量無需依賴新增人口，重點在于激活被壓抑的消費意愿。其挑戰則在于人均購買力存在天花板，高端業態客群支撐不足，且消費習慣的培育具有長期性；東北子類城市還需疊加人口流出帶來的市場收縮風險，需對可喚醒總量進行合理折現。

效率導向型：人均表現突出，適配高周轉業態

該類型以龍巖、景德鎮、鷹潭、鄂州等城市為代表，核心特征與規模導向型恰好相反，呈現"總量偏低、人均高企"的形態，依靠較高的人均收入與零售活躍度撐住綜合名次，屬于"市場體量不大、人均消費較強"的"小而精"形態。此類城市的核心優勢在于人均需求活躍，市場競爭尚不飽和，天然適配高頻、高周轉、輕度品質升級的業態切入。其約束則在于單城市場容量有限，規模化發展無法依靠單城深耕，需通過"多城復制"的標準化布局形成網絡規模效應；同時人口空間分布相對分散，可能抬升供應鏈與履約環節的單位成本。

均衡型：發展平穩協同，適配標準化復制

該類型以孝感、岳陽、九江、綿陽等城市為代表，核心特征為六大維度指標全部收斂于中游區間，既無突出長板也無明顯短板，是最接近"全國中等城市標準模板"的形態。其中孝感處于中位數帶正中位置，兼具綜合名次與結構形態的雙重"中位"屬性。此類城市消費意愿穩健、需求結構可預測，商業布局試錯成本低，是零售業態標準化驗證與批量復制的理想試驗場，在均衡型城市跑通的模型，向同類城市推廣的不確定性最小。其局限在于缺乏單點增長引擎，市場運行平穩但難以實現超額回報。

六大趨勢重塑市場格局 機遇與挑戰并存

報告指出，當前中位數城市正從"市場洼地"加速向內需主引擎轉變，六大發展趨勢持續重塑下沉消費市場格局：

一是品牌渠道加速下沉，商業業態持續迭代。萬達、吾悅廣場等商業綜合體在中位數城市密集布局，新城控股旗下吾悅廣場數量從2021年的126座增至2025年的198座，同期商業運營收入從86.39億元攀升至140.9億元，5年復合增長率達10.2%，成為企業在房地產下行周期中穩健運營的壓艙石。咖飲賽道下沉節奏更快，瑞幸咖啡新增門店超70%布局三線及以下城市，縣域門店總數超7400家；永旺中國也將新店布局重點轉向湖北、湖南等腹地省份，地市消費潛力持續覺醒。

二是基礎設施持續完善，打通供需流通堵點。縣域商業建設行動、"快遞進村"工程持續推進，物流"最后一公里"逐步打通，優質商品供給加速觸達縣鄉居民。連鎖便利店業態在一二線城市開店占比下降的同時，在三線以下城市占比持續上升，供給端適配度不斷提升。

三是文旅融合深度推進，帶動消費熱度提升。2026年"五一"假期，四線及以下城市旅游熱度同比增長25%，增速高出高線城市11個百分點，縣域高星級酒店消費占比首次反超一線城市。洛陽、景德鎮、襄陽等城市文旅IP持續出圈，帶動奧萊、國際高端酒店等業態下沉；2026年春節檔三四線城市票房占比接近六成，創近六年新高。

四是本土品牌崛起，實現反向輻射全國。下沉市場孕育的蜜雪冰城、塔斯汀、零食很忙等本土品牌，憑借極致供應鏈效率、高性價比與深度本地化服務，從區域市場逐步向全國拓展，實現自下而上的反向輻射。

五是服務消費擴容升級，多元需求加速釋放。三四線城市閑暇時間相對充裕，醫美、健身、實體書店等服務消費快速增長；演唱會、馬拉松、音樂節等文體活動密集落地，"票根經濟"帶動餐飲、住宿、零售等關聯消費同步增長。

六是特色街區激活活力，在地消費持續升溫。特色商業街、市集夜市憑借強社交、在地化、高性價比的特點，成為中小城市消費的重要載體。景德鎮陶溪川、贛州老浮橋等項目，實現了城市更新、文化傳承與消費激活的多重價值。

與此同時，中位數城市零售市場發展仍面臨多重結構性挑戰：鄰近頭部城市的消費虹吸效應，持續分流本地中高端需求；人均可支配收入的中游定位，構成高端業態發展的天然天花板；零售供給同質化現象突出，與中等收入層級精準匹配的優質供給存在缺口；先發企業憑借本地物流、社區信任形成的市場壁壘，也抬高了新進入者的競爭門檻。

報告最后表示，在"十五五"擴大內需的發展主線之下，中位數城市是消費穩增長的核心腹地。市場主體需跳出"一刀切"的下沉思路，錨定不同類型城市的稟賦特征制定差異化策略，方能充分挖掘這片市場的增長潛力。此外，隨著消費類公募REITs持續下沉，具備區域壟斷優勢、高出租率與穩定現金流的下沉商業資產，兼具抗周期韌性與成長空間，將成為REITs市場的重要細分配置方向。

戴德梁行首席政策分析專家、北區研究部主管魏東表示，廣大中位數城市構成了中國消費的堅實基本盤，其龐大的人口基數與持續釋放的消費升級潛力，是支撐中國消費市場長期韌性的核心力量。與此同時，縣域商業基建持續完善、連鎖品牌加速下沉、本土"小城品牌"反向逆襲全國，疊加服務消費、文旅休閑、特色商業等賽道的爆發式增長，正讓中位數城市成為零售與商業地產企業全國布局的"壓艙石"與增量藍海。